《財(cái)富捷徑》理財(cái)筆記35：美國家庭如何降低房貸月供？

該書作者出生于中國偏遠(yuǎn)山區(qū)貧困農(nóng)民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學(xué)，后獲美國計(jì)算機(jī)博士學(xué)位，畢業(yè)15年便實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。其結(jié)合18年投資經(jīng)驗(yàn)與數(shù)百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產(chǎn)配置、基金選擇、退休賬戶優(yōu)化、節(jié)稅等個(gè)人理財(cái)核心主題，為財(cái)富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當(dāng)前投資感到沮喪，或沒時(shí)間學(xué)習(xí)股票投資技能的人群。

對于很多通過房貸購買自住房的家庭來說，房貸的月供往往是家庭最大的開支之一。那么，我們該如何降低房貸的月供呢？

一、提高信用分?jǐn)?shù)和收入水平

銀行做貸款時(shí)，要綜合評(píng)估貸款人的信用水平和償債能力。因此，我們的信用分（FICOScore）越高、貸款額和家庭收入比值越低，那么銀行收取的利息率就越低。

關(guān)于如何提高信用分?jǐn)?shù)的小竅門，可以說數(shù)不勝數(shù)；大家也可以咨詢你的銀行貸款專員獲得專業(yè)建議。不過，這些已經(jīng)超出本文的討論范圍了。

有些銀行，出于某些傳統(tǒng)原因，在做貸款的時(shí)候，是不把員工的獎(jiǎng)金收入和公司股票收入作為家庭收入來考慮的。因此，如果我們的收入構(gòu)成里有大量獎(jiǎng)金和股票收入，我們多半要避開這類銀行。

二、盡量采用30年的貸款產(chǎn)品

眾所周知，在貸款利息率固定的情況下，貸款的合同期限越長，月供就越低。比如，對于一個(gè)貸款額為100萬美元的房貸，年利息率為5%；如果是15年的房貸，月供是7900元；如果是30年的房貸，月供只需要5360元，比前者少33%。

注意的是，ARM（AdjustableRateMortgage）類型的貸款產(chǎn)品，比如5年ARM或者7年ARM，缺省的貸款年限也是30年，只不過僅僅前5年或者7年的利息率是固定的，而其后的利息率會(huì)根據(jù)市場利率而浮動(dòng)。

因此，除非是想盡快還清貸款，我們是不應(yīng)該用10年或者15年的房貸產(chǎn)品的。其實(shí)，根據(jù)我先前的文章，“為什么提前還清房貸是一個(gè)糟糕透頂?shù)闹饕?”，除非是到了接近退休的年齡，否則的話，為了最大程度地利用房貸帶給我們的諸多好處，我們根本沒有必要著急還清房貸；也因此就更不需要使用這種期限更短的貸款產(chǎn)品。

我真心希望，銀行能夠早些推出40年的房貸產(chǎn)品。按照前面的例子，貸款額為100萬美元的房貸，如果期限是40年，月供只有4800元，比15年期限貸款的月供低40%！

三、ARM，ARM，ARM

在同等條件下，ARM的貸款利息率往往比30年固定貸款產(chǎn)品的利息率低，范圍在0.25%到1.25%之間。按照上面的例子，如果30年固定貸款的利息率是5%，而5年ARM的利息率是4%的話，月供只有4770元，比30年固定貸款的月供低11%。

當(dāng)然，使用ARM貸款產(chǎn)品是有利率風(fēng)險(xiǎn)的：如果在固定利息率期限（比如5年或者7年）結(jié)束后，市場上的利率水平大幅上升，月供就會(huì)水漲船高。所以，如果用ARM房貸，我建議盡量用7年ARM，這樣可以有更長時(shí)間的利率保護(hù)期；同時(shí)，要經(jīng)常和你的銀行貸款專員保持聯(lián)系，一旦市場上利息率下降、或者7年鎖定期即將結(jié)束，要提前做重新貸款（Refinance），再次鎖定一個(gè)可以接受的利息率。

四、利用銀行提供的利率折扣

美國有4800家大大小的銀行，所以銀行間的競爭異常激烈；所以它們會(huì)提供不少優(yōu)惠政策爭奪優(yōu)質(zhì)的房貸客戶。

比如，很多銀行會(huì)給大機(jī)構(gòu)的員工和特殊群體（比如退伍軍人、教師以及政府員工）提供房貸上的利息率優(yōu)惠。因此我們在做貸款是要貨比三家，盡量享受這些優(yōu)惠。

那些巨無霸型的綜合金融機(jī)構(gòu)，比如美洲銀行（BankOfAmerica）、摩根大通銀行和富國銀行等等，通常也有資產(chǎn)管理部門。如果你把自己的金融資產(chǎn)，比如券商賬戶里的股票或者基金，或者IRA賬戶里的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)移到這些金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理部門的賬戶里，那么這些銀行通常會(huì)給你的房貸利息率提供不菲的折扣。

比如，美洲銀行擁有MerrillEdge，它其實(shí)就是美洲銀行在金融海嘯期間收購美林銀行后成立的資管公司。如果你在和美洲銀行辦理房貸期間，把100萬美元的金融資產(chǎn)從其它券商那里轉(zhuǎn)移（注意，是轉(zhuǎn)移，不需要賣出！）到MerrillEdge，美洲銀行可以提供0.5%的貸款利率折扣。