花100萬，搶購北京五環內老破小，究竟值不值？

北京極高的房價、嚴格的購房限制，一度把很多北漂卡在購房的門外。但政策的松動和樓市的跌宕，讓更多200萬元以下的房子開始在市場流通。就像茫茫大海上出現了一葉小舟，奮力泅渡的人們決定以最快速度抓住它。

這一代年輕人，錯過了房價飛漲的紅利期，也沒趕上互聯網風口大規模造富的好時候，但終于等來了房價下跌。

文 |徐晴

西打

運營 |芋頭

105萬，26平方米

從決定在北京買房，到簽約買下一套總價105萬、建筑面積26平方米的房子，橙子只用了3天。

那是一套位于石景山區的一居室，二層，實際的使用面積只有19平方米，整個房子可能都沒有一個100平方米兩居室的主臥大。跟著中介去看房時，橙子記得，完全可以用“盡收眼底”來形容，“一進門，只有一個特別小的廚房，特別小的衛生間，然后就是臥室”。

▲ 橙子在北京買下的房子。圖 / 小紅書@橙子醬的解憂雜貨鋪

想買房的心，萌發在2024年的4月末。伴隨著春天來臨的，是房價下跌的消息。橙子35歲，未婚，在一家企業工作，月薪一萬多元，攢下了40多萬元的積蓄，卻“從沒想過能在北京買房”。

但當周圍人都在討論“房價降了”，橙子也下載了房產App，加了幾位中介。對方按照她的預算——首付40萬，開始尋找適合一個單身女性自住的一室一廳，推薦了幾套，要么遠，要么貴，直到這套小房子出現在手機屏幕上，她心動了。

看房的那天，橙子也猶豫過，她特意在社交媒體上發帖詢問：五環邊，20平方米，總價100萬，單身女能上車嗎？

有網友提醒她：“暗衛有點難受，再挑挑吧”“五環邊上的20平（方米），還能置換掉嗎？”或者是“再稍微攢攢（錢），買個有室有廳的”。但橙子沒管那么多，當天簽約。事實上，這是她唯一去線下看過的房。

橙子超出想象的迅速決策，來自顛覆了絕大多數人認知的巨大變化——過去的20年里，北京的房價沒有跌過。無論是開發商、房產中介，還是投資或剛需的買賣雙方都堅信，作為集教育、醫療、就業資源于一體的政治文化中心，就算全國其他城市的房價都跌了，北京也不會跌。但自2023年下半年開始，北京房市的降價潮襲來，這份信念也被打破。

說不上哪里跌得更多。每平方米十幾萬元的學區房，降到10萬元以內，幾個月里，業主浮虧上百萬元。位于城市黃金地段的小房子，以前總價至少600萬元，如今300多萬也能買。還有不少老破小、次新房的單價跌到了3萬元左右，一些人口密集的社區，比如天通苑，以及通州的很多小區，單價甚至來到了2萬-3萬元的區間——這也意味著，在北京買下一個50-60平方米的房子，很可能總價不超過200萬元。

▲ 天通苑和通州的部分小區，單價來到了2萬-3萬元的區間。圖 / 某房產App截圖

促進房產交易的政策也不斷出臺。從2023年到現在，北京首套房首付比例被調低，房貸利率也有過下調，改造過的老房子，公積金貸款的年限變長，這些共同指向，擁有一套房子的成本都在降低；后來，針對二孩家庭、京籍多子女家庭的購房政策也有變化，公積金貸款額度上浮，契稅政策調整。限購也被一點點放開，到2025年，沒有北京戶口的人，只要在五環內公司上班并交夠3年社保，也有資格在北京買房。

原本，北京極高的房價、嚴格的購房限制，一度把很多北漂卡在購房的門外。但政策的松動和樓市的跌宕，讓更多200萬元以下的房子開始在市場流通。就像茫茫大海上出現了一葉小舟，奮力泅渡的人們決定以最快速度抓住它。

90后聆溪和丈夫從沒想過，自己能在北京買房。2018年結婚時，他們剛畢業不久，兩個人月薪加起來才一萬多元。全國各地的房價從2015年開始漲，北京漲勢尤其兇猛，在他們需要婚房的時候，“眼睜睜地瞅著房價已經上去了，到了你夠不著的地方”。

