北京買房：理清思路，購房建議1706

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我家是情況特殊，當年拆遷的時候沒買房也沒遷戶，所以雖然沒房但也在天壇南里上學了，東城學區。現在我們是一直在勁松租房，天天往返的大人孩子都累，不知是買房還是繼續租房合適？

買房的話我們也就湊100多萬，買300多萬的仍然是勁松這種老破小，而且中介也說溢價高不劃算。可租房的話這邊房租也不便宜，感覺怎么都很吃虧。您給分析一下，像永定門這種老房學區房真的不能買了嗎？

A：

1、不是不能買，而是既然知道是學區房，那房價中就肯定包含一部分學區溢價。但您家孩子已經上學，再買學區房的話也利用不上這部分價值了。反正我覺得是不太劃算的，看您自己的感受了。

如果真是覺得往返通勤太累，又不愿意再租別人的房子，那就只能自己買一套了。房子是用來住的，能解決居住問題就算值，其他的都是副產品，不考慮也就不糾結了。

2、或者這么說吧，常規建議是如果孩子已經上學，那再買學區房就意義不大了，只用上了居住價值，閑置了學區價值。所以如果覺得租房不劃算，那可以買房在朝陽沒溢價的板塊，租出去，然后拿著租金來換租天壇的房子，這樣能占溢價部分的便宜。

再多說一句，300多萬在天永學區也只能是占坑兒房，溢價相對來說更高，所以只能得到相對于勁松200多萬的居住體驗，那100萬左右的價值是閑置的。

3、簡單就是這情況吧，中介好容易說了句實話，看您是否愿意聽了。

僅供參考。

二

Q:

請問，我還是想跟您探討一下，這雖然是回遷房，但小區是真實在建設的，開發商的各種手續也肯定正規，齊全，簽訂的合同您也說了是真實的，那怎么就能肯定是騙局了呢？我覺得各種意外是有可能發生，但出了問題就解決唄，總歸不可能是爛尾樓。您說呢？

A：

1、這讓我怎么說呢？打個比方吧，隔壁老王有個兒子，雖然可能是他老婆跟別人生的，但也算回遷兒子吧。這兒子是在真實的成長的，各種手續也肯定正規齊全。現在我準備跟您簽個合同，把老王這回遷兒子過繼給您，咱這合同肯定是真實的吧？您說我的行為是否會是騙局？

99%是騙局唄，因為這種過繼行為就不被法律認可，我憑什么給人家老王的兒子換爸爸啊？合同是真實的，但交易內容卻是違法的，那人家法院就沒義務保護您的交易行為唄。

2、上次我說的各種意外，是基于開發商+中介沒有欺騙行為的基礎上的。也就是說在一切“真正真實”的情況下，還有可能出各種意外呢，但這誰能保證啊？

肯定是出了問題就解決，不解決也不行啊，否則您能忍氣吞聲的錢房兩空嗎？所以這句話沒什么意義，在我看來應該是盡量規避有可能發生的問題，而不是明知有風險而去博取僥幸。

3、房子肯定不是爛尾樓，但您未必能得到產權啊，那就算不爛尾跟您有什么關系啊？某人有輛走私車，不是事故車，但就算簽個合同賣給您，您能真的得到產權嗎？法院能支持嗎？

4、總之吧，我是基于您給我的信息，做出大概率是騙局的判斷，就算不是騙局，也有可能出現各種意外，想得到產權不容易。您是否認可是您的事兒，不用在跟我探討了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我女兒在北京工作好幾年了，今年剛剛落戶，她想買套小房，要不然一直住單位的集體宿舍不合適。但說實話我們小城市普通家庭實在拿不出太多錢，80萬幾乎是上限了，而女兒和我們的工資也都不高，算來算去頂多每月6000的月供。

所以我的想法是要不就再等等，畢竟單位宿舍的租金才幾百塊錢，應該還能租三年，所以不如三年后再買，到時候應該北京房價更降一些了。但女兒實在不想住宿舍了，想不買房的話就去自己租房，那樣每個月就至少合租都3000左右，感覺還不如買房呢。

A：

1、您是要問我什么呢？是買還是不買，以及何時買是嗎？或者是問北京的房價三年后是漲是跌？是這意思吧？

2、房子是用來住的，有需求就買，不著急就等著唄。看樣子單位宿舍是能住到28歲是吧？所以還有三年，那這就看女兒的意愿唄。或許她實在受不了跟同事合住一個房間了，迫切想有自己的獨立空間。這是人家自己的感受，外人很難共情，更不好評價。

