上海有些地段需要拉響警報了

我不做渠道分銷的生意，但是認識不少做這個生意的人

他們一直在一手市場游蕩

哪里的樓盤熱銷，哪里的樓盤不好賣，哪里的項目為了業績開出了天價傭金，這些資訊他們一目了然

他們太知道市場的慘烈

更知道一些市場慘烈的原因

這原因背后，就是在告訴我們，其實有些地段的價值，已經拉響一級警報了

特別是一些近郊區域

很多時候大家對于市中心會絕對的放心，對于一些郊區會無比的焦慮

對于近郊的位置有點模糊

但是這一塊卻是現在出現問題比較多的地方

不過令人錯愕的是，所謂的價值隱患，背后都不是什么裝逼的高大上詞匯

都是因為一件又一件具體的事情疊加，從而產生的結果

之所以會有一些地方需要注意

就是因為現在特殊的行業情況

每個板塊都要對區域內的需求要有非常充分冷靜的認知

一個很重要的判斷：任何一個板塊，不要再期待有非常充沛的跨區購買力

在當下的周期內，最穩健的板塊一定是板塊內部有充分的需求

我們已經看過大量的近郊遠郊項目，幾乎不再有太多的外區客戶的導入

板塊越來越收縮，客戶越來越集中

這種認知的模糊就是風險出現的開始

有幾種情況的出現就會導致這種可能

以下內容都是渠道朋友的體感，不那么客觀，但是可能會表明一二

01

區域在最近兩年內如果有連續三個500套小區供應的一手房出現的時候

那么第四個項目出來的時候就要非常小心了

作為一個板塊而言，一個新盤本質上吸的就是區域內的品質改善客戶

這種客戶在區域內是非常稀缺的

一年也就出現500個

而且都是要通過置換才能產生的購買力

兩年如果超過1500套的供應，新的需求要長出來，那就難了

第四個項目如果要上，必須要通過導入外區客戶才能解決問題

這個時候渠道開始介入，價格打折就開始發生了

很多時候房價不穩定的苗頭就來自于此

當然更恐怖的是，未來這些新房幾乎同一時間交付，同一時間成為二手房

這對于板塊內的二手房價是一個巨大的考驗

各位要知道，一個板塊特別是近郊區位，品質改善的需求是穩定的但也是不充足的

以前新房不多的時候，往往那一個最好的樓盤可以賣出天價

但是如果有四五個新盤同時出現，那就會對二手房價有影響

次新影響之后影響老破小

這都是一系列的

02

還有一些地方

一些集中規劃土地集中出讓的區域

這些區域要去看整體的出讓節奏

第一，看土地市場出讓的快不快

土地出讓其實是個技術活

雖然可以理解這是財政的重要組成部分，我們的判斷也是，如果小板塊內一年出讓了3塊土地，那么后續一手市場的競爭壓力就會變得特別大

但是土地出讓量還是其次，關鍵是看有沒有對面積配比有強行的要求

如果所有地塊都規定了小戶型為主導

這個就需要特別注意

首先，在需求側對于面積要求小但是品質要求高的需求本身就非常少

這本身就不符合常理

這件事如果再疊加幾個項目的同時出讓

都知道上海的預售證一個區域內價格都是差不多的

這會導致地段差不多，產品差不多，房價差不多的項目在差不多的時間差不多樣子入市

這個時候就容易出現踩踏

如果大家都扛得住還行

就怕一家房企憋不住，想要快速回籠現金流，然后渠道開始介入，價格根基就開始不穩定

類似這樣的新片區相比較老片區還有一個問題在于焦慮情緒容易從小戶型蔓延到大戶型

從而對整個片區產生懷疑

老小區再怎么樣都是有原住民的，短暫不好過個一兩年信心總歸會提升的，而新片區這個周期就會比想象中的要慢很多

03

過去剛需板塊內一直沒有長出改善需求的片區

上海因為過去20年的樓市發展，出現了一段時間的需求分工

有的地方就主打剛需年輕人

現在不少地方已經成為上海人口基數最為密集的地方

