恭喜，碧桂園！恭喜，融創！

碧桂園、融創紛紛發出重磅消息，兩家曾經的房地產巨頭在境外債務重組方面均取得關鍵進展。

11月5日，融創發布公告稱，其96億美元境外債務重組方案已獲香港高等法院裁定生效，成為首家實現境內外債務基本“清零”的大型房企。

緊隨其后，11月6日上午，碧桂園也發布公告，宣布其境外債務重組方案在兩個債務組別中分別以超過83%和96%的高支持率順利通過，預計將實現約116億美元的債務削減。

這么一來，碧桂園和融創，總算是暫時從“鬼門關”門口走回來了。

如果說2024年是房企“止血求生”的一年，那么2025年，行業似乎正逐步邁入“回血重組”的新時期。

根據中指院數據，截至今年10月底，已有21家出險房企的債務重組或重整計劃獲得批準，累計化債規模高達約1.2萬億元人民幣。

這極大減輕了這些房企短期的公開債務償還壓力，而這一輪債務重組的核心，不是簡單的展期，而是直接削債。

以融創為例，自陷入流動性危機以來，孫宏斌就一直積極與債權人溝通，甚至自掏腰包提供借款支持。

公司也通過資產出售、裁員、貸款展期及引入債務化解機構等一系列舉措展開自救。

融創第一次債務重組在2023年11月完成，花了18個月。但好日子沒過多久，今年初，因為有債權人認為它付息能力不行，融創被中國信達提請清盤。

對比首次重組，融創在第二輪方案中將全部境外債務轉換為公司股權，使境外債權人轉變為公司股東。

光這一招，就砍掉了近96億美元的債務，讓它成為首家基本完成境外債“清零”的大型房企。

更絕的是，即使債主變成股東后，孫宏斌的控制權沒有被稀釋，融創依然牢牢掌控在孫宏斌的手里。

再看碧桂園，自2023年正式爆雷后，境內、外債務陸續開啟重組。

因為債務規模太大，拖了兩年多，直到今年1月初，才正式公布境外債重組方案和具體條款。

碧桂園境外重組的方案包括現金要約回購、債轉股及新債置換等多種方式，并設置了短、中、長及超長期限四種選項。

在重組投票中，贊成率遠超75%的門檻，意味著碧桂園成功削減約116億美元債務，并將債務期限最長延至11.5年，平均借貸成本也從6%降至2%。

對于債務違約后的房企，可選擇的路徑無非是：債務展期、債務重組、破產重組這三項。

在重組之前，房企們的債務能展期的早就展期了，債主們只能在債務重組和破產重組中選一條路了。

不管是碧桂園還是融創，在房地產市場沒徹底回暖之前，想光靠賣房子還債，幾乎都是天方夜譚。

對投資者和金融機構來說，投資從來不是只賺不賠的，過去能掙錢，是吃了接近15年的房地產增長紅利。

現在房地產都這樣了，還堅持要求境外債務全額兌付，顯然不現實。接受重組，至少還能收回一部分本金，或者拿到其他形式的資產補償。

要是堅持不妥協，最后可能企業破產清算。在“保交付”政策優先的情況下，資產處置價可能連五折都不到，到時候債權人能拿回來的更少，兩敗俱傷。

所以，在行業整體下行的時候，能通過重組實現幾百億的“重組收益”，已經算是相對理想的結果了。

那么，碧桂園和融創是否已徹底“復活”？答案是否定的，它們僅是走完了萬里長征的前幾步。

目前，兩家公司的合同銷售額連巔峰時期的十分之一都不到，公開市場違約問題沒解決，資產水分大，自我造血能力弱，信用評級還是“垃圾級”，融資渠道基本斷了——離真正“脫困”還遠得很。

就像人得了重病，得靠現代醫學系統治療，不能指望偏方。

房企債務問題也一樣，得靠市場化、法制化的方式推進重組和出清。雖然很難完全恢復健康，但這是多方利益平衡下來、代價最小的路。

在這方面，碧桂園與融創的做法值得肯定。

盡管它們公開違約、資產質量存疑、房屋品質也曾備受詬病，但在債務處理上，均遵循市場化、法治化原則，做到“一碼歸一碼”。

相比之下，有些企業靠著混合所有制的背景，已經投入近千億資金，用內部銀行授信來維持外債償還，把高息外債轉成低息內債，用集體資產去填窟窿。

更要命的是，這種救助像個無底洞——債務到期就找“親爹”要錢，“親爹”還不能不救。

一旦爆雷，那990多億的投資款加股東借款，可能全都要打水漂。

所以從處理債務的角度看，碧桂園和融創雖然問題一大堆，但至少是在市場化、法治化的框架里積極找辦法。

這一點，比那個名聲在外的“行業標桿”，強太多了。