物業(yè)困局：制度缺陷與人性偏私的雙重陷阱

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副標(biāo)題：住宅物業(yè)巨嬰養(yǎng)成記：制度偏愛與資本貪婪的雙重溺愛陷阱

引言：

本文模仿木某弟的以下文章，并由AI輔助生成，

目的是讓物業(yè)行業(yè)監(jiān)督者、社區(qū)治理參與者，以及廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)，看到事物的兩面，不被單方面視角蒙蔽雙眼！為物業(yè)代言的現(xiàn)象日益增多，業(yè)委會(huì)和業(yè)主日漸被污名化，甚至物業(yè)問題歸罪于業(yè)主與業(yè)委會(huì)的甩鍋也冒出來。如果接受這些謬論，只按這種思維，來整治住宅物業(yè)亂象，必然就是盲人摸象，演變?yōu)轭^疼醫(yī)腳的庸醫(yī)行為！

正文（仿文）

當(dāng)下，許多小區(qū)物業(yè)亂象叢生，導(dǎo)致業(yè)主普遍感覺其無法保障自己的權(quán)益。這并非單一原因造成，而是制度設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)性缺陷與人性固有的弱點(diǎn)相互交織、共同作用的必然結(jié)果。筆者從制度和人性兩個(gè)層面進(jìn)行深入闡述。

一、制度層面：先天不足的“住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)驗(yàn)”

物業(yè)管理制度在設(shè)計(jì)上參考了專業(yè)化服務(wù)的運(yùn)營(yíng)模式，但將這套體系，先天存在對(duì)物業(yè)的偏愛，并且少有考慮對(duì)住宅物業(yè)的約束，在置于缺乏成熟監(jiān)督的環(huán)境中，在遇到業(yè)主維權(quán)意識(shí)參差不齊的尷尬現(xiàn)實(shí)，其“水土不服”和制度”偏愛”形成的漏洞，自然被急劇放大。

1、“理性無知” 與偽市場(chǎng)化選聘制度

信息成本過高：一個(gè)業(yè)主若要明智地選擇物業(yè)，需要了解企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、過往口碑，甚至其與開發(fā)商、業(yè)委會(huì)可能的利益關(guān)聯(lián)。獲取這些信息的成本極高，而因?yàn)闃I(yè)主對(duì)自我利益、小區(qū)利益與物業(yè)的相關(guān)性認(rèn)知不足，甚至部分業(yè)主覺得物業(yè)有靠山，難以撼動(dòng)物業(yè)，這些都會(huì)讓業(yè)主覺得無力改變，或覺得對(duì)自己的邊際利益影響很小。這導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“理性無知” 在小區(qū)里出現(xiàn)，更有業(yè)主們選擇盲從物業(yè)引導(dǎo)、盲從聽為物業(yè)代言的業(yè)主的引導(dǎo)、選擇不投入精力去了解，或可能盲目表決、甚至放棄表決。

低參與率與適配性缺失：在很多小區(qū)，物業(yè)的選聘或續(xù)聘往往依賴極低的業(yè)主參與率，有時(shí)甚至靠“暗箱操作”“形式表決” 過關(guān)。由少數(shù)人決定或默認(rèn)延續(xù)的物業(yè)，其服務(wù)適配性從根源上就是可疑的，它滿足的可能只是少數(shù)人的訴求但未必符合全體業(yè)主的實(shí)際需求。

更為關(guān)鍵的是，前期物業(yè)是開發(fā)商非市場(chǎng)化行為；更換物業(yè)難如登天。就算起到了更換物業(yè)程序，再管物業(yè)會(huì)明著、暗著用各種手段和伎倆，讓選聘失敗；就算九死一生誕生了新選聘物業(yè)，新物業(yè)也難以順利入住。劣幣物業(yè)盤根小區(qū)、賴著不走的現(xiàn)象，甚至雙物業(yè)服務(wù)現(xiàn)象，在全國(guó)層出不窮。