不論是軌交還是商業或者其他的，肯定是最為擁擠的那種類型

這些地方現在要去看什么

要看這里最近五年有沒有長出改善需求

有沒有出現一兩個品質二手房能夠實現明顯的價格跳躍

如果一個項目都沒有，那這個地方的地段價值就非常有問題

第一，這就說明在這里奮斗的年輕人，當他們有錢之后，他們第一時間就選擇逃離這里

這背后一定是基于對于區域一些問題的不滿

第二，在資本角度這五年都沒有哪個開發商想要在這里做改善做品質提升

本質上在供給側也說明了這里的價值不高

這樣的地方在很多人眼里，就是房價多年不動，而且二手房市場極其不活躍

因為后入者看到這樣的局面，哪怕是新剛需也會猶豫要不要買這里

而這里的二手房如果想要賣掉，本質上就只能以價換量

04

第四個，那些只有規劃沒有落地的區域

也是挺坑的

最近去了一些地方，發現一件很魔幻的事情

就是五年前我去看到的那些規劃利好，現在來看還是那些利好

唯一的區別就是五年前說五年后落地，現在去看還是說五年后落地

時間就像冰封了一樣

這種地方本質上說明了片區發展的執行力非常的羸弱

對于房產而言，要相信區域規劃，也同樣要相信區域規劃會打折

這就是在執行過程中出現了偏差

甚至很多地方就沒有執行

上海很多地方就是這樣的

那么在那里的房子也沒辦法，只能一遍一遍的說著很古早的規劃

與此同時，也不要高估規劃的力量

不要相信規劃可以改變片區的底色

這是以前樓市高峰時期養成的習慣

舉一個最直觀的例子，2015年，樓市最瘋狂的時候，大家都在說著以后崇明的發展

什么軌交通過去，去陸家嘴金橋上班非常方便，什么崇明要引入什么商業，區域內還有什么樣的產業升級

現在十年過去了，我們再來看看崇明

什么都沒有改變

其實那些規劃和利好都是對的，但是規劃利好不至于讓區域內的居住屬性發生本質性變化

比如崇明就是打旅居的，規劃再好以后也還是旅居

你指望大家剛需或者年輕人買在那邊生活，這種事情是不現實也是不存在的

一個地段的成熟周期比想象中的要久

一個地段的規劃力量也沒想象中的那么無所不能

我們現在要試圖忘了以前樓市發生過的一些畫面，那些本身就不會再來

05

最后一個，也是最近幾年上海樓市出現的很特別的現象

就是一些我們認為的老地方，也沒有土地出讓也沒有什么信號，但是突然出現了一手房說可以賣

這樣的產品其實要特別注意

這些一手房本身其實就是這個城市的“存量資產”

比如一些私人或者民營企業捂了很久的項目，看捂到現在樓市不好了，準備拿出來了

或者說一些被處理的不良資產現在重新流入市場

以及說一些以前用來租賃的房子，現在拿回來統一裝修裝修放出來賣

這些房子的風險在于幾個

第一，都說買的沒有賣的精明，這些人賣這些房子本身就是因為不看好這個資產

所以選擇快速脫手，接盤的人一定要評估好他的價格本身是不是合理

第二，更重要的一點在于，這些產品的規劃本身都是上個時代的產品規劃理念

不要低估這個維度，現在很多二手房市場的艱難一個很重要的原因就是產品已經跟不上這個時代了

不論房齡多新或者裝修有多好，大家都要看清楚本質

要不要為他付出更高的溢價，不要覺得周圍二手房都多少錢了，所以一手房就會如何如何

06

今天這篇文章，不提及具體的板塊名字，只說邏輯和道理

因為哪些地方的好壞都是動態的，包括都要結合各自的需求

至于具體在哪里，你們自己隨便猜

猜對了就是你們厲害

猜不對，大家也假裝自己猜對了

希望大家能夠對任何產品有自己的預判能力

另外，把內容發給你們正在看房的朋友，這才是最重要的

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6270篇原創文章