萬萬沒想到，湯臣居然這樣？！

眾所周知，這兩年，全中國乃至全球最頂的市場，就是上海的頂豪市場，無論是產品高度還是熱度，都已經達到了一個巔峰。

但放眼望去，一眾內環頂豪項目，看似百花齊放，除了超高層大平層，就是風貌別墅，似乎再無第三個選擇。

而這些作品，入市后基本也都是千篇一律的一萬方示范區，套模版式地層出不窮：標配的地下會所、地下庭院、地下泳池……雖然各有各的出彩，但看多了，多少有些不是滋味。

但今年，艷姐有過兩次相當不一樣的體驗，卻都是由同一個項目帶來的——位于上海老牌豪宅區東郊碧云的湯臣君品。

第一次，是湯臣君品二期的平墅，以低密大平層+別墅立體空間+私密奢享感的多重疊加，全面刷新了艷姐對頂豪鍛造的常規認知，幾乎步步新奇、步步驚喜。

第二次，是前段時間，湯臣君品新開出了樣板段的三期合院瑄廷。

這一次來踩盤，甚至從開車行至入口開始，就嗅到了不一樣的味道。

你能看到一個極其奢闊有秩序、且氣勢恢宏的前場，一路都是精心挑選后全冠移植過來的珍惜樹種，伴隨著車輛駛入，盡頭處兩扇厚重鐵門緩緩打開，構筑出了整個東郊別墅區中都最氣派的大門體系，甚至放眼如今的上海，你也見不到第二個項目能有這樣縱深感的大門體系。

這個大門體系，是湯臣在這次過去這段時間，為了迎接瑄廷的入市，斥巨資重新鍛造的，讓整個湯臣君品的“貴氣”進一步外顯了，而最終帶來的現場感受也是相當非凡的。

墅區該有的尊崇體驗，從入口開始，一下子立住了。

不過，比這個大門體系，更讓艷姐意外的是合院本身。

艷姐在看樣板房時，恰巧碰到了幾個湯臣君品一期獨棟的業主前來踩盤，卻聽到他們連連驚嘆：

這合院，居然比我住的獨棟還要像獨棟！

艷姐踩完兩個樣板房后，也對此深有感觸，但細細品來卻驚覺：

湯臣這次拿出的，實則是偽裝成合院的獨棟！

01

偽裝成合院的獨棟

是如何煉成的？

我們先來提出幾個問題：

上海現在還有0.7容積率的土地嗎？

上海內環邊上還有0.7容積率的土地嗎？

上海內環邊上還有鑲嵌在公園里的0.7容積率的土地嗎？

3個問題的答案都是顯而易見的：沒有。

但湯臣君品恰恰就是這萬中無一的“唯一”:

一個位于上海內環邊上、鑲嵌在公園里、還僅有0.7容積率的孤品。

這樣“不會再有”的屬性，是地段自帶的“天賦技能”，也注定了這里生來就要供給那些最頂尖的客群。

當然，0.7的容積率，放在其他開發商手里，大概率最終也就是鍛造成在豎向空間上尋求更多建面的聯排別墅。

但到了湯臣手中，瑄廷化為了一棟棟純正的法式合院，由外到里都展現出了相當不俗的產品力。

你能看到，在每一棟院墅的外圍，都是相當奢闊的尺度，棟與棟之間都能有約10米的棟距。

所以走在其間，是非常豁然開朗的，甚至沒有任何遮擋，在寸土寸金的上海，你很難在一個項目之上感受到如此自由充沛的陽光和綠化。

而到了內部，湯臣就像是那些獨棟業主說的那般：夸張地在僅有0.7容積率的土地上，挖掘出了“獨棟化”的合院空間。

即便是對頂豪教父級別的湯臣來說，這也是一個極大的挑戰。

而為了做到一點，湯臣下的第一個苦功夫，就是面寬要盡可能地展開。

湯臣給瑄廷定下的最低標準是：

每一棟合院，至少要能有15米以上的面寬。

比如地上建面約398㎡，地下建面約229㎡的C1戶型樣板房，整體戶內的南向面寬足有約17.6米，光是客廳就有約6.6米面寬，艷姐在樣板房現場目測了下，算上餐廳整個橫廳大約能有超10米的尺度。

C1一樓戶型示意圖

而在此之上，湯臣也沒有放過對豎向空間的求索。這也就有了湯臣為瑄廷下的第二個苦功夫，那就是創新打造挑高空間。

湯臣將瑄廷地上兩層的層高各自做到了約3.6米，而所有戶型的客廳上空，都被打通，做了足足約7.2米挑空處理，搭配上瑄廷的大開窗面，站在客廳中，往外看去，將是平面空間無限開闊的院落，往上看去，是垂直空間的加倍賦能。