2、權(quán)力集中與監(jiān)督缺位的運(yùn)行機(jī)制

“壟斷式” 的物業(yè)服務(wù)：物業(yè)一旦入駐，便掌握了小區(qū)日常服務(wù)的執(zhí)行權(quán)、公共區(qū)域的管理權(quán)以及相關(guān)費(fèi)用的收取權(quán)。然而，對(duì)其的監(jiān)督卻極度薄弱。

內(nèi)部監(jiān)督形同虛設(shè)：制度要求物業(yè)定期公開服務(wù)臺(tái)賬、收費(fèi)明細(xì)，接受業(yè)主質(zhì)詢，但執(zhí)行這些事項(xiàng)全靠物業(yè)自覺履職。業(yè)主大會(huì)召集門檻高、維權(quán)渠道不暢通，導(dǎo)致日常服務(wù)主導(dǎo)權(quán)實(shí)際由物業(yè)單方面掌控。

外部監(jiān)督乏力：街道、社區(qū)居委會(huì)雖有指導(dǎo)監(jiān)督之責(zé)，但普遍存在“不想管、不敢管、不會(huì)管” 的問題，往往在矛盾爆發(fā)后才介入，為時(shí)已晚。物業(yè)這種 “權(quán)力無限大、責(zé)任無限小” 的結(jié)構(gòu)，為后續(xù)的濫權(quán)、怠工埋下了伏筆。

3、退出機(jī)制失靈與維權(quán)成本過高

更換物業(yè)“難于上青天”：當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)不作為或亂作為時(shí)，制度設(shè)計(jì)的更換程序極其繁瑣。需要特定比例的業(yè)主聯(lián)名提議，召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)投票表決，整個(gè)過程極易被物業(yè)利用規(guī)則進(jìn)行阻撓和拖延。

維權(quán)成本與收益不成正比：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主若要投訴或?qū)刮飿I(yè)，需要投入巨大的時(shí)間、精力和金錢，而成功后帶來的收益，如服務(wù)質(zhì)量提升、不合理收費(fèi)退還等，卻是全體業(yè)主共享。這種“搭便車” 心理使得集體行動(dòng)異常困難，變相保護(hù)了不合格的物業(yè)。

二、人性層面：在利益誘惑下的必然蛻變

如果說制度是舞臺(tái)，那么人性就是演員。有缺陷的制度，必然會(huì)誘發(fā)并放大人的劣根性。

1、“理性經(jīng)濟(jì)人” 的逐利本質(zhì)

物業(yè)企業(yè)及從業(yè)人員也是普通人，并非“公益使者”。他們投入資源提供服務(wù)，核心動(dòng)機(jī)是盈利。除了少數(shù)注重口碑的企業(yè)，很多物業(yè)的行為邏輯混雜著：壓縮服務(wù)成本、變相增加收費(fèi)項(xiàng)目、為自身謀取額外利益，如挪用公共收益、虛報(bào)維修開支等，甚至直接覬覦巨大的經(jīng)濟(jì)利益，如通過虛高定價(jià)獲利、侵占業(yè)主共有資金、違規(guī)出租公共設(shè)施。當(dāng)監(jiān)督缺位時(shí)，面對(duì)每年動(dòng)輒數(shù)十萬甚至上百萬的物業(yè)費(fèi)及公共收益（廣告費(fèi)、停車費(fèi)、公共用房租金等），人性的貪婪極易被喚醒。從 “業(yè)主的服務(wù)者” 蛻變?yōu)?“利益的掠奪者”，幾乎是必然。

2、權(quán)力的腐蝕性與 “官僚化” 傾向

即使最初規(guī)范經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，一旦長(zhǎng)期掌握不受約束的服務(wù)管理權(quán)，也容易發(fā)生蛻變。物業(yè)工作人員會(huì)逐漸習(xí)慣于發(fā)號(hào)施令，聽不進(jìn)業(yè)主的合理訴求，將提出異議的業(yè)主視為“麻煩制造者”。他們開始模仿官僚體系，用 “按規(guī)定辦事”“正在協(xié)調(diào)” 等托詞來敷衍業(yè)主，服務(wù)效率低下，態(tài)度極端傲慢，完全背離了簽約時(shí)的服務(wù)承諾。