3、關于北京的房價漲跌問題，我不知道三年后什么情況，只能說現在在我看來，北京的房價處于階段低谷期。沒別的原因，就因為平均租金回報率已經超過同期銀行存款利息了。這種時期在樓市歷史上就出現過三次，每次都是相對的房價低谷，即便再跌也沒什么空間，之后必定恢復到租金回報率低于銀行存款利率的常態。那要想恢復，就要么是房價漲，要么是利率漲，您判斷哪個可能性更大吧？

我認為是利率上漲的可能性不大，畢竟這些年一直是下降通道，降到1%左右都有可能。或者說什么時候中國經濟化解了危機，利率才有可能上升，我認為至少得再等幾年。

4、其他我沒什么建議了，還是先跟女兒商量吧。還是房子是用來住的，能住單位宿舍當然更好，用最低的成本解決居住問題，實在覺得別扭再買吧。

不過說實話，以80萬首付+6000月供，在減去稅費的情況下，最多買200萬左右的房子，不太好買到多宜居的，或者通勤會挺遠的，考慮全面了再決定。

僅供參考。

四

Q:

您好，講一下我目前的房子困擾，我是外地人，13年來的北京，當時剛創業賺了點錢心氣足，所以直接在清河附近買了個80平底商300多萬。但當時不很懂房子產權的價值，只想著做生意不交租金了，結局是到現在這房價基本沒漲，就算漲點也不夠利息錢的，還不如租房呢。而且關鍵是這些年正好是電商沖擊實體店，我們這種小店時好時壞，基本沒賺到錢。

現在最重要的是我家孩子面臨上學了，26年，我本來以為就在海淀能上學，但剛得知底商是不能上學的，這讓我們就非常被動了。解決辦法是只能賣掉底商換成住宅，可我們不僅以后真的要租門面房了，而且還要背上至少200多萬的房貸，所以想問問您，我們這種情況怎么補救才最合適？

A：

1、我沒太理解，您應該是沒有北京戶口是吧？那既然是非京籍，無論是否有房，在海淀都很難對口入學，所以買學區房的意義不是很大。

而且非京籍就算沒買住宅，在海淀也只需要一年的租房證明啊。也就是2026年入學的，只要提供今年9月1日前的租房合同和納稅證明就行了，現在是十月底，您是剛剛才知道這政策的嗎？您本身就應該是租著房的吧，總不會住在底商里吧？

2、補救，我不太清楚海淀的具體政策，您問問能不能拿著9月1日前的租房合同去補辦吧？另外得租有學位的房子，而且要跟業主協商一下學位的租金。

3、其他我不知道還有什么辦法了，實在不懂。而且多說一句，就算是賣了底商買住宅，這時間也夠緊張的。一是底商不好賣，二是貸款審批需要時間，從現在到填報還有半年了，如果確定換房的話就抓緊時間吧。

4、要不您再問問其他懂行的吧，或許有其他補救方法，但我不知道。

僅供參考。

五

Q:

請問，我兒子今年落戶北京亦莊區了，因為上班就在亦莊，請問他是不是自動具備北京購房資格了？如果是，想買剛需房子，資金200萬左右，請問有什么好建議？最好具體到小區，有房子推薦就最好了。

A：

1、今天一天我就接到三個想給落戶北京的孩子買房的了，給人的感覺就好像北京戶口很容易似的。我這發出去有可能又被某些人質疑了，之前是質疑為什么北京有這么多有錢人，現在會質疑為什么北京戶口這么容易得到？

2、亦莊現在還不是獨立的行政區，過幾年有可能。有了北京戶口就是北京人，自然具備購房資格了，五環內兩套，五環外隨便買。

3、我的建議是先做個總價預算吧，要不然光說200萬不太好買到房子，這應該只是首付吧？然后列出主要需求并進行排序，比如是自住為主還是保值為主，過幾年是否置換，現在是否就考慮結婚生子后的學區問題？

常規建議是如果沒結婚，那就不用考慮學區房，畢竟現在的溢價率不低。雖然亦莊的學區溢價不高，但既然好幾年用不上也沒必要強求。當然如果總價預算高，也就是貸款多那就能兼顧了，總價越高，學區溢價就相對越低。

4、具體到小區什么的還是先做預算吧，別著急一步一步來。我建議是看看河西北部吧，因為不算亦莊學區，所以沒有學區溢價。但過幾年有可能合并學區，那就算占便宜了，不合并也不吃虧。其他的還是先做前期工作吧，別著急。

僅供參考。

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