第一太平戴維斯發(fā)布年度報告《影響力：適應(yīng)》

近日，第一太平戴維斯（Savills）正式發(fā)布2025年度報告《影響力：適應(yīng)》，以“適應(yīng)”為核心主題，深度剖析全球經(jīng)濟(jì)與地緣政治波動下房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型策略。

報告指出，面對氣候變化、技術(shù)變革與人口結(jié)構(gòu)調(diào)整等多重挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)需通過差異化思維與主動創(chuàng)新實現(xiàn)韌性發(fā)展，并在投資策略、氣候適應(yīng)、租戶需求及資產(chǎn)功能重構(gòu)等領(lǐng)域提出前瞻性洞察。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人簡可表示：“轉(zhuǎn)型充滿挑戰(zhàn)，卻勢在必行。全球范圍內(nèi)，人們愈發(fā)追求能夠提升生活品質(zhì)與社區(qū)歸屬感的居所與工作空間。要實現(xiàn)可持續(xù)的繁榮發(fā)展，需要政府、投資者與開發(fā)商等多方協(xié)作，共同打造既能滿足當(dāng)下，又能應(yīng)對未來需求的全新空間。

在中國，過去三十年的高速發(fā)展塑造了一個面向未來的建筑環(huán)境。然而，隨著時代的演進(jìn)，這一“未來”已逐漸成為“當(dāng)下”，房地產(chǎn)市場也必須隨之轉(zhuǎn)型，以順應(yīng)由服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的新經(jīng)濟(jì)格局，而非依賴傳統(tǒng)行業(yè)。盡管市場上仍存在部分新增開發(fā)機(jī)會，但更大的潛力在于對存量資產(chǎn)的改造與再利用——通過功能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升與資產(chǎn)重塑，更好地契合經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的新需求。正是這種適應(yīng)性將推動城市與經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展新階段，創(chuàng)新釋放價值。”

投資策略革新：從被動持有到主動適應(yīng)

報告強(qiáng)調(diào)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資模式正面臨結(jié)構(gòu)性變革。在全球利率重置、人口老齡化及供應(yīng)鏈重構(gòu)的背景下，投資者需摒棄單一資產(chǎn)收益思維，轉(zhuǎn)向“主題投資”與“長期結(jié)構(gòu)性驅(qū)動因素”。報告分析指出，資本市場透明度提升與競爭加劇，使得超額利潤空間收窄，機(jī)構(gòu)投資者正通過數(shù)據(jù)驅(qū)動決策與主動管理策略挖掘新機(jī)遇。

核心策略包括：

主題投資崛起：聚焦人口老齡化、人工智能、醫(yī)療健康等長期趨勢，配置居住與倉儲、數(shù)據(jù)中心、生命科學(xué)園區(qū)等資產(chǎn)。晨星（Morningstar）數(shù)據(jù)顯示，全球主題股票基金資產(chǎn)管理規(guī)模五年內(nèi)翻倍至5620億美元，凸顯結(jié)構(gòu)性需求驅(qū)動的投資邏輯。

服務(wù)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型：投資者需深度參與租戶需求設(shè)計，通過健康福祉設(shè)施、智能科技及靈活空間配置提升資產(chǎn)附加值。報告顯示，配備健康中心與餐飲設(shè)施的“酒店化”辦公空間正成為主流，租戶黏性顯著增強(qiáng)。

地緣政治風(fēng)險對沖：近岸外包與生產(chǎn)回流趨勢下，跨國企業(yè)偏好靠近本土市場的制造基地。供應(yīng)鏈韌性更應(yīng)引起投資者的關(guān)注，布局具備區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢的物流與工業(yè)資產(chǎn)。

氣候適應(yīng)：構(gòu)建韌性社區(qū)的必由之路

氣候變化已成為房地產(chǎn)決策的核心變量。據(jù)怡安保險統(tǒng)計，2024年中因颶風(fēng)、火災(zāi)等極端天氣災(zāi)害造成的保險損失達(dá)3680億美元，建筑融資與運(yùn)營成本顯著上升。報告通過分析21個城市所面臨的極端氣候災(zāi)害，揭示房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整對于資產(chǎn)價值與持續(xù)繁榮發(fā)展的相關(guān)性。

關(guān)鍵行動方向：

抗災(zāi)資產(chǎn)溢價：隨著氣候適應(yīng)性成為投資和擴(kuò)張決策的核心標(biāo)準(zhǔn)，擁有韌性基礎(chǔ)設(shè)施的城市將更受居民、企業(yè)和游客青睞。從更廣泛的視角來看，整座城市都需做出適應(yīng)性調(diào)整，保護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施并穩(wěn)定租戶、投資者和開發(fā)商的信心。當(dāng)城市整體推行氣候適應(yīng)戰(zhàn)略時，地產(chǎn)所有者才更愿意支付溢價開發(fā)抗災(zāi)型房產(chǎn)，或?qū)吓f建筑進(jìn)行韌性改造。可負(fù)擔(dān)的保險覆蓋范圍，將更加取決于城市降低建筑環(huán)境氣候風(fēng)險的能力。

