三個孩子都在搞事業(yè)，梅州首富撐的好辛苦

朱孟依家族，曾經(jīng)的梅州首富，四面楚歌了還在四處出擊！

低調(diào)、不喜拋頭露臉的商人朱孟依創(chuàng)辦的合生珠江系商業(yè)帝國，準備開一把大的。

有消息顯示，合生創(chuàng)展已經(jīng)啟動了全面合并珠光集團的計劃。

與2023年開始合并珠江投資的形式大體一致，先移交項目，總部也以合生創(chuàng)展班底牽頭。

簡單說，就是珠江投資和珠光控股的地產(chǎn)業(yè)務，要并入合生創(chuàng)展。在行業(yè)下行期，合并主要是為了集中資源，優(yōu)勢互補，聯(lián)手過冬。

所以，珠投和珠光要合并？這個冬天太冷，能不能熬得過去？

這是合并初期，朱孟依家族就必須正面的問題。這場合并的主導者是朱孟依小女兒朱桔榕，她能搞定嗎？

更多是不得已而為之的無奈，全然沒了父親朱孟依當年超前眼光下的果敢與膽識。

現(xiàn)在的地產(chǎn)新人，很多都不一定知道合生創(chuàng)展了。他曾經(jīng)是被萬科集團創(chuàng)始人王石稱為“中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦”。

這已經(jīng)是20年前的舊聞了。那一年是2004年，合生創(chuàng)展成為內(nèi)地首家銷售破大百億的房企。當時萬科、恒大都還沒長大。

20年后，合生創(chuàng)展自己已經(jīng)虧損，正準備合并地產(chǎn)業(yè)務的珠光控股，也是一個巨大的“窟窿”。

這艘曾經(jīng)的地產(chǎn)航母，在行業(yè)大環(huán)境的沖擊下，不得不舉全家族之力，來托舉正在急速下滑的地產(chǎn)業(yè)務。

不只是地產(chǎn)業(yè)務，整個合生珠江系在朱氏家族二代接班后，都陷入經(jīng)營困境，這一次的合并能扭轉合生珠江系的大衰敗嗎？很難。

1

從一個“無底洞”到另一個“無底洞”

所謂的合生珠江系，是指朱孟依家族的合生創(chuàng)展、珠江投資和珠光控股。

合生創(chuàng)展以地產(chǎn)開發(fā)為主；珠江投資除了地產(chǎn)開發(fā)，還有金融板塊，即珠江人壽，都是朱孟依創(chuàng)立；珠光控股創(chuàng)始人是朱孟依的三弟朱慶伊。

三家企業(yè)的地產(chǎn)板塊平時聯(lián)動很多，合生創(chuàng)展和珠江投資的地產(chǎn)業(yè)務遍布全國，兩者經(jīng)常以“一二線聯(lián)動”的模式開發(fā)項目，通常是珠江投資負責土地一級開發(fā)，合生創(chuàng)展承接二級開發(fā)。

例如北京的分鐘寺棚改項目，珠江投資是一級開發(fā)公司，2020年合生創(chuàng)展就以180億元拿下分鐘寺三宗地塊。

珠光控股的地產(chǎn)主要是廣東省內(nèi)，以廣州的舊改項目為主，也經(jīng)常與合生創(chuàng)展聯(lián)合開發(fā)，比如這兩年鬧得沸沸揚揚的廣州海珠區(qū)瀝滘村舊改項目。

這個項目合生創(chuàng)展和珠光地產(chǎn)砸了將近347億元，當時的珠光控股結余后剩余資金只有大概3億港元，一年內(nèi)需要償還的利息就高達85億港元，資金缺口巨大。

