施永青：高等教育為香港帶來新商機

施永青

施永青開設(shè)新公司經(jīng)營大學宿位生意。

受惠于早前港府在新一份《施政報告》中公布增加專上院校非本地生限額，加上美國早前打壓當?shù)卮髮W招收國際生等情況，非本地生選擇來港升學人數(shù)急升，院舍、教室、實驗室、宿舍等用地嚴重短缺。近年本港多間大學在各區(qū)黃金地段斥巨資購入或租用商廈、酒店甚至甲級寫字樓，用以擴建教學場所及宿舍,顯示非本地生急增令校舍宿位短缺，為此，本刊記者特別采訪中原集團老板施永青，他認為，市場反映了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移更替，教育產(chǎn)業(yè)可望有更廣闊的發(fā)展空間。他更強調(diào)，大學購置物業(yè)成新趨勢，高等教育為香港帶來新商機。

教育租賃成第3大租戶類型

中原集團創(chuàng)辦人施永青認為，本港大學近年在旺區(qū)大手買地或租地自用的趨勢，已出現(xiàn)了幾年。

香港政府為吸引更多非本地生來港升學進修，行政長官李家超較早前發(fā)表最新一份《施政報告》中指，由2026/27學年起，每所資助專上院校的非本地生人數(shù)上限，由相當于本地學額數(shù)目的40%增至50%；資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限，亦由100%增至120%。至于1.5萬個本地生資助學額則明確維持不變。另外，今年自特朗普上任后，美國留學生政策變幻莫測，包括早前一度禁止哈佛大學招收國際學生，促使頂尖學生轉(zhuǎn)向世界其他知名學府，部分選擇來香港升學。

又根據(jù)大學教育資助委員會早前數(shù)據(jù)顯示，2024/25學年香港8大資助院校的非本地生人數(shù)逾26,000人，較上學年增長15.8%，而專上教育學院非本地生數(shù)目亦多達8萬人，預(yù)計2027/28年度將增長至106,000人。

2028年估計缺12萬學生宿舍

留學生數(shù)目急增，但大學宿舍、教學場所及設(shè)施、實驗室等硬件配套并未追上學生增幅速度。投資管理公司高力日前發(fā)表的研究資料顯示，目前本港學生宿舍嚴重短缺，2023/24年度學生宿位缺口已達47,600個，預(yù)計到2028年將擴大至120,000個。

施老板說，教育產(chǎn)業(yè)已成為一個龐大產(chǎn)業(yè)，從學校、宿舍到教育設(shè)施，一切都嚴重供應(yīng)不足。他強調(diào)，雖然最近發(fā)展局是因應(yīng)市場情況推出新措施，允許業(yè)界將商廈或酒店申請改裝成學生宿舍，但仍然供不應(yīng)求。根據(jù)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024/25學年大學私人宿舍供應(yīng)率僅0.4%，遠低于歐洲平均水平，私人床位租金年漲幅高達15%，凈回報率突破5%，顯示投資大學宿舍是吸金力強。

各大學購買物業(yè)成趨勢

香港科技大學

科大近年積極物色市區(qū)商廈，擴展教育版圖。今年6月以3.544億元購入金鐘統(tǒng)一中心4樓名都酒樓全層，呎價約11,283元。科大表示單位將作教學相關(guān)用途，并指商學院一直在市區(qū)商業(yè)中心設(shè)立教學設(shè)施，以便就讀商學院課程的學生，包括在職管理人員上課及交流。

科大亦于2024年中租用新地旗下觀塘巧明街98號The Millennity 1座30及31樓，每層約1.9萬平方呎，合共3.8萬平方呎。據(jù)了解，該批樓面主要作課室之用。同年10月，科大亦租用同區(qū)的宏利金融中心全層，面積約3.1萬平方呎，成交呎租約20元，作學校后勤辦公室使用。

香港都會大學

都大于2024年以26.5億元購入紅磡紅鸞道18號祥祺中心，總樓面面積約27.9萬平方呎，連同155個車位，呎價近9,498元。都大更于早前另購入蕪湖街全幢酒店，樓高16層，面積約6.6萬平方呎，10億購入作學生宿舍之用，提供255個宿位，主要供非本地生入住。

香港城市大學

城市大學于2024年斥資8.8億元，購入尖東明輝中心基座商場及寫字樓，主要作教學用途。涉及物業(yè)地庫、低層地下、地下、高層地下，以及1至3樓，樓高7層，總面積約90,222方呎。該院校目前在區(qū)內(nèi)華懋廣場地庫設(shè)有專業(yè)進修學院，但將于2025/26年起停辦。

香港嶺南大學

嶺大于2023/24年校外學習中心“嶺大@西九”進駐M+大樓12及13樓，占地20,000平方呎，設(shè)有多個課室、演講廳、學習室、教職員辦公室、工作室、展覽廳、師生研討空間，以及可用作舉辦社區(qū)活動及伙伴交流的活動區(qū)。嶺南大學目前于饒宗頤文化館和太子一幢商業(yè)大廈，亦設(shè)有兩個校外學習中心。

香港教育大學

教大于今年新9月在戲曲中心設(shè)置新教學中心，中心占地超過6,000平方呎，供11個課程進駐使用，包括10項碩士課程和校董培訓課程。教大另在北角長康街及將軍澳敬賢里設(shè)有教學中心。

香港中文大學

中大商學院市區(qū)教學中心設(shè)于中環(huán)美國銀行中心內(nèi)，設(shè)有多個分層劇院式演講廳、一個多用途室及一個會議室，方便舉行小型會議以至參加者多達100人的大型活動。

