結(jié)構(gòu)性行情持續(xù)：核心區(qū)熱搖，外圍市場加速“退潮”

上周（11-10-11.16）杭州樓市進(jìn)入典型盤整階段。盡管新增供應(yīng)量顯著上升，為市場注入了一定活力，但成交表現(xiàn)并未同步跟進(jìn)，客戶觀望情緒有所增強(qiáng)。

上周的商品住宅成交排行榜中，成交前三分別為蕭山區(qū)的海威綠城·曉瀾玉華（備案名：曉瀾玉華軒，成交74套，均價(jià)53489元/平米）、臨平區(qū)的中建·潮閱尚境府（備案名：潮閱尚境府，成交25套，均價(jià)24811元/平米），以及余杭區(qū)的建發(fā)建杭·云啟玉渚（備案名：鷺云啟玉渚，成交18套，均價(jià)32714元/平米）。

上周的酒店式公寓成交排行榜中，成交前三分別為富陽區(qū)的金啟·嘻游城（同備案名，成交均價(jià)17229元/平米）、蕭山區(qū)的德利三江明月（備案名：三江明月，成交均價(jià)17153元/平米），以及上城區(qū)的IFC（備案名：杭州國際金融中心，成交均價(jià)68747元/平米）。

新開盤方面，上周全市共有12個(gè)項(xiàng)目推盤，市場冷熱不均的現(xiàn)象明顯，整體開盤去化率約為49%，僅3個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)搖號(hào)，其余均因登記人數(shù)不足而流搖。且搖號(hào)項(xiàng)目集中在江灣新城、云谷等核心板塊，顯示購房需求持續(xù)向高確定性板塊集中。

值得關(guān)注的是，綠城·蕙瀾月華里（江灣新城）作為搖號(hào)盤中唯一首開的項(xiàng)目，推出78套房源即吸引數(shù)百組客戶登記，最終202組入圍，中簽率約38.6%，開盤當(dāng)天去化率達(dá)九成。其70088元/㎡的單價(jià)印證了核心地段高端改善產(chǎn)品的強(qiáng)勁吸引力，與同期流搖的近遠(yuǎn)郊低密項(xiàng)目形成鮮明對比。

取證方面，仍持續(xù)發(fā)力，為市場注入動(dòng)能，上周全市共有18個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，新增供應(yīng)量可觀。

從區(qū)域看，余杭、蕭山和上城是供應(yīng)主力；從產(chǎn)品看，覆蓋了從面向剛需的高層住宅到高端疊墅、聯(lián)排等多種類型，價(jià)格梯隊(duì)相對完整。值得注意的是，這些取證項(xiàng)目的備案均價(jià)均保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)價(jià)格突破，預(yù)計(jì)“核心熱、外圍冷”的結(jié)構(gòu)性行情仍將延續(xù)。

（注：文中開盤去化率均為開盤當(dāng)天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷）

再看數(shù)據(jù)端，成交量價(jià)較前一周均明顯收縮。全市商品房成交734套，環(huán)比下跌16.8%；成交均價(jià)為31975元/㎡，環(huán)比下滑19.3%。

這一“量價(jià)齊跌”態(tài)勢主要由兩方面因素導(dǎo)致：

一是整體的成交規(guī)模收縮。從區(qū)域成交來看，成交量位居首位的錢塘區(qū)成交185套，較前一周頭部區(qū)域（蕭山區(qū)）的322套，縮水近半。

二是高價(jià)區(qū)域成交占比下降，拉低整體均價(jià)。其中，成交均價(jià)最高的為錢塘區(qū)（42614元/㎡），較前一周的最高價(jià)區(qū)域有顯著下調(diào)。

各面積段成交情況則顯示，市場基本盤穩(wěn)固，改善型產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)突出：

·90–140㎡面積段成交占比達(dá)35%，顯示剛需及首改需求仍為市場主力。

·180-200㎡以上的大戶型產(chǎn)品雖成交占比僅約10%，但其49078元/㎡的成交均價(jià)遠(yuǎn)高于其他面積段，顯示出改善型產(chǎn)品較強(qiáng)的價(jià)格抗性和市場認(rèn)可度。

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