銀行化身 “賣房主力”？“直供房” 迎激增潮！

近期，“銀行直供房” 房源供應(yīng)量增加，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。為何此類房源供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)？其又是否會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響？

“銀行直供房”數(shù)量激增

近日，蘭州銀行、吉林銀行、天津銀行等多家銀行以及地方城商行與農(nóng)信社等加速推進(jìn)“房產(chǎn)直售”業(yè)務(wù)。

據(jù)京東資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2024年蘭州銀行掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1130個(gè)，2025年增至1779個(gè)；吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)超過(guò)2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。除了直接出售房產(chǎn)，部分銀行也嘗試租賃方式盤活資產(chǎn)。如中國(guó)銀行佛山分行將拍賣禪城區(qū)一套住宅的租賃權(quán)，起拍價(jià)861元/月，租期一年。此外，該行同時(shí)上架多筆租賃拍賣。

這些被業(yè)內(nèi)稱為“銀行直供房”的房源，實(shí)質(zhì)上大多是銀行不良貸款處置的產(chǎn)物。當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無(wú)力償還貸款時(shí)，銀行通過(guò)司法程序收回作為抵押物的房產(chǎn)，完成債權(quán)剝離取得清晰產(chǎn)權(quán)，然后以房東身份直接出售或出租。

據(jù)了解，這些房源主要有兩個(gè)來(lái)源：一方面，來(lái)自司法拍賣流拍后的“以物抵債”；另一方面，銀行也通過(guò)司法程序主動(dòng)取得房產(chǎn)。

銀行端或成房源供給重要渠道

“銀行直供房”具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，如蘭州農(nóng)商行某套125平米住宅成交價(jià)僅151萬(wàn)，而同地段中介掛牌價(jià)達(dá)180-220萬(wàn)，價(jià)差高達(dá)30%；此外，在產(chǎn)權(quán)清晰度上具有明顯優(yōu)勢(shì)，交易對(duì)手直接為銀行，有效規(guī)避了法拍房可能存在的民間借貸、長(zhǎng)期租約等潛在隱患；另外，流程也比較便捷，部分銀行提供"看房-貸款-過(guò)戶"一站式服務(wù)，買家可以像網(wǎng)購(gòu)一樣完成交易。這些優(yōu)勢(shì)對(duì)資金有限的剛需族十分有吸引力，也令依賴信息差盈利的中介行業(yè)措手不及。

對(duì)此，廣東房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示,銀行“直售房產(chǎn)”，本質(zhì)上與法拍房的區(qū)別不大，但交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，有利于加速資產(chǎn)處置。隨著對(duì)銀行業(yè)績(jī)考核、資產(chǎn)處置力度的加大，加上地產(chǎn)下行后，表內(nèi)部分不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露加大，銀行直接對(duì)接C端處置資產(chǎn)，可能會(huì)增加。因此，未來(lái)銀行端可能成為房源供給的一個(gè)重要渠道

市場(chǎng)影響

為何近期“銀行直供房”數(shù)量激增？其背后，是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中暴露。隨著房貸斷供潮、企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸違約激增，銀行被迫接收大量抵押房產(chǎn)。而傳統(tǒng)法拍渠道因流拍率高、周期長(zhǎng)已無(wú)法滿足需求，銀行不得不開(kāi)辟直售新路徑。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年1—10月，全國(guó)法拍市場(chǎng)各類法拍房源累計(jì)掛拍數(shù)量60.5萬(wàn)套，同比下降5.7%；房源累計(jì)拍次共105.8萬(wàn)次（同一標(biāo)的物可能存在一拍、二拍等多次拍賣），最終成交拍品數(shù)量為13.8萬(wàn)套，同比下降2.4%，清倉(cāng)率22.8%（成交拍品/交易截止拍品），總成交金額2048.7億元，同比下降22.5%。

相比之下，銀行直銷能縮短處置周期至少3個(gè)月，這正是銀行"親自下場(chǎng)"的重要原因。

對(duì)于近期“銀行直供房”數(shù)量增加，其將對(duì)二手市場(chǎng)造成多大影響？有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，“銀行直供房”是銀行在不良資產(chǎn)處置壓力下的階段性手段，其低價(jià)特征會(huì)在局部、短期內(nèi)對(duì)二手房報(bào)價(jià)和中介業(yè)務(wù)造成沖擊，但體量與房源質(zhì)量決定了它很難成為壓低全國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期主因。從對(duì)房?jī)r(jià)的影響來(lái)看，目前銀行直供房實(shí)際成交量只占同城二手房總成交的極低比例，普遍在1%—3%，尚不足以決定大盤價(jià)格，但低價(jià)掛牌會(huì)拉低小區(qū)或板塊內(nèi)的“最新錨定價(jià)”，對(duì)業(yè)主和買家的心理預(yù)期形成壓制。