解除爛尾樓購房合同之后｜深度報(bào)道

采寫/徐岑

編輯/計(jì)巍

貴州一爛尾樓 圖｜視覺中國

買房五年，爛尾三年后，邱云終于等來了最終的勝訴判決。

2025年8月21日，法院第二次二審判定邱云與開發(fā)商2020年10月23日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》解除，與銀行2020年12月23日簽訂的《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》解除，并要求開發(fā)商返還首付、貸款本金、利息等費(fèi)用。

從2020年購房開始，邱云已支付首付196781元，已償還貸款本金加利息超過8萬元。2021年6月開始，工程全面停工，開發(fā)商“消失”。2023年3月，邱云決定起訴開發(fā)商和銀行，并在這個(gè)過程中經(jīng)歷了判決結(jié)果的“反轉(zhuǎn)，再反轉(zhuǎn)”。

2025年7月7日，最高人民法院案例庫發(fā)布《陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案》。該案例的裁判要旨明確指出，商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實(shí)現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

但勝訴并不意味著邱云能拿回買房的錢，他說自己像是拿到了一張“空氣欠條”。

根據(jù)深一度的采訪，來自廣東、河南、山東、湖北、新疆等多地的爛尾樓業(yè)主，在最高法入庫案例發(fā)布前后與開發(fā)商、銀行的訴訟中，有的在勝訴、調(diào)解后拿回全部損失，有的在解除合同后又面臨著“優(yōu)先受償權(quán)”、執(zhí)行難、銀行不配合“洗”征信等新的問題。

開發(fā)商“突擊竣工”后，邱云購買的房屋存在嚴(yán)重的漏水問題 圖｜受訪者提供

退房，停貸

邱云來自廣東清遠(yuǎn)的縣城，在市里工作。2020年10月23日，邱云花了近20萬元首付，貸款58.9萬元，在清遠(yuǎn)市內(nèi)購入了一套房子。

合同原本約定2022年6月30日開發(fā)商交付精裝修的房子。然而，2021年6月再次來到樓盤，邱云發(fā)現(xiàn)在一期完工后，其購買的二期建筑工程全面停工。到了2022年的6月，停工的建筑外部，排柵全部拆除，工地上不再有施工的痕跡。

意識(shí)到“事情不對(duì)勁”后，邱云從2021年開始了漫長的維權(quán)之路。

業(yè)主們先是找到當(dāng)?shù)刈〗ň帧＝?jīng)住建局查證，開發(fā)商抽逃項(xiàng)目建設(shè)資金導(dǎo)致樓盤資金鏈斷裂。經(jīng)調(diào)解，2022年6月1日，開發(fā)商曾書面向業(yè)主承諾：2022年11月30日交房，且與起初合同約定的精裝房不同，而是僅獲竣工驗(yàn)收備案的毛坯房。但開發(fā)商再次食言。

住建局告訴包括邱云在內(nèi)的爛尾樓業(yè)主們，要么等待，要么起訴。

2023年3月，邱云決定起訴開發(fā)商和銀行，同時(shí)停止還貸，此前他已還貸本息合計(jì)8萬有余。6月18日，正式以商品買賣合同糾紛立案。

2024年1月15日，邱云在案件一審階段勝訴，解除了其與開發(fā)商的《商品房買賣合同》以及與銀行的《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》。

但銀行繼續(xù)上訴。銀行認(rèn)為，即使《商品房買賣合同》解除，根據(jù)合同相對(duì)性的原則，銀行作為合同第三人不能承擔(dān)義務(wù)，邱云應(yīng)該繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。

2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱為《解釋》）第二十條規(guī)定：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

案件二審時(shí)遇到了新的“插曲”——2024年10月31日發(fā)回重審。邱云2025年4月28日收到案件重審判決，法院認(rèn)定房屋“具備毛坯交付條件，合同交易目的基本實(shí)現(xiàn)，從確保交易安全、平衡各方權(quán)益以及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定考慮”，邱云的《商品房買賣合同》《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》不宜解除。

而實(shí)際上，邱云和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)，此時(shí)房屋和爛尾初期并無太大區(qū)別，僅裝上了門窗，通了水，還存在嚴(yán)重的漏水問題，多戶業(yè)主不敢裝修，拒絕簽收。

