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部分小區(qū)因早期車位規(guī)劃不足,決定采用搖號(hào)方式分配地面停車位。物業(yè)以業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)為由,拒絕其參與小區(qū)車位搖號(hào),這種行為有效嗎?
案件回顧
由于車位緊張,陳女士所在的小區(qū)自2015年開始,采取搖號(hào)方式管理地面車位。物業(yè)公司分別于2021年至2024年間四次發(fā)布搖號(hào)通知,均將“按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)(截至本年度)”列為報(bào)名必備條件。
陳女士因未按期繳納物業(yè)費(fèi)被拒絕參與搖號(hào),于是將物業(yè)公司訴至法院,她認(rèn)為此限制條件侵害了業(yè)主權(quán)益,要求確認(rèn)該限制條件的行為無效,并要求支付額外產(chǎn)生的車位租賃費(fèi)2800元。
物業(yè)公司則表示,限制條件符合臨時(shí)管理規(guī)約約定,且面向全體業(yè)主。目的在于核實(shí)報(bào)名人員身份,了解業(yè)主真實(shí)需求,保障車位資源優(yōu)先供給本小區(qū)業(yè)主。同時(shí),陳女士房屋長期出租,名下另有地下車位且存在轉(zhuǎn)租行為,實(shí)際沒有地面車位使用需求,所以不存在2800元車位租賃費(fèi)的事實(shí)。
法院審理
法院經(jīng)查明,截至2024年8月物業(yè)公司最后一次發(fā)布通知時(shí),該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未選舉成功,公共區(qū)域未完成移交,地面車位搖號(hào)由物業(yè)公司自行組織,且物業(yè)公司未就搖號(hào)限制條件履行多數(shù)業(yè)主同意程序。
法院審理后認(rèn)為,小區(qū)內(nèi)地面停車位的租賃使用等事項(xiàng)應(yīng)屬業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序,以繳納物業(yè)費(fèi)為由限制業(yè)主參與搖號(hào),違反了公平自愿原則,侵犯了業(yè)主對(duì)共有部分的合法權(quán)益,故該限制條件的行為無效。
關(guān)于租賃費(fèi)索賠,因陳女士未能提供充分證據(jù)證明費(fèi)用實(shí)際發(fā)生,且搖號(hào)的隨機(jī)性決定該費(fèi)用非必然直接損失,法院對(duì)該訴求未予支持。
綜上,法院最終判決物業(yè)公司以繳納物業(yè)費(fèi)作為參與小區(qū)車位搖號(hào)條件的行為無效,駁回陳女士的其他訴訟請(qǐng)求。
法官說法
物業(yè)管理承載小區(qū)公共服務(wù)職能,事關(guān)業(yè)主切身利益。本案中,物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意徑行發(fā)布針對(duì)全體小區(qū)業(yè)主關(guān)于地面車位搖號(hào)的通知,且該通知中直接將繳納物業(yè)費(fèi)與租用小區(qū)車位資格綁定,明顯限制了業(yè)主權(quán)利,有違公平自愿,法院因此對(duì)該行為進(jìn)行了否定性評(píng)價(jià)。
法官提示,物業(yè)公司在日常管理與服務(wù)中,應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利,構(gòu)建并落實(shí)常態(tài)化業(yè)主溝通機(jī)制,推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)更加符合群眾期待。
小區(qū)業(yè)主也應(yīng)避免無理由拒繳物業(yè)費(fèi)、私自侵占公共部分等問題,增強(qiáng)主人翁意識(shí)和參與意識(shí),與物業(yè)單位多溝通、同努力,逐步構(gòu)建和諧、安全、舒適的居住環(huán)境。
信息來源:京法網(wǎng)事、天津高法
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