丁彥皓：通過買房出租構建穩定的現金流機制，以降低家庭財務風險

通過買房出租構建穩定的現金流機制，以降低家庭財務風險的邏輯及財務測算

文\丁彥皓-可信財商

一、一旦資產到一定規模之后，必須降杠桿、調整資產結構、開拓新的現金流機制與開發新業務，以防老套路導致的崩盤，將前期積累的房子裝修出租，回攏現金流就成了必然選擇

這幾年一直在擴張，以前盤子小，怎么玩都能夠騰挪，不至于崩盤，但是隨著盤子越來越大，債務規模日益積累，最近這段時間明顯感覺到資金鏈緊張，力不從心

其實，這意味著玩到一定程度后必須重整與騰挪一番，將潛在風險釋放后再折騰

在剛起步階段，遵從“進攻是最好的防守”之勢，一味地擴張，當時規模小，怎么玩都能撐得住，但是一旦資產到一定規模之后，必須降杠桿、調整資產結構、開拓新的現金流機制與開發新業務，以防老套路導致的崩盤，將前期積累的房子裝修出租，回攏現金流就成了必然選擇

二、在人工智能時代，太多的人注定會成為一個永久的無用之人，都會面臨隨時被淘汰出局的尷尬，這已是常態，根本沒法改變

財富的運作必須協同兩點，任何一方都不能玩的太過，即

1、 擴張

2、 降風險，確保老盤子的穩定，一定不能玩崩盤

我的投資邏輯是與低估的優質資產共同成長，靜待基本面的提升，但是這個套路最大的弊端是要確保足夠多的現金流，不能因為現金流枯竭而隨意改變既定策略

這就意味著，在擴張的過程中必須同步打造穩定的現金流機制，確保整個盤子的穩定

通常穩定的現金流機制主要基于三條，即

1、 公司業務的開展

2、 打工薪酬收入

3、 買房出租，賺取租金

目前國家經濟在低谷期，一切行情都在“結構化”，模式更替的頻率加快，不但賺錢的難度系數大增，而且隨時都會被顛覆淘汰出局，極易面臨公司原有業務難以開展或被裁員，收入斷崖式下跌的尷尬

在人工智能時代，一定不能短視，覺得自己能夠操控一切，歷史大潮演變至此，太多的人注定會成為一個永久的無用之人，都會面臨隨時被淘汰出局的尷尬，這已是常態，根本沒法改變

隨著國家經濟進入理性，規范以及價值投資的時代，急于賺快錢的機會越來越少，且風險系數越來越大

目前賺錢需要基于認知、定力與實實在在的價值創造，但這對太多的人而言幾乎不可能，只能永遠沒有工作

三、對太多的人而言，未雨綢繆，盡快做大資產規模，夯實底層資產，構建穩定的現金流機制，給家庭的生計構建生存的安全墊就顯得尤為重要

投資獲利需要基于認知與魄力，二者缺一不可，只要任何一方面不具備后的唯一命運就是被淘汰出局

在一切皆可智能化的時代，無論是常春藤，還是985的研究生、博士，全部都在失業，并且這已成為常態

農民更慘，我們這種家庭聯產承包責任制根本不是美國大農場的對手，一旦對美國農業進口的壁壘持續降低，種地虧錢，打工無門導致農民種地根本沒有出路

高科技競爭更激烈，很多創業者最后都成了犧牲者，為了拉融資簽了一大堆對賭協議，最終成為行業龍頭的概率極低

技術人員也面臨隨時被淘汰，一切的征兆顯示這個世界已經變到幾乎沒有盈利空間了，且不確定性如影隨從

表面看，這幾年有養老金的人過的還比較好，但是隨著國家財政的支出剛性與通貨膨脹的到來，未來養老金上漲的幅度極為有限，但是有限的購買力卻被惡性通脹所侵蝕，最終老年人的日子也會越來越緊巴

大城市的很多打工人在一定年紀后就沒了工作，年輕時又沒有弄到能夠產生現金流的足夠資產，也沒有打造獨特的技能，最終淪為無用之人，日子過得極為可憐

基于此，應對之策就兩招，即

1、 抓緊培養暫時人工智能不可替代的能力

2、 借助銀行貸款做大資產規模，持續構建穩定的現金流機制

對太多的人而言，培養暫時人工智能不可替代的能力難度系數太大，而未雨綢繆，盡快做大資產規模，夯實底層資產，構建穩定的現金流機制，給家庭的生計構建生存的安全墊就顯得尤為重要

四、經過精準的測算與深度研究后的高杠桿買房出租，賺取租金覆蓋按揭貸款后的盈余以及資產增值收益就成了太多人應對人工智能沖擊的必然選擇

人工智能的存續是為了讓人類的日子過的更好，只要人類存續，大家總要睡覺與關起門來過日子，對住房的需求極為剛性，這是太多的人在人工智能時代維持基本生計的關鍵

對太多的人而言，股市就是個財富被收割的場所，不但玩不轉，而且靠打工積累的幾個小錢瞬間會被收割，顆粒無收

基于此，經過精準的測算與深度研究后的高杠桿買房出租，賺取租金覆蓋按揭貸款后的盈余以及資產增值收益就成了太多人應對人工智能沖擊的必然選擇

但是房地產具有“結構化”的特征，不同地區與不同的項目具有不同的投資價值

事實隨著全國房產總量供給過剩、人口總量下滑以及中國高科技產業與全國人口開始向上海、深圳一帶聚集，太多地區的房地產的基本面持續淪落，且永無逆轉的可能，而上海與深圳周邊附屬城市房地產的出租與投資價值開始凸顯