而這種感受，在艷姐站在二樓的時候，更是超級加倍了，頗有種君臨天下的快意感。

而這樣超然的挑空生態是湯臣為瑄廷業主打下的底板，即便是獨棟別墅也很難擁有的初始設置。

湯臣下的第三個苦功夫則是院落的尺度。

艷姐曾聽到湯臣的人談及做別墅時的底線：

真正的別墅，至少要能在自家的院子里種下一棵大樹。

對于非獨棟的產品來說，要擁有一個真正的大院落本就是一件極難的事。更不用說如今上海市面上的別墅，容積率低于1的都屈指可數，院子里想要能充裕地種下一棵大樹的，就更是寥寥無幾。

這是瑄廷的院子效果圖，艷姐在沒有見到實景時，一度以為這個尺度、這個占地是夸張了，直到到了現場才發現，現實就是如此。

瑄廷這次拿出的兩個樣板間，院子里都游刃有余地種下了至少兩三棵大樹，也僅僅只占了些微的空間。

院落面積我們不細說，但是據艷姐所知，這兩套合院的院子面積甚至比其地上兩層的建面還要大……

足足幾百平的花園啊朋友們，從現場的感受看，業主即便是造上幾個小花園后都還能擁有自由奔跑的空間。

而最夸張的是，這甚至還不是湯臣君品的上限。

就問上海除了獨棟，還有哪家合院，可以有這么大的院落尺度？

并且別忘了我們前面提到的：湯臣君品是一座被鑲嵌在公園中的孤品。

所以，房子外面是院子，院子外面是公園，最終，居家的每一個窗戶基本都是推窗見綠。

完全可以說是在獨棟中都極難擁有的體驗。

湯臣下的第四個苦功夫，就是將整體的附加值也做足了。

地上不僅有大院落、和客廳的挑空，還有大露臺，甚至是再往上有約2.1米層高的屋面層。

與此同時，瑄廷也向地下充分挖掘了約6米的挑空，做夾層也絲毫不壓抑。

幾乎不需要精確計算，你也能感受到這里的附加空間到底做到了什么程度。

不僅如此，在瑄廷，幾乎每一個房間都做成了大套房，即便是最小的套房，體驗感也抵得上一般豪宅項目的主臥套房。

就連瑄廷的外立面，也是 罕見的純石材外立面，全部開采自世界知名礦山，品質極高，也幾乎可以說是全上海造價最貴的立面體系。

湯臣下的第五個苦功夫，就更牛了，通過整體的排篇布局，讓瑄廷不再只是一個單純的合院，而是我們前面提到的：偽裝成合院的獨棟。

湯臣這次開的兩個樣板房，恰巧是前后棟，如果有細心觀察過的朋友，可能會懂得艷姐為什么會發出這樣的感嘆。

在瑄廷幾乎所有的合院都是兩兩前后組合排列，南側的合院由南側花園南向入戶，北側的合院則由北側的小花園入戶。

如果說從單套的維度來說，瑄廷通過超強的產品營造超越了部分的獨棟，那么如果是前后兩套合起來買，就可以形成一個標準的獨棟，甚至比一般的獨棟還要牛:

因為這將是一個擁有前、中、后院的獨棟。

如果是財力足夠雄厚的家庭，直接買下前后兩套，就能真正擁有一個在上海已經幾乎絕版的獨棟新作，也足以裝下一個大家族。

所以為什么獨棟的業主會發出“這里比獨棟更像獨棟”的感嘆，正是因為：

法式新古典主義風格的獨棟都沒有的開窗面、沒有的地下室層高、沒有的客廳挑空、沒有的前中后院，這里通通都做到了；而獨棟有的大院落、大面寬、大尺度、高品質，這里也一個都不缺。

要知道湯臣君品的一期法式獨棟，在剛剛過去的國慶才小小地震驚了一把上海市場。

這個在去年剛售罄的項目，十一期間，在二手市場成交了足足兩套，以其中一套為例，去年的一手買入價6400萬元，今年的二手成交價8800萬元。

僅一年時間，凈賺了2400萬元——相當于上海市區頂豪一套一百多平的小戶型。

在當下的市場，真金白銀才是一個產品認可度的最好證明。

獨棟都如此受寵了，那么作為偽裝成合院的獨棟，瑄廷未來進入二手市場后，價值又將會有幾何？

02

開創式打造超級俱樂部體系

湯臣的天時地利人和

打造出一個堪稱劃時代作品的院墅，并非是湯臣這一次給上海帶來的唯一驚喜。

湯臣君品·瑄廷樣板段開放的時候，湯臣在現場講了一件非常突破的事：

要打造一個“三位一體”的俱樂部。

這個俱樂部體系中，首先包含了湯臣君品現在在建的西區商務會館、以及未來的東區親子主題會館。

這棟一來到湯臣君品就能看到的氣派大樓，就是西區的商務會館，地上地下建面加起來將足有約13000平，這一次瑄廷面世，這里的泳池也一同開放了。

我們久違地在上海見到了一個建造于地面之上的開闊泳池，邊上和頂部是環繞的大面積玻璃，還有移植到內部的綠植，走在其間，皆是熱帶海島一般的獨特風情，仿佛來到了新加坡的度假酒店，是艷姐在上海其他項目都沒有看到過的展現。