后來，公婆出了首付，聆溪和丈夫還貸款，在老家天津買下一套總價100萬元的房子。當時，周圍不少同齡人跟他們一樣放棄了北京，心態也是相似的：“我先在老家買一個，至少先占上一個，等到以后漲了，再把它賣掉。”

這是一代北漂相似的困境：在北京租房，在老家買房，房子并不跟著人走。到2023年底，房價開始下跌，聆溪很敏銳地意識到，自己或許有錢在北京買房了。她和丈夫趕緊回天津賣房，沒想到，因為從沒住過，夫妻倆甚至忘了房子到底在哪個單元，摸了半天才找到。

賣得及時，那套房沒有虧，當年100萬元買下來，2023年底140萬元賣掉了。拿到這筆錢，聆溪給自己定了一個“在北京極限買房”的目標：總預算150萬元，在北京4.5環內買一個小兩居。她確信自己的目標可以實現。

這一代年輕人，錯過了房價飛漲的紅利期，也沒趕上互聯網風口大規模造富的好時候，但終于等來了房價下跌。在通州，95后男孩佳佳買下了一個總價148萬元、建筑面積57平方米的房子，雖然位于頂層、沒有電梯，但他不打算結婚、生小孩，目前也不考慮讓父母來北京養老。

27歲的姜檸，也在今年拿出自己工作5年的存款，還有父母資助的幾十萬元，買下了一套總價170萬元的房子。它在二環邊上，離地鐵10號線很近，還是朝南的中樓層。雖然只有40平方米，但這是她和父母未來規劃的重要一步，房子買完，父母都從老家轉移到了北京，相當于“舉家在首都定居”。

不一樣的心態

在北京五環內，掛牌價100多萬元的房子，幾乎都有硬傷。

佳佳實地踩過幾百個樓盤，他總結，城區里，價格洼地就那幾個：通州、南三環、四環，比如角門一帶，東五環外的定福莊，東三環外靠近四環的甜水園……賣得便宜的房子，必然是老破小，面積小不說，想有電梯更是種奢侈。在這里，每一寸陽光都標好了價格，這些房子也大多朝西、朝東，不是南北通透。衛生間沒有窗戶是常態，有一些房子，甚至廚房和客廳都沒有窗子，白天在家也需要開燈。

而掛牌價在150萬-200萬元區間、50-60平方米的房子，一般是家屬樓、老社區，幾十年前的典型戶型：長條形，南北兩個臥室之間能隔10米，客廳小或者沒有客廳——因為當時的人們對房子的核心需求，主要就是睡覺。

深耕定福莊片區的房產中介李明告訴每日人物，長條戶型、50平方米的房子是上世紀八九十年代的主力戶型，也是最近這半年里他所在板塊成交量最高的戶型，成交總價大多在160萬元左右。

▲ 北京定福莊西街某小區。圖 / 某房產App截圖

至于更便宜的房子，要么是步梯頂層，有漏雨的風險；要么戶型奇葩，是傳說中的“鉆石房”“三角房”；要么不滿五唯一（指產權人在本省、自治區、直轄市范圍內僅有一套住房且房產證取得時間滿五年），甚至不滿二唯一，增值稅和契稅高。這幾年突出的一個趨勢是，不少流通在市面上的房子還有抵押貸款，這多少意味著原房主經濟遇困。

在北京五環內買100多萬元房子的年輕人，一般不屬于高收入群體。橙子和佳佳都在國企工作，月薪一萬多元。姜檸在互聯網行業，年薪20萬元左右。聆溪在互聯網公司做產品經理，丈夫在出版社做運營，家庭總收入高一些，但有育兒和養老壓力。

已經買房的人，大多是付幾十萬元首付，然后背上100萬元左右的房貸。橙子首付40萬元，每月還貸3000多元，恰好約等于和別人合租一個主臥的價格。姜檸的房貸更多一些，每個月6000多元。她這樣說服自己買房，“如果房貸和我單獨租房的價格差不多的話，那就比較合適。我從現在租房租到60歲，可能要花的錢，大約就等于一兩百萬元，買了房我還能落一房子。”

