銷售驅動增長 半年收入527億港元的新鴻基租賃業務起微瀾

觀點網 今年1月，香港政府差餉物業估價署公布的數據顯示，2025年全年私人住宅樓價上漲3.3%。12月樓價環比上漲0.2%，連續第七個月錄得增長，此前11月經上調后的漲幅為1.1%。2025年全年樓價錄得自2021年以來的首次年度上漲。

這一市場表現，在一個多月后得到了香港特區政府更進一步的確認。

2月25日，香港特區政府財政司司長陳茂波發表2026/2027財政年度特區政府財政預算案。他提及，住宅物業價量齊升，交投自2025年3月起持續活躍，全年成交量上升至近63000宗，是四年新高。樓價全年上升3.3%，結束前三年跌勢；租金亦上升4.3%。非住宅物業成交量反彈，租金及價格跌幅收窄。

在向好的背景下，憑借香港地區約九成的收入貢獻（本期為88.12%），新鴻基地產再次交出一份亮眼的業績答卷。

物業發展收入占比過半

據新鴻基地產發布的2025/2026年度中期業績公告顯示，該公司期內錄得總收入527.05億港元，較上年同期的399.33億港元增長約31.98%；營業溢利錄得133.98億港元，較上年同期的120.98億港元增長約10.75%。可撥歸公司股東基礎溢利為122.13億港元，去年同期為104.63億港元，增長16.73%。

就收入貢獻比例看，物業發展業務繼續保持為新鴻基地產的主要收入來源，實現收入298.57億港元，占總收入的比重為56.65%。其中，香港市場貢獻收入264.74億港元，占該業務收入的88.67%。

相較于去年同期，新鴻基地產物業發展業務的收入取得約82.49%的增長，占總收入比重也在40.9%的基礎上提高了15.75個百分點。

在公告中，新鴻基地產將這一增長變化概括為：“用家和長線投資者的需求轉強，香港一手住宅市場成交量增加，價格亦溫和回升。在按揭利率下調及股市暢旺帶動下，市場氣氛顯著改善。同時，隨著外來人才及學生持續流入，住宅租金繼續上升，進一步帶動住宅銷售市場。”

具體來看，按所占權益計算，新鴻基地產期內在香港錄得的合約銷售額約174億港元。啟德天璽·天第2期為銷售額的主要來源，市場對屯門NOVOLAND第3A期、半山帝景園、北角海璇、大埔UniversityHill和天水圍YOHOWEST第1期等已落成項目的銷售反應同樣踴躍。

市場熱度延續到了今年，在1月，西沙SIERRASEA第2A及第2B期啟動推售，認購意向登記創下新高，合約銷售額超過90億元。

在內地市場，按所占權益計算，新鴻基地產期內錄得的合約銷售額約為人民幣13億元，較上年同期的6.6億元取得翻倍增長。

內地市場的項目中，位于杭州錢江新城中央商務區的臨江服務式公寓天璽·西岸銷情良好，是期內銷售額的主要來源。其他在售項目包括毗鄰廣州南站的全資項目峻鑾，以及位于佛山的合作發展項目瀧景，均為銷售額帶來貢獻。

此外，坐落上海徐家匯中央商務區核心地段的ITC最后一部分，可提供約560萬平方呎優質寫字樓、零售和酒店樓面，預期將于本財政年度下半年落成。其他預計落成的項目包括位于杭州的國金匯邸二期，所占樓面面積約35.09萬平方呎，相關單位已全數售罄。

在香港，按所占樓面面積計算，新鴻基地產預計在本財政年度下半年竣工的物業約有190萬平方呎，可供銷售住宅約占60萬平方呎，余下約130萬平方呎主要為高鐵西九龍總站發展項目的寫字樓部分IGC。

截至2025年12月31日，按所占樓面面積計算，新鴻基地產在香港的土地儲備約有5730萬平方呎，當中約3820平方呎為多元化的已落成物業，占比達66.67%，絕大部分將用作出租及長線投資，這些物業為能為其帶來可觀的經常性收入。

