曹德旺預(yù)言成真了？我國二三十層的電梯房，或?qū)⒚媾R同一個結(jié)局？

曹德旺預(yù)言成真了？我國二三十層的電梯房，或?qū)⒚媾R同一個結(jié)局？

過去密密麻麻的高層住宅那可是城市繁榮的標(biāo)志，但是現(xiàn)在大家對這些樓房的看法正在改變。這不只是房價漲跌的問題，這背后還有更深層的社會和經(jīng)濟變化。

之前就有企業(yè)家提醒，過度的依賴房地產(chǎn)是會透支未來的，這和房子是用來住的理念是一致的，他們都指向一個事實，高層住宅過去的價值邏輯已經(jīng)開始動搖了。

那高層住宅未來會有什么變化？還會有人去買高層住宅嗎？

在經(jīng)濟層面上高層住宅正從一個能帶來高回報的香餑餑，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€持有成本高昂、變現(xiàn)周期漫長的準(zhǔn)負(fù)債。

曹德旺有個觀點很直接，房子的本質(zhì)就是“鋼筋水泥”，它自身無法創(chuàng)造增值，它的價值完全依賴于市場賦予的功能，當(dāng)投機屬性退潮，它的真實面目便顯露無遺。

市場數(shù)據(jù)正在毫不留情地擠壓著高樓的升值神話。想要出手一套高層住宅？你可能得比住在同小區(qū)多層樓里的鄰居多等待超過60%的時間。

即便買家出現(xiàn)，價格談判的余地也更小，它的二手價格的跌幅，往往比多層住宅要高出整整15個百分點。這背后的現(xiàn)實，是市場的供需關(guān)系已經(jīng)嚴(yán)重失衡。

在某些年份里，僅僅13個核心城市的二手房掛牌總量就已超過驚人的200萬套。更值得注意的是，連銀行都開始親自下場，通過電商平臺加速處理不良地產(chǎn)資產(chǎn)，某平臺數(shù)據(jù)顯示，銀行直接供應(yīng)的房源同比增長了近24.7%。這傳遞出的信號再明確不過了。

不僅賣起來難，養(yǎng)著一套高樓的成本也在持續(xù)放血，高層建筑由于電梯、二次供水等設(shè)備的運行，全年的綜合能耗比低層要高出約20%。

同時復(fù)雜的設(shè)備也意味著更昂貴的物業(yè)管理費用。當(dāng)房子從快速升值的資產(chǎn)變?yōu)橐粋€需要不斷投入的消耗品時，它的吸引力自然大打折扣。

最終的出路或許早已注定。大量的存量高層住宅，未來很可能將轉(zhuǎn)向租賃市場，成為長租公寓的主要供應(yīng)來源，目前全國已開業(yè)的長租公寓房源就達到了139萬間。

當(dāng)售賣變得困難，出租就成了唯一選擇，其售價預(yù)計也將低于同地段的中低層住宅，從而完成從高價值投資品到平價租賃工具的角色轉(zhuǎn)換。

過去在市場狂熱中被選擇性忽視的安全與維護成本，現(xiàn)在正成為政策制定和購房者選擇時一條不可逾越的紅線。許多人可能不知道，全球范圍內(nèi)的消防云梯，它的極限救援高度普遍都在100米左右。

這意味著一旦百米以上的超高層建筑發(fā)生火災(zāi)，高效的外部救援幾乎是不可能的。這是最根本、最冰冷的物理安全短板。

頂層設(shè)計也早已洞察到這種風(fēng)險，并用一系列法規(guī)為向上生長套上了韁繩。政策的演進路徑清晰可見2018年，住建部就規(guī)定新建住宅原則上高度不超過80米，大約相當(dāng)于26層。

到了2021年，政策進一步收緊，明確縣城新建住宅主要以6層為主，最高不得超過16層，這對于那些動輒數(shù)百米的摩天大樓，限制則更為嚴(yán)格。

500米以上的超高層建筑被明令禁止新建，而對于城區(qū)常住人口低于300萬的城市，新建150米以上的建筑也受到了嚴(yán)格的限制。這一系列舉措，證明國家正在從源頭上強制糾偏，讓建筑的高度與我們的安全保障能力相匹配。