上海市錦天城（西安）律師事務(wù)所的律師顧飛指出，實(shí)際操作中，不乏銀行和開發(fā)商以繼續(xù)上訴的方式避免壞賬，實(shí)現(xiàn)債權(quán)，等待專班入駐、紓困資金撥付等盤活方式。這在訴訟過程中被稱作“拖延戰(zhàn)術(shù)”。

而在現(xiàn)實(shí)情況中，有的開發(fā)商也會(huì)“突擊竣工”。中國裁判文書網(wǎng)一例判決書顯示，2025年9月28日，一起在廣東佛山的爛尾樓案例在已逾期交房的情況下，因在開庭前期“突擊竣工”，法院認(rèn)定房屋“已具備交付條件”，案涉合同具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，“故不宜作解除處理”，在二審中駁回了爛尾樓業(yè)主的上訴請(qǐng)求。

邱云的案件經(jīng)重審判決認(rèn)定，房屋“具備毛坯交付條件，合同交易目的基本實(shí)現(xiàn)，從確保交易安全、平衡各方權(quán)益以及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定考慮”，邱云的《商品房買賣合同》、《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》不宜解除。

邱云繼續(xù)上訴。

2025年8月21日，廣東省清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院二審認(rèn)定，雖然毛坯房驗(yàn)收通過，但仍然不滿足起初合同約定的精裝交付條件，開發(fā)商構(gòu)成根本違約，邱云與開發(fā)商和銀行的合同關(guān)系均獲得解除，并要求開發(fā)商返還首付、貸款本金等費(fèi)用。

就在邱云收到二審判決前，7月7日，最高人民法院案例庫發(fā)布了一則發(fā)生在江蘇鹽城的房屋買賣糾紛案例，二審判決購房人與開發(fā)商和銀行均解除合同。基于《解釋》的規(guī)定，在該案例的裁判要旨中，最高人民法院明確指出，應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購房情形下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系，在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責(zé)任。

完成度較高的爛尾樓 圖｜視覺中國

“法定解除權(quán)”，一條新路

大成律師事務(wù)所律師劉廷彥告訴深一度，在新入庫案例公布后，預(yù)計(jì)會(huì)有更多判決將購房和貸款兩份合同視為一個(gè)完整的商品房買賣交易整體，依法同時(shí)解除。

但并非所有購房合同解除同時(shí)都會(huì)解除貸款合同，一并解除需要同時(shí)滿足開發(fā)商逾期交房，項(xiàng)目建設(shè)已停工且短期內(nèi)無交付可能性，以及購房人購買商品房與為購買房屋而貸款的合同目的均無法實(shí)現(xiàn)這三個(gè)條件。

在國浩律師（石家莊）事務(wù)所律師霍雅西看來，7月7日新入庫案例的特別之處，在于就“解除權(quán)”的問題為身處困境中的爛尾樓業(yè)主又開辟了一條新路。

霍雅西告訴深一度，消費(fèi)者能否行使解除權(quán)是此類房屋合同糾紛案件中的核心問題。在購房人享有解除權(quán)的基礎(chǔ)上，法院才會(huì)繼續(xù)審核合同目的能否實(shí)現(xiàn)以及開發(fā)商的違約程度。

她還指出，在最高法案例入庫前，一般購房合同約定，自業(yè)主知道解除事由發(fā)生之日起向后推一年，購房人應(yīng)當(dāng)在這一期限內(nèi)向開發(fā)商提起解除。“但凡業(yè)主超過時(shí)效起訴且開發(fā)商以超過時(shí)效作為抗辯理由的，法院都不會(huì)支持購房人的解除訴求。”

有不少開發(fā)商還會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中添加時(shí)限，比如自知道解除事由之日起30天內(nèi)，需向開發(fā)商發(fā)送解除合同通知函，如果沒有發(fā)送就視為接受逾期現(xiàn)狀，放棄解除權(quán)。霍雅西認(rèn)為，這樣的條款實(shí)際上是和法律規(guī)定的一年期限是沖突的，“但在實(shí)踐中，只要開發(fā)商在合同中加黑加粗條款文字，履行了提示義務(wù)，法院都會(huì)基于維穩(wěn)的考慮下，認(rèn)定該條款的有效性，不支持購房人的解除權(quán)。”