保險成本倒逼改造：德勤金融服務(wù)中心預(yù)測，2030年前美國商業(yè)建筑保險費(fèi)用將以年均8.7%速度上漲。業(yè)主需通過綠色認(rèn)證（如LEED、BREEAM）降低風(fēng)險溢價，同時探索可再生能源與低碳建材應(yīng)用。

城市級韌性協(xié)作：報告以阿姆斯特丹 “Schoonschip”可持續(xù)漂浮社區(qū)為例，強(qiáng)調(diào)跨部門合作對抵御洪澇災(zāi)害的重要性。政府、開發(fā)商與社區(qū)需共同升級基礎(chǔ)設(shè)施，避免資產(chǎn)擱淺風(fēng)險。

租戶核心訴求：從空間提供者到體驗塑造者

租戶需求正經(jīng)歷代際轉(zhuǎn)型。報告預(yù)測到2034年，至少在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)，千禧一代、Z世代和α世代的比重將占約80%，年輕世代逐漸成為職場主力，推動辦公空間向健康化、個性化與智能化演進(jìn)。租戶將員工福祉、環(huán)境可持續(xù)性與科技集成視為選址核心標(biāo)準(zhǔn)。

趨勢洞察：

健康辦公革命：自然采光、人體工學(xué)家具及療愈空間逐漸成為標(biāo)配。自2020年以來，參與各項WELL系列認(rèn)證的房地產(chǎn)項目增長了300%。

混合辦公深化：對全球32個市場的調(diào)研顯示，全球范圍內(nèi)企業(yè)普遍要求每周3-4天在辦公室內(nèi)辦公已成為主流。亞洲城市的辦公室辦公傾向尤為突出。從年齡分布來看來看，Z世代比年長員工平均多花12%時間在辦公室，他們更看重辦公室內(nèi)學(xué)習(xí)、社交和職業(yè)指導(dǎo)所能提供的職業(yè)發(fā)展機(jī)會。因此提供模塊化空間與智能工位管理系統(tǒng)，平衡集中辦公與遠(yuǎn)程協(xié)作需求，將成為業(yè)主未來需要關(guān)注的一項選擇。

高端配套競爭：紐約、上海等核心城市地標(biāo)寫字樓通過引入健身中心、托育設(shè)施及定制辦公服務(wù)。這類頂尖辦公空間租金溢價達(dá)60%，部分甚至超100%。租戶需求從“物理空間”轉(zhuǎn)向“價值共生”，促使業(yè)主重構(gòu)服務(wù)模式。

消費(fèi)升級：韌性零售強(qiáng)勢回歸

零售地產(chǎn)已不能被視為被動投資，而應(yīng)作為運(yùn)營型地產(chǎn)對待。這輪復(fù)蘇的顯著特征是資產(chǎn)類型、區(qū)位和管理策略間的巨大分化。購物目的地現(xiàn)在需要深入消費(fèi)者洞察，之后進(jìn)行主動的資產(chǎn)管理、投入資金升級改造，針對輻射客群的精準(zhǔn)營銷定位。

業(yè)主除考慮租戶需求外，還需理解消費(fèi)者去往商場、商業(yè)街或零售公園的動因。當(dāng)代消費(fèi)者追求選擇豐富、物有所值，期待國際品牌、本土獨(dú)立品牌、餐飲酒吧的多元組合。實體門店如今承擔(dān)著展廳、配送中心和退貨點等多重功能 。因此，門店投資日益被視為一種機(jī)遇。

居住革命：住宅市場重構(gòu)

報告預(yù)測到2050年，全球預(yù)計將有68%的人口居住在城市，將住房重新定位為與交通、能源同等重要的核心基礎(chǔ)設(shè)施，通過REITs擴(kuò)容與長租公寓開發(fā)激活投資，或可開啟長期投資窗口并促進(jìn)政策連貫性。

此舉不僅能改善經(jīng)濟(jì)和社會效益，還可調(diào)動解決全球住房短缺所需的大規(guī)模資金。在人口壓力、可負(fù)擔(dān)性危機(jī)和可持續(xù)發(fā)展需求交織的時代，這種重新定位對城市實現(xiàn)住房建設(shè)規(guī)模與速度的雙重目標(biāo)至關(guān)重要。

2025年是房地產(chǎn)行業(yè)的“適應(yīng)元年”，從資本配置到空間設(shè)計，從社區(qū)規(guī)劃到技術(shù)應(yīng)用，行業(yè)需以系統(tǒng)性思維應(yīng)對不確定性。摒棄短期思維，通過創(chuàng)新協(xié)作構(gòu)建既能滿足當(dāng)下需求、又具備未來彈性的房地產(chǎn)生態(tài)。