除了即時性的安全風(fēng)險，長周期里的隱形炸彈更令人擔(dān)憂。在人口進入負(fù)增長的背景下，購房的年輕群體基數(shù)正在縮小，高昂的建造成本和未來的拆除成本，使得高層住宅項目面臨著更高的爛尾風(fēng)險。

此外全國有大約三分之一的老舊電梯亟待更新，這背后涉及數(shù)百萬部的龐大工程和難以估量的資金投入，對存量高層住宅來說，這是一個在未來幾十年內(nèi)持續(xù)存在的維護黑洞。

當(dāng)然政策的轉(zhuǎn)變不只是在堵，更是在疏，官方正在大力推動“好房子”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，強調(diào)多功能、空間均衡與居住品質(zhì)，而非單純追求高度。

一些新的土地出讓文件中，已經(jīng)開始包含明確的限高和低容積率要求，比如安徽某地塊就限制建筑高度在60米以下，容積率不高于1.8，這預(yù)示著開發(fā)模式正在向更安全、更可持續(xù)的中低層形態(tài)轉(zhuǎn)型。

隨著社會觀念的日漸成熟，人們對于家的定義，正在從追求符號化的高度與視野，回歸到以人為本的舒適度和日常便利。

曹德旺曾提到一個有趣的觀點，“剛需”其實是動態(tài)變化的，一個人的居住偏好，可能因為一次地震的經(jīng)歷就徹底改變，這個邏輯同樣適用于高低層住宅的選擇。

我們不妨來算一筆體驗賬。高層住宅的公攤系數(shù)通常在25%到30%之間，這意味著你花了100平米的錢，實際到手的套內(nèi)面積可能只有七十多平，大量的資金為走廊、電梯井等公共空間買了單。這種空間效率的低下，正在被越來越多的購房者所詬病。

日常生活中的不便更是實實在在的。遭遇停電時的窘境足以讓高層住戶崩潰，爬上二三十樓對于年輕人尚且是種考驗，對家有老人的住戶而言，這簡直就是一場災(zāi)難。

此外在大風(fēng)、雷暴等極端天氣里，高層住宅的晃動感會給居住者帶來揮之不去的不穩(wěn)定心理感受和壓力。就連當(dāng)初引以為傲的開闊視野，在宏觀層面，也可能因為高密度采光而對整個城市環(huán)境造成光污染。

市場的選擇最能說明問題。在重慶的一個市場案例中，供應(yīng)量遠(yuǎn)小于高層的洋房項目，它的去化速度反而要快得多。這說明當(dāng)選擇足夠多時，消費者正在用真金白銀為更舒適的低密度產(chǎn)品投票。

與此同時中低層住宅的吸引力正在被政策和技術(shù)重新激活。新規(guī)鼓勵為4層以上的新建住宅配備電梯，而大規(guī)模推進的老舊小區(qū)改造工程，也在為許多過去沒有電梯的多層住宅補上短板。

當(dāng)上下樓不再是問題，中低層住宅在居住體驗上的優(yōu)勢便凸顯出來，足以與高層住宅競爭，甚至實現(xiàn)超越。

高層住宅的價值重估，更像是整個房地產(chǎn)市場從狂熱走向理性的一個縮影。它標(biāo)志著過去那種單一的、以高度論英雄的評判體系正在走向終結(jié)。當(dāng)房子回歸到居住的本質(zhì)，人們才發(fā)現(xiàn)，腳踏實地的安穩(wěn)，或許比懸浮云端的視野更為重要。

展望未來新建高層住宅項目的大幅減少將成為必然趨勢。龐大的存量高層住宅，或許會轉(zhuǎn)型為保障性或市場化的廉價出租房，為初入社會的年輕人提供一個過渡性的落腳點。

而新的市場，將由那些更注重綠色、健康、空間均衡和人文關(guān)懷的中低密度好房子來主導(dǎo)。這不僅意味著家的選擇變得更加多元化，也可能促使社會資本從投機性的地產(chǎn)業(yè)，流向更具創(chuàng)造力的實體經(jīng)濟領(lǐng)域。

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