余下部分中，約1320萬平方呎為可供出售的發展中住宅，可滿足新鴻基地產中期的發展所需。

盡管儲備豐厚，新鴻基地產仍表示將繼續在合適時機、透過不同途徑補充香港的土地儲備，以推動未來的業務增長。

在去年11月，新鴻基地產投得屯門第16區站第一期物業發展項目。該地皮位于屯門南，計劃發展為總樓面面積約60.01萬平方呎的住宅項目，預計可提供約1280個住宅單位。

其附近一帶社區發展成熟，交通網絡及配套設施完善，距離香港國際機場僅十五分鐘車程。而港鐵屯門南延線預計于2030年完工，屆時項目將可透過更完善的鐵路網絡，進一步加強與全港各區的聯系。

其在內地的土地儲備合共6460萬平方呎，其中約4290萬平方呎為發展中物業。超50%的發展中物業將建成可供出售的住宅和寫字樓。

余下的2170萬平方呎為已落成物業，絕大部分由新鴻基地產保留作出租及長線投資，其中近半是位于上海重要商業樞紐的標志性綜合項目。該集團表示，將繼續專注在內地主要城市發展現有的項目，并提供優質的綠色物業，以滿足顧客不斷變化的需求。

物業投資業務起微瀾

不同于物業發展業務的增長態勢，新鴻基地產的物業投資業務在香港與內地市場均取得租金收入的小幅下滑。

其中，香港的物業投資組合整體出租率維持在高水平，并繼續為新鴻基地產帶來穩定的經常性收入。但連同所占合營企業及聯營公司的貢獻，總租金收入87.97億港元，較上年同期的88.13億港元微降。凈租金收入減少1%至62.65億港元。

第一太平戴維斯此前發表的香港寫字樓租賃市場報告顯示，香港甲級寫字樓于2025年出現明確的選擇性復蘇，市場一方面錄得強勁吸納，另一方面卻在區域及物業質素上出現明顯兩極分化。

整體空置率雖在2025年12月升至15.5%的歷史新高，但細分數據顯示，中環核心甲級物業出租率穩健，與空置率高企、供應過剩的九龍東形成鮮明對比。

其中，中環空置率回落1.9個百分點至約11.3%，顯示其避風港地位獲進一步鞏固；九龍東空置率升至約24.5%，顯示結構性供應過剩及租戶偏好出現轉移。

在此背景下，疊加來自金融相關行業對升級和內部擴張的需求，新鴻基地產中環國際金融中心(IFC) 的出租率上升至98%，西九龍環球貿易廣場(ICC) 的出租率也得以維持在91%的高水平。寫字樓物業組合收入在持續高的出租率推動下保持穩定，為28.34億港元（2024年：28.47億港元）。

核心項目出租率的升高，與租金收入的小幅回調，或許也意味著新鴻基地產在期內采取了更具彈性的定價策略，并最終維持了較為優異的出租表現。

零售物業組合的收入同樣微跌，錄得45.35億港元（2024年：45.93億港元），跌幅達1%，主要是由于租金下跌所致。

但事實上，新鴻基地產旗下多個項目均采取了不同的市場策略，以達到引流目的。

就具體項目來看，位于香港沙田區核心地段的沙田新城市廣場在成功推出恐龍公園以及Chill Park后，占地約4萬平方呎的戶外空中花園NTP Sky Garden也于去年11月開幕。該花園增設了休息座位和多個打卡點，并引入精彩的噴泉表演，豐富訪客的線下體驗。

位于九龍東的商場Scramble Hill三布目，樓面面積約50萬平方呎，在2025年下半年開始分階段開業。該商場計劃以寬敞的休憩空間及戶外餐飲，吸引附近居民及上班族，同時與毗鄰的APM商場和創紀之城寫字樓群產生協同效應。

此外，位于啟德的商場天璽·天Mall，樓面面積約22萬平方呎，自2025年底起分階段開業。首批進駐商場的餐廳和商店，已在與港鐵啟德站相連的樓層開業，滿足天璽·天及鄰近居民的日常消費需求。