珠光控股的2025年中期業(yè)績顯示，珠光控股資產(chǎn)總值332億元，負債總值301億元，已逼近資不抵債的邊緣。

截至2025年6月30日，珠光控股的銀行及其它借款為144.79億元，其中98.1%須于一年內(nèi)償還，也就是說超過142億元必須一年內(nèi)償還。

另外，珠光控股還有尚未償還有優(yōu)先票據(jù)，金額為2.08億美元（約16.32億港元）。

2022-2024年，珠江控股已經(jīng)連續(xù)三年虧損，虧損額合計約53億港元。

當年合并珠江投資，就是因為珠江投資爆發(fā)債務危機。2024年虧損16.53億元，多筆債券違約，截至2025年6月，逾期債務高達34.62億元。

現(xiàn)在，合生創(chuàng)展又要接下珠光地產(chǎn)這個燙手山芋，朱桔榕太難了！

2

二代守業(yè)失敗？

2020年，時年61歲的朱孟依從臺前轉向幕后，并將合生珠江系交到三個子女手里。長子朱一航?jīng)]有繼承傳統(tǒng)的家族產(chǎn)業(yè)，而是通過珠江投管入局了電競、新能源汽車等新賽道。次子朱偉航則繼承珠江投資任董事長，小女兒朱桔榕掌舵合生創(chuàng)展任董事會主席。

長子朱一航在電競圈已經(jīng)廣有名氣，被稱為“愛德朱”。2021年他投資的EDG拿下英雄聯(lián)盟全球總決賽冠軍，成為背后老板朱一航的高光時刻。

但是，他在2021年通過珠投智能接盤廣汽蔚來（后來改名“合創(chuàng)汽車”）入局造車的大手筆，最終以投入的37.87億元投資全都打了水漂收場。

次子朱偉航接下的珠江投資也好不到哪里去。2023年開始，妹妹朱桔榕就把他手里的地產(chǎn)業(yè)務合并到合生創(chuàng)展了，剩下的最大一攤就是珠江人壽。

說起珠江人壽，也是槽點滿滿。根據(jù)公開信息，珠江人壽及控股子公司對全部關聯(lián)方的投資余額超過監(jiān)管要求上限，關聯(lián)方長期占用的多數(shù)保險資金未完全收回。具體有多少呢？截至2021年末，珠江人壽已收回關聯(lián)方長期占用資金6.79億元，未收回部分的余額為20.65億元。

因為這個問題，珠江人壽在2021年3月受到中國銀保監(jiān)會行政處罰。

這個關聯(lián)方是誰呢？就是朱氏的家族產(chǎn)業(yè)，其中以房地產(chǎn)項目為主。珠江人壽靠萬能險輸血地產(chǎn)的模式，給了合生珠江系的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務很大的資金支持。

但關聯(lián)交易頻繁遭保監(jiān)會整治后，導致業(yè)務斷崖式下跌，進一步掐斷了合生珠江系地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務潛在的資金來源。

另外，珠江人壽于 2021 年四季度發(fā)現(xiàn)股權基金所投資的一筆房地產(chǎn)行業(yè)項目存在逾期情況，規(guī)模為3.5億元。

珠江人壽逾期投資資產(chǎn)規(guī)模為30.94億元，涉及行業(yè)主要為房地產(chǎn)，減值準備余額合計3億元；其中3筆逾期投資資產(chǎn)本息合計27.94億元。

這還是2022年初的數(shù)據(jù)。為什么沒有最近三年的數(shù)據(jù)？因為從2022年開始，珠江人壽就不再披露償付能力報告了，年報也少有經(jīng)營方面的數(shù)據(jù)。

有點欲蓋彌彰的意思了。

大哥二哥手上的資產(chǎn)越做越少，壓力給到了妹妹朱桔榕。她繼承的合生創(chuàng)展，曾經(jīng)是老爸朱孟依最得意的生意，也是朱氏家族發(fā)家的源頭。現(xiàn)在，合生創(chuàng)展也已經(jīng)舉步維艱。

