REITs連跌5個(gè)月！你還繼續(xù)當(dāng)“包租公”么？

“我以為它是最穩(wěn)定的，沒(méi)想到跌成這樣！”小李對(duì)REITs的表現(xiàn)不怎么滿意。

不只小李一個(gè)人這么想。

Wind數(shù)據(jù)顯示，6月—11月REITs整體下行，期間的微小波動(dòng)，連反彈都算不上。

我算了一下，這段時(shí)間跌幅約7%，的確有點(diǎn)兒慘。

小李和我說(shuō)，本以為當(dāng)個(gè)“包租公”挺穩(wěn)當(dāng)?shù)模斑@種情況，我還繼續(xù)么？”

說(shuō)說(shuō)我的看法。

01

為啥是“包租公”？

因?yàn)镽EITs等同于一個(gè)專(zhuān)業(yè)的“包租公”，它把產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路等重大資產(chǎn)分成小份，讓投資者都當(dāng)上股東，共收租金，共享收益。

這是1960年美國(guó)通過(guò)《房地產(chǎn)投資信托法案》正式建立的制度，用發(fā)行收益憑證來(lái)募集資金，再把收益按比例分給投資者。

在我國(guó)，強(qiáng)制分紅是REITs最核心的特征，也是其最主要的吸引力。

按規(guī)定，REITs每年賺到的可分配金額中，90%以上都必須拿出來(lái)分給投資者。

這充分體現(xiàn)了它的“穩(wěn)定”。

但前提是，要先“賺到”才行。

REITs的主要資產(chǎn)包括房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、高速公路等，相比真正的紅利類(lèi)股票，這類(lèi)REITs防御性要弱一些。

畢竟，經(jīng)濟(jì)走軟時(shí)，這類(lèi)資產(chǎn)的空置率可能會(huì)上升。

相對(duì)應(yīng)的，租金和房?jī)r(jià)卻在下降。

分紅自然就要打折扣。

所以，這波下滑中，產(chǎn)業(yè)園REITs就是重災(zāi)區(qū)。

基本邏輯是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行→空置率上升→租金下降→分紅不及預(yù)期。

還有個(gè)原因是，產(chǎn)業(yè)園REITs上半年漲得有點(diǎn)兒多，現(xiàn)在也算是估值的合理回歸。

再有，今年大盤(pán)多次沖破4000點(diǎn)，也讓一些資金從REITs外流。

總的來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jī)承壓、價(jià)值回歸、資金分流導(dǎo)致REITs表現(xiàn)不佳。

02

小李和我說(shuō)，想把REITs清空。

我覺(jué)得，不至于。

現(xiàn)在的下跌不一定是壞事，也可能是機(jī)會(huì)。

因?yàn)镽EITs的底層邏輯并沒(méi)有變，它還是一種穩(wěn)定的生息資產(chǎn)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和派息率計(jì)算，年化分紅約5%左右。

截至昨天，今年1月1日之前上市的58只REITs中，47只獲得了正收益。

14只漲幅超20%，14只漲幅在10%-20%之間。

今年以來(lái)，共63只公募REITS合計(jì)分紅133次，分紅總額近87億元。

所以，此番下跌無(wú)非是業(yè)績(jī)波動(dòng)和短期情緒下的調(diào)整，此時(shí)入手或許性?xún)r(jià)比更高。

而從資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，投資者最好給自己配一些生息資產(chǎn)。

對(duì)大部分普通投資者而言，股市好的時(shí)候大家更多的是賺快錢(qián)。

但大盤(pán)一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，你的收益可能瞬間化為烏有。

REITs雖然整體收益不高，但是穩(wěn)定，能夠鎖定收益。

而且，它與主流資產(chǎn)類(lèi)別的關(guān)聯(lián)度較低，才更適合成為分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化組合的中的一環(huán)。

03

以下為干貨：

想入手REITs，首先要篩選。

用派息率、交易量等數(shù)據(jù)篩選出一個(gè)大概的標(biāo)的范圍。

比如，特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)的派息率最好在7%以上，產(chǎn)權(quán)類(lèi)至少高于4%。

前者雖然派息率高，但是它的分紅里有本金返還，其凈值遞減；

而后者，理論上能保證永續(xù)“收租”。

另外，交易量也很重要，如果日均成交額小于500萬(wàn)，那就別費(fèi)勁了。

還有就是關(guān)注折溢價(jià)，優(yōu)先選擇折價(jià)10%以上的品種，安全墊更厚。

當(dāng)你初步定了范圍后，再對(duì)核心標(biāo)的定投。

用定投能夠平滑成本，因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)猜不到那個(gè)“底”在哪里。

所以，你把籌碼平均分配到每月或者每周，那么市場(chǎng)跌得越多，你撿到的便宜可能就越多。

提醒一下，國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有REITsETF。

但你可以像買(mǎi)股票一樣，在交易所買(mǎi)已上市的公募REITs。

幾點(diǎn)需要注意：

正因?yàn)闆](méi)有ETF，所以不要投入到一個(gè)類(lèi)型，注意分散風(fēng)險(xiǎn)。

其交易規(guī)則也是T+1，漲跌幅限制10%。

最重要的，也是我一直強(qiáng)調(diào)的耐心。

TEITs分紅按照季度或者半年發(fā)放，不是每天都有收益，所以耐住性子。

記住，在市場(chǎng)的恐慌中收集籌碼，在市場(chǎng)的狂熱中兌現(xiàn)利潤(rùn)。

眼下，遠(yuǎn)沒(méi)到恐慌的時(shí)候，正是保持耐心、從容布局的窗口。

PS：本文僅個(gè)人觀點(diǎn)，不構(gòu)成任何投資建議。