東京的房價，沒有回頭路

東京樓市徹底瘋狂！

普通人一輩子的買房夢正在這座城市快速蒸發。

最新數據顯示，東京核心區新房均價竟已突破1.33億日元，一年暴漲超20%！更扎心的是，連二手公寓都有16%賣到上億日元——這價格三年前想都不敢想。

外資正像潮水般涌來，趁著日元貶值瘋狂掃貨。

而日本的年輕人卻只能眼睜睜看著工資紋絲不動，房價一飛沖天。現在東京已經分裂成兩個世界：一個是富豪們輕松購置豪宅的樂園，另一個是普通上班族連七千萬公寓都望塵莫及的現實。

而且這種瘋狂還在蔓延。

不僅房價瘋漲，連租金都飆升了8%。想靠貸款？對于首付都湊不齊的普通人毫無意義。

對此，日本有些專家直言：根本不是泡沫，而是殘酷的新常態！

無數家庭正在被迫離開生活多年的社區，向更遠的郊區遷徙。

而留在市中心的，只能是那些手握巨額資產的幸運兒。

日本的網絡論壇上，討論最多的是那句「もう庶民は買えない」（普通人已經買不起了），有人在網上貼出70平方米卻要價1.5億日元的小公寓清單，有人在Reddit上計算著獨棟住宅五年內上漲45%的悲催曲線。東京的房價收入比已經達到12倍，遠高于8倍的全球警戒線。

要讓住房回歸「可負擔」，房價需要暴跌40%——但誰都知道，這幾乎不可能。

于是，一場大規模的人口遷徙正在上演。越來越多的家庭選擇「縮小規模」，搬往更遠的埼玉、千葉，在那里掀起了一波迷你繁榮。這些被迫遠離都市核心的居民，每天花費數小時通勤，只為換取一個還能負擔的住所。

1. 資產分層固化

許多人一看到房價飆升，第一反應就是“泡沫”，并期待著它像上世紀90年代那樣轟然破裂，讓市場回歸“正常”。然而，如果我們用這種舊地圖，注定找不到新東京的坐標。

今天在東京上演的，并非又一場全民狂歡后必然醒來的迷夢，而是可能將會變成永久性的“資產分層固化”。這其中的邏輯，與三十年前有著根本性的不同。

當年日本的泡沫時代，是全體日本人的集體亢奮。

銀行無節制地放貸，企業盲目投資，普通職員也堅信“土地神話”永不落幕，紛紛加杠桿沖進市場。

那時的繁榮，建立在流沙之上，是由內部過度膨脹的信貸和虛妄信心吹起的巨大氣球，一戳就破。

而今天，驅動東京房價，特別是核心區域房價的，是一股完全不同的、更為強大的合力。

它的一端，是來自全球的頂級資本，它們為這座城市的頂級資產重新標定了價格；另一端，是東京都心區幾乎無法逆轉的土地供應緊張這一現實瓶頸；而貫穿其中的，是日本央行長期維持的超低利率環境，它為這場資本的盛宴提供了源源不斷的廉價燃料。

這是一個“價值回歸”與“價值溢出”并存的過程。

全球資本認識到東京核心資產被長期低估的價值，從而推動其“回歸”到與全球同類城市相匹配的水平；同時，這種高價值又從最頂端的資產“溢出”到次一級的資產，但這種“溢出”并未惠及所有人，反而將市場清晰地切割成了不同的層級。

有人說，這是分割成了“兩個東京”。

貧與富，是最大的分野——它劃出了一道“資產持有者”與“非持有者”之間的鴻溝。

在港區、千代田區這樣的核心地帶，房產作為“家”的物理屬性已經削弱得可怕。它不再僅僅是一個為你遮風擋雨的居所，其金融屬性已經徹底壓倒了居住屬性。它變成了一件全球富豪和機構投資者資產配置清單上的“安全資產”，一份以日元計價的、能夠有效對沖通脹和全球不確定性的“實物債券”。

要知道，全世界的資金都在尋找安全、穩定且有增值潛力的避風港啊，這時東京入了資本的眼——這個普遍公認的國際都市，其核心資產自然就成了搶手貨。

如此例，從“居住空間”到“金融工具”的異化過程，我們已經在香港中環、紐約曼哈頓、倫敦肯辛頓目睹了其全部劇本。如今的東京，正以驚人的速度和確定性，步上這些城市的后塵，完成從一個國民市場向一個全球資本平臺的蛻變。

2. 是什么原因導致？

要理解東京的房價為何一騎絕塵，就不得不提至少三股決定性的力量所影響。

其一，是來自全球資本的“降維打擊”。當人們看到疲軟的日元讓東京豪宅對海外買家如同“打折奢侈品”時，往往只看到了表象。真正的核心在于，在一個充滿地緣政治沖突和經濟不確定性的時代，全球資本正在瘋狂尋找安全的“避風港”。

而東京，以其特色，成為了亞太地區乃至全球范圍內一個令資本安心的選擇。于是，我們看到的不僅僅是中國買家尋求資產避險，或東南亞新貴進行財富多元化，這更是一場規模宏大的“戰略性資產置換”。