合生創(chuàng)展2025年的中期業(yè)績顯示，截至2025年6月30日，公司股權持有人應占未經(jīng)審核綜合虧損約17.32億港元。就是說，合生創(chuàng)展上半年出現(xiàn)的虧損，朱氏家族作為擁有人，承擔了17.32億港元的虧損，公司的實際虧損額比這個還要高。

以合生創(chuàng)展“慢周轉、高溢價”的地產(chǎn)開發(fā)思路，還不至于走到虧損這一步。原因大概與2020年將股權投資納入主要業(yè)務板塊不無關系。

數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展旗下的合生資本，2021-2024年，四年間股權投資合計虧損高達約54億港元。

這敗家速度，加上合生創(chuàng)展地產(chǎn)開發(fā)的“慢周轉”，真是賺錢的速度趕不上虧錢的速度！

3

朱氏家族的至暗時刻

合生系做地產(chǎn)有自己的一套打法。朱孟依一直信奉“多囤地、高溢價、慢周轉”的地產(chǎn)開發(fā)邏輯，他自己就是靠著這一套起家的。

早在1992年，他就嗅到了香港回歸的巨大商機，和張榮芳夫婦合股成立了“合生創(chuàng)展”，次年創(chuàng)辦珠江投資，作為內(nèi)地開發(fā)實體平臺。

借著當年招商引資的政策紅利，朱孟依憑借自己的獨到眼光，在廣州以每畝近乎白菜的價格囤了天河區(qū)的大片農(nóng)田。三年后，天河區(qū)被定為廣州的新中心，土地價值暴增十倍。

合生創(chuàng)展在這些地塊上開發(fā)的華景新城、駿景花園等超級大盤拔地而起，也賺得盆滿缽滿。從此，合生珠江系就一直堅持深耕舊改項目。

但是，再毒辣和超前的眼光，也會因為一個錯誤的判斷，變成致命的危機。

2003年，朱孟依押注京津冀一體化，在天津寶坻圈下了占在2.5萬畝的荒地，計劃砸200億元重金打造京津新城。多年過去，這座最初規(guī)劃容納50萬人的“東方威尼斯”已經(jīng)變成“亞洲最大鬼城”。

合生系“多囤地、高溢價、慢周轉”的地產(chǎn)開發(fā)邏輯，正是基于對舊改項目的偏愛，這也是合生系發(fā)家致富的秘訣。這套邏輯的精髓，本質就是吃盡土地增值的紅利。

例如，北京縵云ONE，2001年拿地，直到2024年項目第一期才剛剛開盤；廣州縵云，同樣2001年拿地，開發(fā)周期也超過20年，2022年底第一期才正式開盤；上海蘇河灣1號，是2015年拿下的安康苑舊改項目，一直到9年后的2024年才第一次開盤……

這套邏輯在朱孟依時代還能玩得轉，當女兒朱桔榕接下合生創(chuàng)展，并試圖沿用這套邏輯，延續(xù)父輩的輝煌時，才突然發(fā)現(xiàn)，世界已經(jīng)大變。

簡單粗暴依靠土地紅利的房企，在行業(yè)下行期，已經(jīng)難以持續(xù)，最終淪為流動性黑洞。

從電競、造車到金融、城市更新，朱家三兄妹的多元化努力沒能為合生珠江系這個父輩打造的商業(yè)帝國創(chuàng)造第二增長曲線，反而加速了資金鏈的斷裂。

更重要的是，兄妹三人在接班后，仍然延續(xù)著家族企業(yè)的治理模式，這些年，業(yè)內(nèi)知名的職業(yè)經(jīng)理人，如走馬燈似的，換了一個又一個，呆的時間都不長。核心原因正是，公司還是老一套家族企業(yè)的管控思維，搞一言堂。

同時，三人的業(yè)務缺乏風險隔離機制，最終導致了合生珠江系債務的“一損俱損”，加速了朱氏家族商業(yè)帝國的墜落。

面對自己一手打下來的江山加速衰敗，朱孟依還坐得住嗎？

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