相寓，優化大刀砍向中層

“高管債務、內部分拆不利、市場等等因素，使相寓正在遭遇內憂外患。

文| 房互

圖| 網絡

房互君從多個渠道獲悉，我愛我家旗下長租公寓品牌相寓，其上海總部目前正在進行較大規模的人員優化，一些總監級別的中層被列入優化名單中。此次調整涉及業務線和多個職能部門。

對于這波調整，相寓總部對內尚未給出明確的官方說法。由于優化對象集中于管理人員，使得這次調整更像是一場有規模的組織架構調整。

盡管此次并非相寓首次優化調整，且這波調整已經持續了近一個月，相寓內部員工擔心，此波調整尚未結束，仍會有更多崗位被波及。

數據顯示，自2021年以來，相寓一直處于虧損狀態。從2021年到2024年，其毛利率分別為-7.05%、-5.99%、-5.40%、-5.5%。2025年上半年，相寓營業收入為?27.03億元?，同比下降17.41%，毛利率為-5.37%。

根據我愛我家今年上半年的財報數據顯示，相寓在管房源達31.9萬套，平均出房天數為8.8天，出租率穩定在95.2%。

截止目前，我愛我家和相寓尚未發布第三季度財務報表。但種種跡象表明，三季度以來，相寓遭遇前所未有的內憂與外患。

今年8月，因2.8億元個人債務問題，我愛我家董事長謝勇持有的我愛我家總股本4.88％被公告進行司法拍賣。9月27日法拍當日，因無人出價而流拍。

而如果謝勇無法繼續償還個人債務，不排除債權人以債轉股方式行權，從而對我愛我家及相寓的運營造成更實際的影響。

除了高管的個人債務問題之外，據接近相寓的相關人士表示，相寓的內部管理問題，也是阻礙相寓發展的一個重要因素。

相寓總部設在上海，由我愛我家百分之百控股，其總經理劉洋同時兼任我愛我家副總裁、上海我愛我家總經理。

由于歷史原因，作為相寓最重要的兩個城市，北京和上海的業務并不在相寓總部的管轄范圍。在運作上，北京和杭州的管理各自獨立。

在北京，相寓由我愛我家副總裁、北京公司總經理高曉輝直管。而在杭州，亦由當地我愛我家負責人直接管理，此外，在2023年杭州經歷總經理“陳毅剛團隊出走”（）變動后，其負責人也由北京公司派往，這也就意味著，相寓的杭州公司，或亦在高曉輝的管控范圍內。

數據顯示，北京相寓房源量已達到12萬套，杭州相寓在管房源量也達到12萬套左右。按照相寓在管房源總量31.9萬套計算，北京、杭州的在管房源量占相寓房源總量近75％。

此前，市場頻繁傳聞我愛我家欲獨立分拆相寓，并寄望獨立上市。房互十問此前曾專門分析過（）。

有接近相寓的人士告訴房互君，因一直無法實現對北京和杭州兩大業務城市的合并，相寓從我愛我家的拆分和獨立融資進展十分緩慢。

相寓官方的相關介紹顯示，相寓已經進入北京、杭州、蘇州、上海、太原、天津、南京、鄭州、成都、無錫、南寧、武漢、廣州、長沙、深圳等15個城市。

· 圖為相寓官網截圖

但實際上，相寓在南寧和長沙的業務已經停止，除了太原、無錫為合資公司之外，相寓總部直管的公司只剩下9個。

按照在管房源量計算，總部直管城市房源量僅7萬套左右。京杭占比過高、城市集中度過于明顯，成為相寓“諸侯割據”的重要因素。

從相寓的產品來看，既包括傳統的全委托方式和集中式公寓模式，也有類似于貝殼省心租的輕委托管理模式。“委托管理”即二房東模式，即從業主端拿下房源之后，相寓再進行出租，以此賺取差價，相寓承擔租金下跌以及房源空置期的風險；而輕托管方式，則由相寓和房主共同承擔房源空置的風險。

從整體的市場環境來看，租金市場已經持續進入下降通道，這讓住房租賃市場的委托管理商業模式，充滿了更多不確定性。如果積壓的房源無法得到及時出租，則意味著相寓的資金風險變得更大。

另一方面，來自競爭對手的壓力，也讓租房市場的競爭更加激烈。

數據顯示，截止到今年上半年，貝殼省心租在管房源量達到59萬套，同比增長88％，租賃服務凈收入108億元。預計今年年末將達到70萬套。貝殼省心租成立僅4年，無論是增速，還是規模，已經遠超運營超20年的相寓。

這些內外交困之下，相寓的未來充滿了不確定性。 在持續虧損、管理割裂、競爭加劇的多重壓力下，此次針對中層的優化，或許只是其針對新市場環境調整的開始。（完）

聯系作者、商務等，房互君 微信：aiqiyi2046

法律支持：北京中治律師事務所合伙人 劉檢玲

《房互十問》推薦

丨劉天旸丨李文峰