3、“搭便車” 心理與集體行動(dòng)的困境

這是人性的另一面，存在于廣大業(yè)主之中。大多數(shù)業(yè)主只關(guān)心自家門內(nèi)的事，對(duì)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)合理性等公共事務(wù)持“事不關(guān)己，高高掛起” 的態(tài)度。他們指望少數(shù) “維權(quán)積極分子” 去出頭，自己坐享其成。這種普遍的 “搭便車” 心理，導(dǎo)致了業(yè)主群體的 “碎片化” 和 “原子化”，使得物業(yè)無需對(duì)廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，只需維持一個(gè)表面穩(wěn)定的局面即可。這為物業(yè)的濫權(quán)和消極服務(wù)提供了肥沃的土壤。

4、“逆選擇” 與 “優(yōu)質(zhì)排斥”

由于小區(qū)服務(wù)管理涉及事務(wù)瑣碎、業(yè)主需求多樣、盈利空間有限且易引發(fā)矛盾，真正有資質(zhì)、有實(shí)力、重口碑的優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)往往不愿接手管理混亂或繳費(fèi)率低的小區(qū)。相反，那些只想快速盈利、服務(wù)能力薄弱、擅長(zhǎng)鉆制度空子的劣質(zhì)物業(yè)，卻更有動(dòng)力通過低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)等方式入駐。這就導(dǎo)致了“劣幣驅(qū)逐良幣” 的 “逆選擇” 現(xiàn)象，使得小區(qū)物業(yè)的整體服務(wù)水平難以保證。

綜上不難看出，有缺陷的制度（如選聘不規(guī)范、監(jiān)督缺位、更換困難）為人性的弱點(diǎn)（如貪婪、惰性）提供了膨脹的空間；而普遍的人性弱點(diǎn)（如理性無知、搭便車）又使得有缺陷的制度無法得到有效的修正和制衡，與此便形成制度與人性的惡性循環(huán)：制度漏洞導(dǎo)致劣質(zhì)物業(yè)入駐或優(yōu)質(zhì)物業(yè)變質(zhì)→ 不良行徑損害業(yè)主利益 → 業(yè)主因維權(quán)成本高而選擇放棄或保持沉默 → 監(jiān)督和制約更加失效 → 亂象愈演愈烈 → 業(yè)主更加失望 → 小區(qū)對(duì)物業(yè)的監(jiān)督參與度更低 ……，小區(qū)物業(yè)不能切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益、履行服務(wù)職責(zé)，也就是一個(gè)系統(tǒng)性的必然。

要打破這個(gè)魔咒循環(huán)，我們不能僅僅寄希望于“選個(gè)好物業(yè)”，而必須從制度重構(gòu)入手：例如，對(duì)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部相關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范等涉及物業(yè)的篇章、條款進(jìn)行修訂、涉及物業(yè)服務(wù)糾紛的司法訴訟案件同案同判、引入政府主導(dǎo)的物業(yè)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)提高行業(yè)公信力、建立強(qiáng)制性的物業(yè)財(cái)務(wù)公開平臺(tái)和服務(wù)質(zhì)量第三方評(píng)估機(jī)制、設(shè)立由業(yè)主代表組成的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督小組、簡(jiǎn)化物業(yè)更換程序、屬地街道辦事處加大日常監(jiān)管力度等。

只有在制度上建立起“劣質(zhì)物業(yè)無法立足，優(yōu)質(zhì)物業(yè)良性發(fā)展” 的良性環(huán)境，物業(yè)才能真正成為保障業(yè)主權(quán)益的合格服務(wù)主體。

草根談：

硬幣的兩面，其實(shí)都是一面，那就是缺少了以人為本的內(nèi)核。

發(fā)展經(jīng)濟(jì)，發(fā)展行業(yè)，賺取金錢，到底是為了什么？

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