五、目前張江長三角科技城與湖州南太湖新城的房產投資價值開始凸顯，房產投資能夠賺取租金超出按揭貸款與房價增值的兩部分，杠桿效應獲得了最大化的發揮

決定房地產基本面的因素有三，即

1、 所在地區高科技產業的聚集度

2、 人口凈流入

3、 基礎設施建設的密度與規模

另外，隨著包括中美在內的全球經濟集體進入貨幣寬松的階段，房地產，尤其是基本面持續穩步大幅提升，且估值極低的優質項目的現金流最佳流入載體價值就開始凸顯了，即房價隨著貨幣的投放而呈指數級上漲

疊加這一輪房地產行業出清，諸多上海周邊附屬城市的房價與各項指標倒數第一的甘肅地級市不相上下，具有極大地估值套利機會

張江長三角科技城與湖州南太湖新城的房產投資價值開始凸顯，邏輯有四，即

1、 基本面持續提升，具有極大的增值空間

2、 估值極低，與各項指標倒數第一的甘肅地級市不相上下

3、 能夠以國家規定的最高比例申請銀行貸款

4、 租金覆蓋完按揭貸款后還有盈余

在國家目前將首付款比例降至15%的前提下，一旦房租能夠覆蓋按揭貸款，且基本面大幅提升，則意味著房產投資能夠賺取租金超出按揭貸款與房價增值的兩部分，杠桿效應獲得了最大化的發揮

而讓租金能夠覆蓋按揭貸款，主要基于三點，即

1、 買入價要足夠低，這是提高租售比的關鍵，基于目前的利率，如果租售比高于3%，首付款的收益率會在杠桿效應下呈指數級上漲

2、 在通貨膨脹與社會可支配收入提升的背景下，租金只會持續大幅上漲

3、 利率下降已是大勢所趨，預估中國的住房按揭貸款利率會將至1.8%左右，自然按揭貸款也會順勢下降

這就意味著，房產投資不僅僅是關注房價上漲，更應該關注租售比、社會接盤的潛在可能與實力

六、在人工凈流入的城市潛在需求更大，購房出租以實現獲取租金與資產增值的雙重收益，以此構建穩定的現金流機制，是最佳的降低家庭財務風險的途徑

目前中國房地產市場有兩大獲利機會，即

1、 超一線城市核心地區的人才、資本與產業向周邊附屬地區外溢的基本面提升

2、 行業低谷期的低房價估值套利

而這兩項獲利機會放大的關鍵是高杠桿，在基準利率呈下行態勢的背景下，投資必須借助銀行杠桿放大原有的資產規模，進而呈指數的放大本金的投資收益

房地產投資相對股市有三兩大優勢，即

1、 可以用30年為限借助銀行貸款放大資產規模

2、 租金能夠覆蓋住房按揭貸款，讓租客還房貸，坐享資產增值收益與租金超出按揭貸款部分的收入

3、 房價上漲受市場與政策雙重保障，確定性更強

如果用銀行貸款能夠獲取租金與資產增值的雙重收益，則就實現了網傳巴菲特所言的找到一個不工作都可以賺錢的辦法，否則不得不工作到死，即金錢永不眠

金融的本質就是拿別人的錢做自己的事，而在所有貸款中銀行住房按揭貸款的期限最長，利率最低，是國家通過銀行將存款人的部分收益騰挪給借款人的行為

住房消費是人的基本需求，在人工凈流入的城市潛在需求更大，購房出租以實現獲取租金與資產增值的雙重收益，以此構建穩定的現金流機制，是最佳的降低家庭財務風險的途徑

七、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經濟特區，潛在發展空間無限，目前是最佳的投資點與布局時機

其實，決定產業遷移路徑的關鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導向

但是國家的政策更多是圍著市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關鍵是要對國家的產業政策深信不疑，對國家的產業政策持質疑態度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位于上海西南部楓涇鎮與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處于一期啟動期

科技城由張江國家自主創新示范區管理委員會授權的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長三角科技城區位圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續發展，不愿讓其高房價將高附加值的產業與年輕人趕至其他地區

最后不得已讓浙江出地，上海出產業，共建張江長三角科技城，我本人已經投資三套，約360萬，目前張江長三角科技城呈現八大特征，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰略與浙江、上海共建等系列優勢加持

2、直線距離上海300米

3、張江高附加值產業的密集涌入，具有高附加值產業加持的優勢

4、緊鄰上海，但又處于杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個交流的必經樞紐，具有城市協同效應

5、房價極低，目前僅為1萬左右，與社會平均接盤力6萬有5萬的差距

6、目前正處于行情的上升初期，且國家將首付款定為15%，在最佳的時間撬高杠桿

7、能夠立即賺錢，極具套利空間，周邊同級別樓盤房價為1.9萬，而該樓盤僅1萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺3倍

8、貼近投資超100億的樂高樂園，左邊地鐵，右邊學校，送車位

房地產的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在上海獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教