如果真像我們預見的那樣，全球前1%的富人和手握重金的主權財富基金成為東京核心資產的主要競標者時，那房產的定價權，從此與本地工薪階層的工資收入徹底脫鉤。

一套港區公寓的價格，不再由東京上班族的年薪決定，而是由紐約、倫敦、新加坡和上海的資金池來共同定義。

這意味著，本地居民被迫與全球資本巨鱷同臺競技，其結果不言而喻。

其二，是日本央行陷入了自己親手設計的“囚徒困境”。

它被兩難抉擇所折磨：一方面要小心翼翼地維持來之不易的經濟復蘇勢頭，另一方面又要面對資產價格飆升帶來的社會壓力。

要維持近乎于零的利率，看似福利，實質殘酷。它是對全日本儲蓄者和工薪階層的“隱形征稅”，同時卻慷慨地“補貼”了所有借款人和資產持有者。

關鍵概念在于“實際負利率”。即使名義利率從零略微上調，只要通脹率持續高于利率，實際利率就依然為負。

也就是說，在當下這個時代，只要能借到錢，本身就是一種盈利。因為通貨膨脹和資產升值會幫你侵蝕掉債務的實際價值。這一魔力強烈刺激著所有尚有貸款能力的人——無論是企業還是個人——不惜加杠桿涌入房地產市場，因為遲一步，就意味著被財富列車無情拋下。

這種恐慌性需求，又反過來為房價的上漲添了一把干柴。

而所有這些需求，最終都撞上了一道無法逾越的“結構性供應瓶頸”。

東京的問題，“土地稀缺”已經不能概括了。

我認為它更深的矛盾在于“供應錯配”。飛漲的建筑成本和嚴峻的勞動力短缺，使得開發商只有瞄準利潤最高的奢侈品市場，才能保證項目的盈利。

于是，新建公寓紛紛極盡奢華之能事，目標客戶直指國內外精英階層。與此同時，像港區、千代田區這樣的核心地帶，其頂級的城市規劃、基礎設施和公共服務，本就是為全球精英量身定制的。這些區域的土地資源是絕對稀缺的，幾乎不可能大規模增加供應。

然而，對它們的需求卻來自全球每一個角落。當全球性的需求，撞上本地化的、近乎剛性的供給限制時，價格飆升就不再是偶然，而是市場經濟規律下的必然結果。

所以，這三個因素已經形成了一個自我強化的閉環。

外國投資推高了資產價值，使央行在加息時投鼠忌器；低利率環境又進一步刺激了國內外購買力；而所有這些需求在供應瓶頸的擠壓下，只能通過價格的不斷上漲來尋求平衡。

我覺得或許這才是東京房價問題的真正核心，一個環環相扣、難以破解的困局。

3. 最后幾點看法

基于以上，在最后也談談幾點看法。

政策干預是必然的了，但收效也會很微。其中最大可能，便是限制外國所有權，這類政策在香港、溫哥華等地已有先例，而實際實行的效果也很有限。

資本會找到繞開的方法（如通過本地公司、信托持有）。而且，過于嚴厲的政策可能嚇跑推動城市發展和稅收的全球人才與資本，政府投鼠忌器。

隨之而來的，是東京都市圈地理概念的重新定義。那道環繞著城市核心的山手線，將不再僅僅是條鐵路，它會日益清晰地成為一道劃分社會階層的“物理結界”。線內，是資本、權力與頂級資源高度濃縮的“精英領地”；而線外，則成為被價格驅逐的中產階級和年輕一代不得不奔赴的廣闊腹地。

“通勤一小時以上”將從部分人的辛苦選項，變為整整一代人被迫接受的、冰冷的新常態。生活品質的壓縮、家庭陪伴時間的犧牲、活力從中心被抽離，注入遙遠的郊區，而中心則在夜晚淪為精英與訪客的華麗空城。

這一過程，勢必會在日本社會內部催生一個影響深遠的結構性變遷：穩固的“食利階層”加速形成。

這個群體的財富，不再主要來源于當下的勞動所得，而是源于他們早年置下的產業，或是從父輩繼承的房產。他們無需投入新的勞動，僅憑資產的自然增值和租金收益，其財富積累的速度就遠遠將依靠薪水生活的工薪階層甩在身后。

一個依靠“勞動”創造價值的社會，與一個依靠“資產”增殖財富的體系，便撕裂開來了。這將徹底顛覆了日本戰后相對平等的社會共識，極大地壓制了社會流動性，并正在潛移默化地重塑年輕一代的價值觀：當努力工作的回報遠不及早早買對一套房時，奮斗的意義何在？

最終，所有這些壓力都將匯聚到一點，直指日本最根本的危機：人口懸崖。

東京極高的居住成本與極不穩定的居住預期，成為了最有效的“避孕藥”。

當組建家庭、養育后代意味著難以承受的經濟負擔和空間窘迫時，越來越多的年輕人會選擇推遲，甚至徹底放棄。

這個國家已經低至1.2的出生率，很可能因首都的這場住房危機而進一步失速。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫

編輯/出品 | 東針商略（未經允許，禁止轉載）