資產有限，一輩子可能只買這一次房，沒有試錯空間，房子比婚姻更牢固地捆綁在他們身上。但可選范圍內的房子，各有各的缺點。選房子時，他們的心態跟主流買房人群不一樣，得有種孤注一擲的決心，更加謹慎地挑選，在“矬子里面拔大個兒”。

▲ 圖 / 《一路朝陽》

為了篩選出合適的房子，佳佳前后看了200多套房。有一天，他集中看了20套沒有電梯的老破小，“爬走了三個中介”—— 怕1個中介累著，他約了3個中介輪流帶著他爬樓。幾百層樓梯爬完，腿已經不是自己的了，累得他第二天一覺睡到了下午一點。

過度的謹慎，讓他們有時錯過“夢中情房”。有一套格局不太好但采光很不錯的房子，報價139萬元，佳佳想了一下午，“要不我就定了吧，畢竟這么便宜”，下午中介就告訴他，103萬成交了。卡著一次新政策頒布，佳佳記得，“我上午剛看完，下午就告訴我賣掉了”，看一套房子就賣一套房子，中介都稱贊他是賣房吉祥物。

佳佳逐漸接受了現實——性價比高的“撿漏房”，自己很難買到。“把這些年的積蓄全都拿出去的時候，就會再三思慮。有猶豫的時間，別人已經被很果斷出手了。”

好在，這一波打算花100多萬元上車的年輕人，暫時也沒有生孩子的預期，不需要考慮買兩居室還是三居室，更不用買有學區屬性的高溢價房子，40-50平方米的一居室，就能滿足自住需求。佳佳開了個玩笑，“可能不想結婚生子的人，恰好也沒有那么多錢。”

到這個時候，搞清楚自己到底能接受什么，不能接受什么，就可以了。佳佳喜歡南北通透的房子，空氣能對流的，臥室一定要在南邊，“睜眼就能看到太陽那種，心情會很好”。最好是大一居，能隔出一個衣帽間。至于戶型是底層還是頂層，他倒不怎么在乎，因為“200平（方米）以下不談風水，200萬以下不介意樓層”。

▲ 圖 / 《北京愛情故事》

相較于戶型、格局、幾室幾廳，離地鐵站近、周邊有商場和豐富的外賣選項，才是他們最在乎的。

橙子的房子雖然小，但走路5分鐘就是1號線的地鐵站。小區樓下有菜市場和超市，離家500米以內，還有兩家幼兒園，一間衛生室。再遠一點，3公里外有京西大悅城和山姆會員店，“生活需要的全都有”。進城也很方便，到王府井只要半個小時。她在朝陽工作，“在朝陽是很忙碌的狀態，但是回到石景山，身心都放松，很安靜”。

博弈

花100多萬元在北京買房的人，還可以分為幾個批次。

第一批，是房價剛開始下跌時就迅速抄底的。比如橙子，從看房到買房，只花了3天，總價合適，房貸還得起，立刻上車，之后就火速裝修、入住。第二批，是踩盤一段時間，精挑細選之后謹慎上車的，就像快要成為房產專家的佳佳。

還有一批人，是一直在觀望的“等等黨”。房價下跌的周期里，“等等黨”不少，但準備買100多萬房子的人因為預算低，如果碰上幾十萬元的起落，帶來的影響比別人更大。或許等一陣，同樣預算條件下，能買得起的地段和戶型都能迎來質的飛躍，因此，他們愿意等的時間，也比別人更長。

聆溪啟動北京看房的時間，比賣掉天津的房子還要更早一點。2023年初，她先考慮北京遠郊、周邊，比如房山、順義，以及固安、燕郊，去踩盤，一不小心就能看見“這么近，那么美，周末到河北”的標語。遠的房子也不便宜。當時，一個房山附近的回遷房樓盤，樓群密集，一棟樓30多層，仿佛鴿子窩，“這樣也要報200（萬元）出頭的價格”，完全超出了她的預算。

