樓市的復(fù)蘇：要印證五個信號

樓市能不能漲，有五個信號：

第一、經(jīng)濟走出通縮期
這是學(xué)界的一個爭議點，到底是整體經(jīng)濟定義了樓市，還是樓市定義了整體經(jīng)濟，馬光遠與孟曉蘇強調(diào)后者。邏輯上人們總會說是相互影響，但那是哲學(xué)，是辯證法，等于什么也沒說。經(jīng)濟學(xué)不能這樣回答，一定要分清主次。說到底是整體經(jīng)濟定義了樓市，這個道理很簡單，產(chǎn)能過剩的不僅僅是樓市，全面出清后，經(jīng)濟才能復(fù)蘇，樓市才有可能回暖。

第二、居民收入預(yù)期

樓市之所以難救，問題出在需求端；需求端的問題也不僅僅是居民口袋里差錢的問題，畢竟銀行趴著 162 萬億的天量個人存款。有人說那是富人的錢，不完全，招行金葵花的持有者主要是中產(chǎn)階級。消費的保守主義是因為缺少預(yù)期，對未來就業(yè)與收入缺少預(yù)期。

第三、就業(yè)帶動的城鎮(zhèn)化

中國學(xué)者談城鎮(zhèn)化，列舉城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)，都有一個常識性的錯誤。城鎮(zhèn)化并不是計劃出來的，不是說多建幾個行政超大城市，做空間的放大就叫城鎮(zhèn)化了。城鎮(zhèn)化道路本質(zhì)上是人的生存狀態(tài)的改變，是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)向工業(yè)人口的歷程。有恒產(chǎn)才有恒心，對城市文明來說，還要有恒業(yè)才有恒產(chǎn)。

第四、土地成為稀缺商品

中國地大物博，最不缺的就是土地，土地又怎么可能成為稀缺商品？

這實際上說的是避免走所謂超大城市的道路，那是一條割韭菜的道路，是人為的、計劃性擴張。地方財政缺錢了，就增加土拍，在房地產(chǎn)的所有數(shù)據(jù)中，只有地價是不控的 ——2025 年上半年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)全面下滑，只有土地出讓金同比增長 12%，但土地流拍率已升至 28%。這說明房地產(chǎn)行業(yè)存在 "非市場化行為"，以樓市銷售之不足，補財政收入之有余；明擺著供應(yīng)過剩了，全面限制土拍規(guī)模，是樓市回暖的必要條件。

第五、恢復(fù)金融屬性

金融屬性包括抵押融資、資產(chǎn)定價、財富儲存三大功能，如果失去這些，也就失去了保值屬性和投資型消費，是自己跟自己過不去。從 2021 年到 2025 年，全國商品房銷量腰斬，其中一個很重要的原因，就是投資型消費退出了 ——2021 年銷量 約18 億平方米，其中富人的投資型消費占比 50%。

第六、二手房流動是先行信號

真正定義樓市趨勢的不是新樓盤，而是二手房 ，只要存量持續(xù)增加，趨勢就不會改變。但政策的著力點仍在新樓盤，因為新樓盤直接影響地方財政的稅收。重心應(yīng)該轉(zhuǎn)向二手房，徹底降息降交易稅。二手房盤活了，預(yù)期將為之一變。

以上七六條具備了，樓市就真的回暖了，希望離我們還有多遠？