當(dāng)購房人因?yàn)楹贤瑮l款或時(shí)效問題失去“約定解除權(quán)”時(shí)，現(xiàn)有法律規(guī)定上沒有說明業(yè)主會(huì)不會(huì)同時(shí)失去“法定解除權(quán)”。在司法實(shí)踐中，案件判決結(jié)果往往取決于案涉小區(qū)的建設(shè)進(jìn)度以及法官的自由裁量權(quán)。

此次最高法入庫案例引用《民法典》合同編第563條關(guān)于合同法定解除規(guī)定，明確當(dāng)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況之下，消費(fèi)者也可以適用法定解除權(quán)。“這給了法院一個(gè)明確的信號(hào)，也相當(dāng)于告訴消費(fèi)者在失去約定解除權(quán)后并不是無路可走。”霍雅西向深一度解釋。

邱云曾在2022年7月開發(fā)商正式違約后聯(lián)系住建局向開發(fā)商遞交了一份解除函。在最終的判決書中，這份解除函也成為邱云勝訴的重要證據(jù)。銀行在辯訴理由中提出，邱云沒有在約定時(shí)間內(nèi)行使解除權(quán)——合同中約定的15日，所以已經(jīng)失去該權(quán)利。但在2025年8月的二審判決書中，法院認(rèn)定邱云以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由行使法定解除權(quán)而非約定解除權(quán)，所以不適用合同中約定的解除權(quán)期限。

顧飛同樣觀察到，民事司法領(lǐng)域尊重當(dāng)事人意思自治，自由約定往往優(yōu)先于法律調(diào)整。但約定不能排除“法定底線”，在約定情形中呈現(xiàn)出權(quán)利義務(wù)不對(duì)等時(shí)，應(yīng)該借助法律解釋實(shí)現(xiàn)守約方應(yīng)當(dāng)獲得的公平。

霍雅西經(jīng)手過多起房屋買賣合同糾紛案件，她告訴深一度，在合同目的確實(shí)無法實(shí)現(xiàn)的情況下，基于《解釋》第二十條，業(yè)主與銀行解除貸款合同已經(jīng)是法律實(shí)踐中的基本操作，大部分法院都會(huì)支持購房人解除貸款合同的主張。

這一原則在多地司法實(shí)踐中得到驗(yàn)證。

霍雅西曾代理在河南的爛尾房案例，法院在一審階段就明確解除了購房人與開發(fā)商和銀行貸款兩份合同，達(dá)到了合法停貸的目的。

在廣東省惠州市，購房人劉澄在樓盤停工后，和邱云一樣通過訴訟解除了與開發(fā)商和銀行的合同，并最終成功拿回已支付的首付與貸款本金。“當(dāng)時(shí)我想的就是，已經(jīng)付了的錢賠了就賠了，但是我要把貸款這個(gè)大窟窿給填平。”劉澄說。

2025年5月，江蘇連云港一爛尾樓案例判決開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同與貸款合同均解除，剩余未還貸款的本息則由開發(fā)商直接償還銀行。

劉麗在今年6月收到執(zhí)行法院發(fā)來的消息，開發(fā)商已無可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行程序終止 圖｜受訪者提供

解除合同后，錢在哪里？

邱云雖然勝訴了，但應(yīng)該由開發(fā)商還的錢卻被卡在了“優(yōu)先受償權(quán)”上。這是他之前沒有考慮到的變量——資金鏈斷裂的開發(fā)商身后，留下的是無法兌現(xiàn)的還款判決。

2023年，最高人民法院在答復(fù)河南省高級(jí)人民法院的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》中明確指出，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款，結(jié)清貸款的，同樣可以適用。

2025年二審開庭后，8月1日法官召開補(bǔ)充庭審，詢問包括邱云在內(nèi)的業(yè)主們是否接受解除合同但可能會(huì)拿不到還款的后果，邱云接受了，因?yàn)樗吹搅送ＹJ止損的曙光。

8月19日，銀行主張優(yōu)先受償權(quán)，這是在先前的開庭中從未討論過的問題。

二審判決銀行對(duì)案涉房屋享有的抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，因此享有優(yōu)先受償權(quán)。房屋目前拍賣價(jià)40萬，但銀行投進(jìn)去的錢總共已超過50萬元，這意味著銀行在享有優(yōu)先受償權(quán)后，輪到邱云受償時(shí)已無錢還款。邱云感到無奈，覺得自己贏了官司，卻拿了一張“空氣欠條”。