▲ 河北固安的一處售樓中心，曾吸引過不少北京購房者。圖 / 視覺中國

等拿到賣房錢，2023年底，她把總價提到200萬-300萬元區間，發現豐臺南四環一個叫和義街道的地方，北京南站再往南一些，是個價格洼地。50多平方米的老破小，報價280萬元。過去一看，像城鄉結合部，只有一個很小的商圈，孤零零地開著一家蜜雪冰城。

走進房產中介的門店，她心情澎湃，“拿著賣天津房子的錢，有一種突然間暴富的感覺，心里還挺自信的，終于能在北京買房了”。但跟店員說出預算后，接待她的店員沒接話，扭頭喊另一位同事過來，“這兒有一個看小房子的”，對方把“小房子”讀得很重。

除了和義街道的老破小，中介還帶著聆溪看了一套附近2004年建的次新房——“次新”是北京房市的特色名詞，整體選擇太少，房子總體情況偏差，在其他城市算老破小的房子，拿到北京變成了“次新”。接近60平方米的一室一廳，掛牌價262萬元。

實地去看房，中介從客廳窗戶一腳邁出去，說有個樓下底商的樓頂，能當露臺用。“在北京這種寸土寸金的地方，有個免費大露臺”，聆溪本來就很心動，又聽見中介說，房主是2018年房價頂峰買的，花了280萬元，現在的價格已經虧了，聆溪瞬間很感慨：“天吶，人家都虧了，我還不搶干啥？”她想砍價到250萬元，談了幾個回合，房主覺得降得太多，索性下架，先不賣了。

前腳，事情黃了，后腳，聆溪感染了甲流，病得很嚴重，有兩周她在家休息，沒辦法出門看房。等身體痊愈，再走出家門，風向突變，那個和義街道的“老破小”從250萬元降到了200萬元出頭，而更靠近市中心的南三環木樨園，出現了報價220萬元的房子。聆溪很驚喜：“發生了什么？又省了幾十萬？”

▲ 聆溪關注的房源一降再降。圖 / 講述者提供

時間流逝，她踩盤的“包圍圈”越來越小，從周邊的遠郊逐漸來到五環，甚至四環、三環，有種“農村包圍城市”的感覺。她的要求也越來越高，除了總價150萬元，她的預期還加了一條——得是兩居室。

“等等黨”數量不少，因為大家都很難預估，北京的房價會不會繼續下降。總價低的老破小，最接近房子居住屬性的本質，買賣雙方一個站在房子里面，一個站在房子外，在博弈中不斷試探北京房產市場的底價。

自從打算“極限買房”，聆溪認識了不少網友，她拉了一個房產交流群，大家目標和預算相似，200萬元以內，在北京上車。“繼續等”是群里的主流聲音。有人說，朋友年初買房，現在已經賠了20萬元不止。還有人去年4月看到掛牌290萬元的房子，最近190萬元成交，差了100萬元。大家都說，“只要膽子大，就能省一年工資”，“再大一點，再省一年”。

在特定的環境下，還會產生一種微妙的感覺，“比起買賣不成，更可怕的是買家爽快答應”。一位群友最近看中了一套房，出價180萬元，中介馬上打電話給賣家，攔都攔不住。賣家說考慮考慮，這位群友失眠了3天。聽說賣家不同意的時候，群友才如釋重負。

經不住房價下跌，在房產App上，很多房子顯示停售、下架。深耕定福莊片區的房產經紀人李明說，有一些房主，不打算再賣房子是因為覺得早晚還能漲回來，等市場穩定了再上架。還有一些房子，由賣轉租，房主們都覺得，少操點心，先賺點房租再說吧。

一張入場券

房子雖然只有20平方米，但橙子自己在臥室里打了個隔斷，用黑色邊框的復古玻璃窗，隔出一個小客廳，塞下了沙發、柜子還有自己喜歡的綠植。溫馨的小家，足以容納她在北京的生活。

▲ 橙子買下房子后一直在進行改造。圖 / 小紅書@橙子醬的解憂雜貨鋪

橙子是小鎮姑娘，高中開始住校，在那之后，人生里所有的重大決定，都是自己一個人決策，家人很難幫到她什么。大學畢業后，她曾在體制內工作，被分配到了廣西，那份工作格外安穩，但一眼就能看到頭，思來想去，還是回了北京。

