胡潤(rùn)榜劇變背后：是誰(shuí)“殺”死了地產(chǎn)富豪？

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當(dāng)?shù)禺a(chǎn)富豪們?nèi)姳M墨

隨著2025年胡潤(rùn)富豪榜的發(fā)布，人們發(fā)現(xiàn)排名前百的富豪中，僅有一家內(nèi)地房地產(chǎn)商：龍湖。

要知道在2018年巔峰期，房地產(chǎn)商能占據(jù)胡潤(rùn)富豪榜百?gòu)?qiáng)三分之一的比例。

從三分之一下降到百里挑一，這一場(chǎng)巨變僅僅發(fā)生在七八年間。連十年河?xùn)|十年河西的約期都沒(méi)等到。

有人說(shuō)，小閑你這牛馬人研究富豪榜有用嗎？真是吃蘿卜的替吃人參的操心，干滴滴的替干迪士尼的操心。

你可以把它看成一個(gè)浪花淘盡英雄的閑話，也可以把他看成一個(gè)新時(shí)代、新經(jīng)濟(jì)賽道的風(fēng)向。因?yàn)檫@份榜單變化的表象背后，藏著未來(lái)十年最賺錢的行業(yè)風(fēng)向。

百富榜上有六成的富豪，都是在十年前沒(méi)上過(guò)榜的，都屬于榜上新人。他們主要來(lái)自于工業(yè)制造行業(yè)、大健康行業(yè)、消費(fèi)品行業(yè)、還有就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，比如農(nóng)夫山泉、拼多多、寧德時(shí)代、美的、字節(jié)跳動(dòng)等等。

而落榜者、消失者，則主要來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)。

咱們活到現(xiàn)在想上榜是不可能了，孩子們?nèi)f一行呢？那就告訴孩子們，將來(lái)想上富豪榜，千萬(wàn)別干房地產(chǎn)。

-Number-02

地產(chǎn)富豪們遺留下的社會(huì)后遺癥

房地產(chǎn)富豪們要發(fā)展要?jiǎng)?chuàng)造財(cái)富，必須突破兩條禁錮，一是資金，二是土地資源。

在上一個(gè)黃金周期里，房地產(chǎn)成為金融界的寵兒，頭部房企幾乎能借到源源不斷的資金，想辦法多獲取土地，就成了能不能沖進(jìn)富豪榜的關(guān)鍵。

所以在面對(duì)招拍掛土地時(shí)，“限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建”的條款限制，房企們幾乎不屑一顧。于是在很多城市就有了“自住房與限價(jià)房混居”的奇觀。

在北京就出現(xiàn)過(guò)售價(jià)6.8萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)7.2元的龍湖天璞，與售價(jià)2.2萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)3.4元的龍湖學(xué)苑府混居。兩個(gè)群體對(duì)小區(qū)資源使用和分配上發(fā)生分歧，雙方從拆柵欄到建鐵門(mén)，到拆鐵門(mén)建圍墻，再到反復(fù)拆建圍墻、再拆建圍墻。

另一個(gè)知名案例也在北京，售價(jià)10 ~16萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)9.8元的龍湖西宸原著，與售價(jià)2.1萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)3.3元的限價(jià)房龍湖玉璞家園混居。限價(jià)房業(yè)主認(rèn)為隔墻導(dǎo)致綠化率、容積率不達(dá)標(biāo)，且堵塞消防通道。商品房業(yè)主則強(qiáng)調(diào)“花2000萬(wàn)買房就是為了私密性與品質(zhì)。雙方掛橫幅、輿論戰(zhàn)、訴訟拉鋸，至今七年紛爭(zhēng)依然在。

這類沖突并非龍湖獨(dú)有，只是當(dāng)年拿這類土地中龍湖拿的較多，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)差較大，導(dǎo)致媒體曝光也多。

這也是房地產(chǎn)富豪們與北京“商品房配建保障房”政策一起，遺留下的社會(huì)后遺癥之一。

-Number-03

地產(chǎn)富豪們消失，但土地記憶猶在

當(dāng)年幸好當(dāng)年的天津土地出讓沒(méi)有學(xué)北京，只是點(diǎn)到為止的做了“限地價(jià)、競(jìng)自持面積”。要求拿地房企必須開(kāi)發(fā)一定比例住宅自持。即只能自持出租，不能分產(chǎn)權(quán)證銷售。

