北京買房：理清思路，購房建議1714

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我就是奧運之后買的您說的老公寓，朝陽首府，當時4萬多5萬呢，結果漲的確實不好，現在還沒旁邊老破小價高呢，才9萬多。但說實話我住的還是覺得不錯的，物業費一萬多塊錢也還行吧，不是太想換。那按您的說法，以后這里的價會越來越走低嗎？

A：

1、朝陽首府，不想換那就住著唄，房子本來就是用來住的，自己覺得好計算合適。其他方面都是副產品，沒必要糾結，反正也不套現就無所謂。

2、價格不至于越來越低，只是有可能相對于普宅大盤漲的稍微慢點兒而已。就像現在的價格不是9萬多嗎？相對于當年的4/5萬還是翻番了，只是沒有周邊的普宅漲的幅度大而已。

而且以后也未必持續走弱，跟上大盤走勢也算正常。只不過最好成績可能也就是如此了，隨著房齡變老+設施老化，再度受追捧的可能性是幾乎沒有的。

3、總之就住著吧，只要物業水平不明顯下降，那價格不至于明顯的單獨走弱，也是要跟隨大盤漲跌的，只不過幅度不一樣而已。

僅供參考。

借著網友的話題聊兩句，朝陽首府的前身就是大名鼎鼎的“森豪公寓”，騙貸案直接打擊了酒仙橋江湖大哥鄒慶。隨之也落馬了眾多銀行大佬，連當時的黃首富都受影響了。

對了，知道朝陽首府的第一任開發商是誰嗎？馬云，當時的案名叫“天域”，非常的高大上吧？

當然，此馬云非彼馬云。這個老馬的本名叫“馬云飛”，出身銀行系統，招牌叫“丹儂集團”，靠非吸等手段曾經在資本市場上呼風喚雨。但后來出事兒了，所以這項目就先轉到另一個銀行大佬霍某名下，然后又歸了鄒慶。

其他的不多聊了吧，鄒慶當時所用的騙貸手段并不特殊。畢竟那會兒的房子不好賣，開發商們的攤子又都鋪的太大，所以很多人都這么干，出事兒的有的是。按當時老潘的說法，不知道多少人身陷囹圄，不知多少顆人頭落地。這就是當年的江湖，世事如潮人如水，只嘆江湖幾人回……

二

Q:

請問，我結婚時在天通苑買了一套一居室，當時不懂，只考慮居住舒適了就買了個大一居，結果生孩子之后就覺得不方便，而且出租也租金不高，不如小兩居。所以我一直想給賣掉換一套，您覺得合適嗎？另外您建議買哪里？租金高升值好的。

A：

1、這先讓中介給算算置換成本，也就是中介費和稅費。然后再比較一下現在租金和換房后租金的差距，看看跟稅費相比的話值不值，幾年能收回？這也沒有明確的標準，看自己覺得是否劃算了。

不過如果是我會換掉的，因為大一居的優勢就是居住體驗好。但劣勢是只適合小家庭，有了孩子怎么都不太方便，畢竟面積雖大但空間不太好利用。出租的話看是否能打隔斷了，否則租金也不劃算，豪宅的大一居才收益率相對高呢。

2、買哪里？常規建議是朝陽區唄，租金收益最高的區，大多數小區的價格走勢也不落后，應該比您現有的這套強。

3、這套房現在價值多少？大一居怎么也得60多平吧，價值200來萬？租金能有多少？如果在4500以上就說的過去，5000以上算高的。也就是現在北京小戶型一居（不包括開間）的平均租售比是500，毛收益率2.5%左右。

看看朝陽的唄，200多萬在東五環附近能買到合適的，租金收益都不低。不過一居室的升值一般不算太強，能跟上大盤平均值就算合適。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們現在的戶口都是在朝陽區白家莊小學的房子上，只不過戶主是我父親，請問我們有必要去中關村三小的學區買一套嗎？我們比較過，中關村的優勢是教育資源更好，但初中有可能沒譜兒了，以我們家的能力可能也不能讓孩子點招。白家莊的優勢是初中直升八十中，但劣勢就是朝陽的好高中少，怕我家孩子到時候考不上。

我們現在倒是有點子彈，也不多，300多萬吧，再貸點款在中關村買個老破小是沒問題的，就是不知道意義多大。

A：

1、常規建議是如果能在朝陽進入頭部校，那換到其他區的意義就不大了。打個比方就是找工作，如果在天津能進入當地頭部國企，那還有必要到北京來競爭央企嗎？贏了當然皆大歡喜，但萬一沒成功或發展的不太好呢？那就白折騰了唄。

2、或者這么說吧，如果孩子是天牛娃，那其實在哪兒都差不多，哪個區都不耽誤上清北985。牛娃的話看家長的期望值，圖學習的競爭氛圍當然是海淀，圖個省點兒心就在朝陽吧，單校劃片多踏實啊。

如果孩子是普娃，那要是我家就在朝陽了，犯不上去海淀碰運氣，畢竟是派位，萬一派入渣校怎么辦？而朝陽肯定是80中，即便進不去實驗班也至少不差，萬一開竅兒晚就還占便宜了呢。

如果孩子是學渣，那其實也是在哪兒都一樣，東西海的資源再好，該考不上高中的照樣考不上。

3、總之看孩子的天賦和父母的期望值吧，反正我建議是盡量不折騰，贏了沒提升多少，萬一輸了就輸的太多了。另外房子產權是老人的無所謂，過戶改過來不就得了。

僅供參考。

四

Q:

請教一下，我前幾年為了孩子上學買了套天津房子，不貴100多萬，但因為北京能上學就沒用上。十多年過去了房價漲漲跌跌應該是沒賠，至少在紙面上沒賠，但也沒什么收益，也就是賺了點租金，現在跟銀行利息差不多吧。

現在我有個想法是換到北京，但也不知道從投資角度是否合適。因為即便換到北京我也不想添多少錢了，甚至是不想再掏錢，頂多是貸點兒款，您覺得合適嗎？

A：

1、如果是租金收益率跟北京差不多，那就甭折騰了。換到北京也是這收益，弄不好還不如天津呢，連置換的稅費都指不定幾年掙回來呢。

2、另外說實話，既然您不想再添現金了，那我估計您貸款也不愿多貸，那在北京大概率也就是買套200來萬的小戶型。這種房可以說租金收益不低，但價格走勢一般不算多強，如果買在郊區還有可能更弱呢。何苦折騰啊？

3、而且您既然已經租了十多年了，那應該早就習慣了怎么打理。天津離北京也近，開車還是高鐵都方便，順便還能吃吃天津早點呢。而如果換到北京，要是離的遠的話，打理起來未必省事多少，換不換的也就意義不大了。

僅供參考。

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