香港中文大學專業(yè)進修學院則在中環(huán)、尖沙咀加連威老道東海商業(yè)中心、漆咸道南、將軍澳翠林邨等地都設(shè)有教學及報名中心。

香港理工大學

位于九龍尖東科學館道17號的唯港薈，是理大斥資13億元設(shè)立的教學研究酒店，屬全球首間由院校全資擁有，集教學研究、服務(wù)功能于一身的酒店場所。另外，理大香港專上學院在九龍油麻地海庭道9號設(shè)有西九龍校園。

香港大學

香港大學專業(yè)進修學院（HKU Space）目前于金鐘、北角、九龍灣、荔枝角及南區(qū)等都設(shè)有校舍，其中金鐘及北角校舍均為自置物業(yè)，九龍灣校舍屬于政府物業(yè)。原本于2006年以5,000萬元購入的荔枝角美孚新邨6期地下至3樓九龍西分校，于2018年以3.24億元售予香港基督教播道會聯(lián)會。

港大又于2023年購入及租用荔枝角道甲級商廈南商金融創(chuàng)新中心合共6.8萬平方呎樓面，作為九龍西新校舍及后勤中心。2024年，HKU Space再在九龍灣金利豐國際中心租用16,600平方呎面積作擴充之用。

市場反映產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移更替

他又指出，高等教育用地短缺帶來了新商機，不但吸引到本地投資者將物業(yè)改建學生宿舍，亦吸引到不少海外投資者，甚至是首次來港投資者。“他們都看到這個趨勢，知道學生宿舍租金上升、回報吸引，也想來分一杯羹。”

他表示，這反映隨著社會變化，產(chǎn)業(yè)正在不斷轉(zhuǎn)移更替：“現(xiàn)時的確因為政府政策，讓外來學生名額翻了一番，加上美國又對留學生諸多留難，香港教育產(chǎn)業(yè)就有了新的發(fā)展空間。”施永青強調(diào)，香港零售、餐飲業(yè)規(guī)模下降，從事這些行業(yè)的人必須尋找新出路，投資教育產(chǎn)業(yè)是新出路。

對于政府是否需要加大力度發(fā)展教育經(jīng)濟？施永青認為，政府針對非本地生的福利政策已做到位，發(fā)展速度理想，現(xiàn)階段宜循序漸進，待市場測試后再作決定。

記者問投資教育宿位，是否“撈過界”？他說，他一向主張從事地產(chǎn)代理的，應(yīng)集中力量做好交易配對工作，不宜涉足投資性質(zhì)的業(yè)務(wù)，但近期卻參與了經(jīng)營學生宿舍的業(yè)務(wù)。

這項生意多少帶有投資性質(zhì)，不怕與本業(yè)有利益沖突嗎？他說，“我做生意的時間長了，公司的規(guī)模大了之后，自己會接觸到這樣或那樣的商機。我的基本守則仍是專注本業(yè)，在很特殊的情況下，才會在條件充足時，涉足一些新的生意。如果真決定要做新的生意，也會成立獨立的公司去做，由不同的團隊負責，各司其職，不會有角色矛盾與利益沖突。

學生宿舍能減少空置商廈

他說，他涉足學生宿舍的業(yè)務(wù)，有以下三個動因：一、為急促發(fā)展的教育事業(yè)填補需要；二、利用好現(xiàn)時大量空置的寫字樓資源；三、推動香港的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)升級，走向?qū)I(yè)化、金融化與國際化。

他繼續(xù)說，做生意最緊要看準社會的需要，有社會需要就代表有收入來源。互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)后，零售業(yè)所受的沖擊很大。香港社會需要轉(zhuǎn)型，以新的產(chǎn)業(yè)取代舊的產(chǎn)業(yè)，其中發(fā)展?jié)摿^大的是教育產(chǎn)業(yè)。政府特別放寬了大學招收海外留學生的比例，由20%增至40%。一時間外地大專學生蜂擁而至，各大學為這些學生的住宿問題搞到很頭痛。因此，這段時間搞學生宿舍不愁沒有租客，由于家長都十分重視子女的教育問題，最肯在子女身上花錢，所以學生宿舍常可以收到比其他租客更高的租金。一般住宅的租金大約只有30、40元一呎，能升上50元一呎的，已算好價。但學生宿舍卻可以租到60、70元一呎。最高的可以高達90元一呎。租別墅亦不過是這個價錢。

有人可能會覺得，把租金抬得這么高，是否有囤積居奇之嫌？他說，這其實只是供求不平衡的結(jié)果。市場正需要這種價格訊息，去吸引投資者買商業(yè)大廈，然后把它改裝成學生宿舍，以滿足教育事業(yè)的需要。政府需要的是為改裝工程拆墻松綁，而不是為學生宿舍設(shè)租金上限，到供應(yīng)增加時，租金自然會跌下來。

他笑說，現(xiàn)時搞學生宿舍還有一項社會功能，就是可以善用社會上大量空置的商業(yè)樓宇。樓宇空置不但浪費資源，還會對經(jīng)濟造成嚴重沖擊。因為樓宇的資產(chǎn)值很大程度上受制于它的租金回報；沒有租金收入的樓宇，資產(chǎn)值會大量蒸發(fā)，導(dǎo)致社會信貸收縮，銀行逼倉，經(jīng)濟甚至可能因而失去動力。

他指出，自從市場發(fā)現(xiàn)學生宿舍是一門好生意之后，整棟的商業(yè)樓宇與酒店的成交都多了，商業(yè)樓宇的市場開始重現(xiàn)生機。這種情況亦有助減輕銀行的壓力，有利于經(jīng)濟擺脫通縮的威脅，市民的消費意欲亦可能因而增加，有助社會情緒的改善。

來源：香港經(jīng)濟導(dǎo)報

作者：本刊主筆 何潔霞