物業(yè)以不交物業(yè)費(fèi)為由拒絕業(yè)主參與地面車位搖號(hào)的行為有效嗎？

部分小區(qū)因早期車位規(guī)劃不足，決定采用搖號(hào)方式分配地面停車位。物業(yè)以業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)為由，拒絕其參與小區(qū)車位搖號(hào)，這種行為有效嗎？

案件回顧

由于車位緊張，陳女士所在的小區(qū)自2015年開始，采取搖號(hào)方式管理地面車位。物業(yè)公司分別于2021年至2024年間四次發(fā)布搖號(hào)通知，均將“按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)（截至本年度）”列為報(bào)名必備條件。

陳女士因未按期繳納物業(yè)費(fèi)被拒絕參與搖號(hào)，于是將物業(yè)公司訴至法院，她認(rèn)為此限制條件侵害了業(yè)主權(quán)益，要求確認(rèn)該限制條件的行為無效，并要求支付額外產(chǎn)生的車位租賃費(fèi)2800元。

物業(yè)公司則表示，限制條件符合臨時(shí)管理規(guī)約約定，且面向全體業(yè)主。目的在于核實(shí)報(bào)名人員身份，了解業(yè)主真實(shí)需求，保障車位資源優(yōu)先供給本小區(qū)業(yè)主。同時(shí)，陳女士房屋長期出租，名下另有地下車位且存在轉(zhuǎn)租行為，實(shí)際沒有地面車位使用需求，所以不存在2800元車位租賃費(fèi)的事實(shí)。

法院審理

法院經(jīng)查明，截至2024年8月物業(yè)公司最后一次發(fā)布通知時(shí)，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未選舉成功，公共區(qū)域未完成移交，地面車位搖號(hào)由物業(yè)公司自行組織，且物業(yè)公司未就搖號(hào)限制條件履行多數(shù)業(yè)主同意程序。

法院審理后認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)地面停車位的租賃使用等事項(xiàng)應(yīng)屬業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序，以繳納物業(yè)費(fèi)為由限制業(yè)主參與搖號(hào)，違反了公平自愿原則，侵犯了業(yè)主對(duì)共有部分的合法權(quán)益，故該限制條件的行為無效。

關(guān)于租賃費(fèi)索賠，因陳女士未能提供充分證據(jù)證明費(fèi)用實(shí)際發(fā)生，且搖號(hào)的隨機(jī)性決定該費(fèi)用非必然直接損失，法院對(duì)該訴求未予支持。

綜上，法院最終判決物業(yè)公司以繳納物業(yè)費(fèi)作為參與小區(qū)車位搖號(hào)條件的行為無效，駁回陳女士的其他訴訟請(qǐng)求。

法官說法

物業(yè)管理承載小區(qū)公共服務(wù)職能，事關(guān)業(yè)主切身利益。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意徑行發(fā)布針對(duì)全體小區(qū)業(yè)主關(guān)于地面車位搖號(hào)的通知，且該通知中直接將繳納物業(yè)費(fèi)與租用小區(qū)車位資格綁定，明顯限制了業(yè)主權(quán)利，有違公平自愿，法院因此對(duì)該行為進(jìn)行了否定性評(píng)價(jià)。

法官提示，物業(yè)公司在日常管理與服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利，構(gòu)建并落實(shí)常態(tài)化業(yè)主溝通機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)更加符合群眾期待。

小區(qū)業(yè)主也應(yīng)避免無理由拒繳物業(yè)費(fèi)、私自侵占公共部分等問題，增強(qiáng)主人翁意識(shí)和參與意識(shí)，與物業(yè)單位多溝通、同努力，逐步構(gòu)建和諧、安全、舒適的居住環(huán)境。

信息來源：京法網(wǎng)事、天津高法