北京很多時候是包容的，尊重她35歲不結婚，讓她交到志同道合的朋友，給了她一份有意思的工作，只是沒辦法給她一個物美價廉的家。租來的房子，畢竟不是自己的，北漂的孤單在很多時候會被出租屋的狹小放大。有一年新年，橙子沒回老家，在北京做了個手術。大年初二，外面張燈結彩，家人團圓，她一個人去了什剎海。遠方的白塔被冬末的枯枝掩映，她看著藍色的水面，靜靜地發了會兒呆。

在這些時刻，房子承載了更多的含義。它是安全感和歸屬感的具象，是回不去老家、也留不在北京的人一直渴望的棲息之所。

如今，橙子終于可以留下來了。買房之后，她覺得“幸福感拉滿”，連老家的父母在催婚的時候，一想到“畢竟在北京有房了，好像也挺不錯”，都收回了話頭。

▲ 橙子精心改造后的小家。圖 / 小紅書@橙子醬的解憂雜貨鋪

佳佳從事建筑設計工作，總是出差，一次出去幾個月，“今天去山西，明天去寧夏，一直都是在外面漂著的感覺”。他租的房子不大，已經變成了存放物品的倉庫。這種生活狀態很難交到朋友，周圍都是有競爭關系的同事，項目結束，就失去了聯系。平時想打個麻將，都找不到人。

但買了房子之后，寂寞的感受幾乎消失了。裝修了幾個月，他最近搬進了新家，開始瘋狂網購，每天收、拆幾十個快遞，非常充實。他想，再怎么孤單，還有屬于自己的電視、沙發、空調，以及這座房子陪著他。

只是，這份安全感的價格非常高昂。買房之前，姜檸猶豫過，大家都說買漲不買跌，現在入手，會不會扭頭就跌個十幾萬元？到時候，自己能不能坦然接受？后來，她看到一位經濟學教授分享自己買房的心路歷程：他知道房價在跌，但依然決定買，因為只有買房能給自己想要的生活。“它不是一個理性的決策，但人在現實當中活著，肯定不能光有理性，還有情感，很大一部分的幸福感，需要房子來滿足。”

姜檸這么理解，自己付的房貸，是每個月房子帶來的安全感的價格，而首付的70萬元，是在北京扎根的入場券。她依然覺得幸運，畢竟，入場券的價格降下來了。

害怕虧錢，又非常渴望一個屬于自己的家，聆溪在矛盾中繼續等待。她有時也想，“以前大家都覺得必須得有個房子，就是要付出全部的代價，掏空6個錢包也要湊上去，但現在，更多人會考慮這個東西到底值不值得。”她算了筆賬，一個人一年存10萬元，存20年，才能買一個北京的老破小。未來并不確定，如果自己收入驟減、被裁員，那她寧可讓孩子回老家上學。

無論如何，能在北京買房，給了這一代北漂更多希望。有一位女孩給橙子留言，自己拿到了一個北京工作的offer，但一直在糾結要不要入職。她是外地人，不想結婚，對婚戀沒有太多的興趣。她只是害怕，靠自己沒辦法留在北京。但看到橙子買房的經歷，她開始覺得，“原來北京也有我能夠得上的房子，未來我工作幾年，也可以奮斗出來一套小房子”。

▲ 圖 / 《玫瑰的故事》

還有一位阿姨，說女兒要去北京上學，本來很擔心女兒畢業后生活壓力大，如今她計劃，“我以后也給她買一個這樣的小房子，讓她自己住，等到結婚，再賣出去”。

唯一的問題，還是房價會不會繼續下跌，以及買回來的老破小，如果有一天想置換，還能不能賣出一個自己能接受的價格。最近，佳佳卸載了看房軟件。他再也不想打開了，因為上一次打開，明晃晃的數字已經告訴他，自己的房子在3個月時間內跌了10萬元——這，相當于他一年的存款。

（文中人物均為化名。）

文章為每日人物原創，侵權必究。