這些新開業的項目將為新鴻基地產帶來新增收益，而憑借多元化的業態布局和針對性的市場活動，有望顯著提升整體客流量與租金回報，進一步鞏固其市場領先優勢。

內地投資物業組合包括所占合營企業的租金收入為30.98億港元（人民幣28.25億元）。凈租金收入較去年同期上升1%至24億港元。零售物業組合的收入增加約5%至21億港元（2024年：20.07億港元），主要是由于營業額租金上升。

整體而言，內地市場的物業投資業務表現略優于香港。

據悉，新鴻基地產在內地的零售物業組合以商場為主，所占總樓面面積近900萬平方呎，為租金收入的主要來源。

2025年下半年以來，高端消費呈現復蘇跡象。新鴻基地產在內地的上海國際金融中心商場、南京國金中心商場、北京APM商場，以及位處廣州的合作發展商場天環和IGC等核心項目，紛紛推出不同舉措，緊貼市場動向，迎合消費者對優質與體驗零售的追求，并借助新興趨勢推動宣傳活動和租戶銷售。

得益于此，新鴻基地產位于一線城市的主要商場錄得高出租率，租戶銷售額亦有回升。

不過，零售物業組合的上升部分，僅抵消了寫字樓物業組合租金收入的下跌。寫字樓物業組合的租金收入主要因續租租金下調減少9%至8.14億港元（2024年：8.95億港元）。

新鴻基地產在業績公告中指出，內地寫字樓租賃市場面臨挑戰，租金和出租率仍然受壓。

最新數據顯示，位于上海徐家匯中央商務區的ITC第三期A座寫字樓出租率超過80%，仍有進一步提升空間。

此外，新鴻基地產在上海還擁有其他地標寫字樓，包括浦東的上海國際金融中心和浦西的上海環貿廣場。面對激烈的市場競爭，該集團將“繼續以留住租戶為首要考量”。

在建項目方面，上海ITC第三期工程進展順利，即將全面完工，其最后部分包括樓高370米的B座摩天辦公大樓、旗艦商場ITC Maison以及上海徐家匯中心安達仕酒店。

作為浦西最高的建筑，B座大樓將在徐家匯中央商務區提供約240萬平方呎的優質寫字樓樓面，已獲多間知名跨國企業洽租。

商場ITC Maison面積達260萬平方呎，與地鐵站無縫銜接，計劃在2026年上半年開始分階段開業，屆時會引入潮流服裝、時尚生活店鋪、一系列熱門餐廳和外帶餐飲選擇。受惠于更廣泛的免簽證安排及簡化的退稅措施，新商場可望吸引更多訪客。

上海徐家匯中心安達仕酒店是徐家匯綜合項目ITC第三期的一部分，配備超過260間客房，預計于2026年3月正式開幕。

該酒店既迎合市場對優質住宿的需求，也使得整個ITC第三期的配套更趨完善，成為匯聚商貿、購物、餐飲、休閑與娛樂體驗的一站式地標。

與此同時，新鴻基地產在內地重點城市的其他綜合發展項目也正按計劃推進。

合作發展項目杭州國際金融中心正分期發展，繼樓面面積約37.8萬平方呎的匯西辦公樓1座于2025年7月交付租戶后，新鴻基地產正在匯東興建一座充滿活力的商場，樓面面積約70萬平方呎，計劃于2027年上半年起分階段開業，服務上蓋住宅項目國金匯邸的住戶。毗鄰項目的中央公園將于2026年開幕，為周邊社群提供綠色空間。

綜合項目廣州環球貿易廣場與廣州南站無縫連接，首階段商業部分計劃于2026年下半年完工。其中天環·廣州南商場樓面約21.5萬平方呎，吸引食肆和休閑品牌等不同店鋪承租。廣州環球貿易廣場1座寫字樓樓面約29.1萬平方呎，部分樓面已由國際酒店品牌預租。

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