如何消化變現(xiàn)這些自持租賃面積，當(dāng)年房地產(chǎn)富豪為了搶地也是絞盡腦汁的，八仙過(guò)海各種“神通”。

有“自作房本自建過(guò)戶中心，把自持租賃面積效仿公產(chǎn)房買賣”的辦法。

有“自建公寓團(tuán)隊(duì)整體讓渡經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)權(quán)打包做個(gè)REITs（房地產(chǎn)信托基金）”的辦法。

還有“要求二十年房租一次付清，無(wú)限期續(xù)租”的辦法。

更有甚者，那時(shí)的頭部房企普遍都有自己的小額貸公司，可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸等手段，實(shí)現(xiàn)自持租賃面積的“房租分期支付”，造成明租暗賣的效果。

所以當(dāng)時(shí)很多天津掛牌土地在團(tuán)泊、在西青、甚至在寶坻等等非中心城區(qū)，仍有房企敢于以15%甚至30%自持租賃面積的高比例拿地。

于是就有了西青區(qū)精武鎮(zhèn)某地塊，在達(dá)到限價(jià)要求進(jìn)入競(jìng)自持面積階段后，14家房企把地塊自持面積的比例從1%一路抬升到55%，最后摘牌房企需要自持面積11萬(wàn)平米，創(chuàng)下歷史記錄。

如今，很多當(dāng)年的房地產(chǎn)富豪們已經(jīng)消失，手持船票不知道漂流到世界哪處，各種拿地“飛虎隊(duì)”、“方面軍”也都煙消云散。

但互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的，站在現(xiàn)在的角度，回頭再看看當(dāng)年的買地與買房，會(huì)不會(huì)覺(jué)得，那些花大價(jià)錢和安置房買在一起的購(gòu)房人，那些拼著一半自持面積買地房企，在那一刻都瘋了吧？

-Number-04

土地枷鎖漸開(kāi)，富豪會(huì)卷土重來(lái)嗎

時(shí)間來(lái)到2025年十月，2017年融僑地產(chǎn)在西青區(qū)拿下的兩宗帶自持面積土地中，有少量自持租賃住房面積終于被獲批允許銷售。

這看似微小的政策松動(dòng)，卻釋放出一個(gè)重要信號(hào)——持續(xù)近十年的“自持枷鎖”，正在緩緩打開(kāi)。

這意味著天津當(dāng)年那些帶有自持面積的土地，后面都有機(jī)會(huì)陸續(xù)回歸正常開(kāi)發(fā)模式，低調(diào)進(jìn)入樓市。

其實(shí)，這并非天津一地“網(wǎng)開(kāi)一面”，而是全國(guó)性政策調(diào)整的縮影。從長(zhǎng)三角到珠三角，從成渝到京津冀，多地陸續(xù)出臺(tái)類似政策，允許部分自持租賃住房轉(zhuǎn)為可售房源。

要知道作為“北上廣深杭”的杭州，當(dāng)年曾出過(guò)自持面積比例100%的土地。杭州在四年時(shí)間里一共誕生了208個(gè)帶有自持面積的項(xiàng)目，自持總面積超300萬(wàn)平米。其中自持比例高于30%的項(xiàng)目接近40個(gè)。

這些曾經(jīng)被“凍結(jié)”的資產(chǎn)，正在逐步獲得流動(dòng)性。

政策轉(zhuǎn)向的背后，是多方利益的再平衡。

對(duì)地方政府而言，盤(pán)活存量土地有助于穩(wěn)定樓市、增加供應(yīng)；對(duì)仍在堅(jiān)守的房企來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是雪中送炭，能夠緩解資金壓力、改善現(xiàn)金流；而對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，這或許意味著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)與另一個(gè)時(shí)代的開(kāi)啟——從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向注重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

值得思考的是，當(dāng)土地枷鎖逐漸松動(dòng)，那個(gè)曾經(jīng)造就無(wú)數(shù)地產(chǎn)富豪的黃金時(shí)代，是否還會(huì)重現(xiàn)？