顧飛向深一度解釋，銀行享有的受償權(quán)基于貸款合同內(nèi)容。在貸款合同中，銀行的抵押權(quán)和其對(duì)于房屋的優(yōu)先受償權(quán)是有明確約定的，因此銀行對(duì)于抵押物變賣的款項(xiàng)，享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于業(yè)主來說，如果在房屋買賣合同里面并沒有賦予或者約定業(yè)主的權(quán)利，那么業(yè)主就無法享有這個(gè)權(quán)利，“而業(yè)主的優(yōu)先受償權(quán)則必須滿足全款購房或者已經(jīng)在一審前結(jié)清所有款項(xiàng)，否則業(yè)主的優(yōu)先受償權(quán)就不構(gòu)成”。

和邱云一樣，同批部分業(yè)主在發(fā)現(xiàn)房屋爛尾后選擇停貸止損。但如果停貸時(shí)間過長，銀行有權(quán)向征信中心報(bào)送違約信息，從而影響個(gè)人征信。8月27日拿到二審判決書當(dāng)天，與邱云同批收到勝訴判決書的業(yè)主前往銀行“洗”征信，但卻并沒有獲得銀行的積極配合。

霍雅西解釋，在一般爛尾樓勝訴判決書上會(huì)寫明，銀行的還款需要開發(fā)商還清，與業(yè)主無關(guān)。但在實(shí)際情況中，有銀行會(huì)在判決已出的情況下表示，只要開發(fā)商不還清錢款，銀行也不會(huì)協(xié)助業(yè)主結(jié)清貸款，“給業(yè)主掛著這筆貸款”，甚至可能繼續(xù)上訴。針對(duì)這種情況，霍雅西表示業(yè)主可以通過執(zhí)行法官與銀行溝通，但過程需要耗費(fèi)更多的時(shí)間和精力。

顧飛將業(yè)主、開發(fā)商和銀行之間的關(guān)系定義為“微妙三角”，“就是預(yù)售制下風(fēng)險(xiǎn)失衡的牽制與倒逼”。開發(fā)商挪用資金致使項(xiàng)目爛尾，銀行放貸過度依賴“期房邏輯”，業(yè)主作為弱勢(shì)方承擔(dān)最終風(fēng)險(xiǎn)，三方在“錢、房、責(zé)”上互相牽制。

霍雅西表示，目前房屋買賣合同糾紛在開始訴訟時(shí)，一般會(huì)采取財(cái)產(chǎn)保全的策略。在拿到判決后，業(yè)主可以利用網(wǎng)簽以及執(zhí)行局配合查封等方式來控制已解除合同的房屋。除非開發(fā)商徹底擺爛或者破產(chǎn)，否則業(yè)主拿回已付購房款以及已付貸款本息和利息、違約金（合同若約定）的概率還是有的。

但霍雅西同樣提醒，訴訟是一場(chǎng)充滿變量的持久戰(zhàn)。“首付款可能一個(gè)月退回，也可能拖上一年甚至兩年。”

2024年底拿到二審判決書勝訴后，劉澄在2025年6月終于等來了她的還款——?jiǎng)⒊我迅兜氖赘逗唾J款本金從監(jiān)管賬戶中被扣除。而貸款利息要從開發(fā)商的其他賬戶中扣除，由于開發(fā)商的銀行賬戶已被凍結(jié)，這意味著劉澄先前所付的利息可能“打水漂”。

劉麗來自河南鄭州，糾纏她三年的爛尾樓官司在2025年6月走到了終本裁定，即終止執(zhí)行。劉麗和執(zhí)行法院聯(lián)系時(shí)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商已被列為失信被執(zhí)行人，名下無任何可執(zhí)行資產(chǎn)，賬戶無資金，和劉麗一樣的爛尾樓業(yè)主們正在排隊(duì)等待。除非劉麗向執(zhí)行院提供新的財(cái)產(chǎn)線索，否則她付出的22萬多首付將無法收回。

（為保護(hù)受訪者隱私，文中邱云、劉澄、劉麗為化名）

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