隨著這座泳池的開放，目前西區會館地上兩層皆已實現開放，走在其間的每一步你的感受都是相當不一樣的，無論是用材還是場景的細致拿捏，都沉淀了湯臣對頂豪客群非凡的理解。

而除了湯臣君品內部的這兩個加起來足有約2萬方的會館，這個俱樂部體系中還囊括進了一個在東郊碧云的“神級”存在：

湯臣運營了近30年的世界級錦標賽標準球場——湯臣高爾夫的大會館。

湯臣高爾夫大會館

這三個會館加起來，將構筑成一個注定將轟動上海頂級圈層的：湯臣君品 Trinity會員制俱樂部。

這也是為什么艷姐說這件事非常突破的原因所在，在其他開發商還在聚焦著地塊中的一畝三分地做會所時，湯臣已經不僅僅是簡單地為湯臣君品做一個會所配套，而是要：

開創性地為整個東郊碧云，打造一個超級俱樂部體系。

簡言之，湯臣做的這個俱樂部體系面向的是整個東郊碧云所有可以達到門檻的有錢人，讓你通過湯臣可以接觸到的圈層可以不局限于小區內部，而是整個東郊碧云的富豪。

當然很多人會有疑問：

當下的會所都在強調私享感，湯臣為什么偏偏反其道而行之，要打破社區的邊界，向外界開放？

大家需要注意的是，即便是上海，迄今為止，真正能將會所長期優質運營下來的項目，都是屈指可數的。

現在的新項目，雖然連500萬級的也能有會所，但這些會所存在的目的也非常明確：為營銷服務。

至于在交付后能否真正維持住銷售階段的高品質運營，仍是個未知數。

依托于會所的存在，諸多項目的服務已然說得天花亂墜，但如果后續無法維持會所的生存，那么所謂的服務，也將不復存在。

從理性的角度說，對外開放才是能真正保持住活性的方式——運營了近30年的湯臣高爾夫大會館就是一個典型的成功案例，所以湯臣選擇了為全東郊碧云定制一個俱樂部。

那湯臣的底氣又是從何而來的？

首先，湯臣君品位于東郊碧云板塊，雖然這兩年這個老牌板塊因為新推項目有限，在新房市場相對沉寂，但依舊影響不了：這是一個不缺有錢人的板塊。

艷姐近期曾看到過一個數據報告，還要早于湯臣君品那兩棟近億獨棟的成交前：

過去5年，上海5000萬以上住宅成交排名第一的地方就是浦東，成交了近300套，高出排名第二的黃浦區100多套。而浦東的東郊、碧云、花木這3個中內環區域的別墅區，毋庸置疑是浦東頂豪的“門面擔當”，也是促成這些成交的主力軍。

東郊別墅區

而跳脫開二手市場看，湯臣君品附近幾乎都是住滿人的別墅區，光是方圓一公里內身價至少1個億的別墅業主，就有多達3000+。

而聚集了上海大量塔尖人士的東郊碧云，作為一個在規劃上非常完善、發展上非常成熟的國際化頂豪板塊，不論是優質的教育資源、醫療資源還是商業資源都一個不缺，但也因為開發得太早，幾乎所有的項目都缺：

一個功能完整的、可以持續運營的會所。

湯臣看到了這個缺口，也選擇了依托于湯臣君品和自己早已運營成熟的湯臣高爾夫，去共同托舉起這件事，只要加上足夠的入會篩選門檻，在富豪遍地跑的東郊碧云，得到認可是遲早的事，還能保證圈層的純粹性。

其次，湯臣做俱樂部這件事，是老天爺賞飯吃，是謀定而后動，亦是深耕浦東的回饋。

就像我們前面說的，湯臣君品是鑲嵌在公園中的稀缺土地，這個公園就是正在如火如荼建設中的東郊體育公園，此外，還有緊鄰的湯臣高爾夫球場，并且還緊挨著一條幾乎串聯了整個浦東富人區的河流資源:

張家浜河。

而這些資源，不僅是生態的領先，更是承載了這個國際板塊諸多的運動需求。

東郊碧云是一個國際化的富人區，擁有著諸多領先的私立學校、國際學校，在教育成長中對于掌握一門甚至是數門西方國家的運動是極其重視的，而最熱門的幾個運動就是：高爾夫、賽艇/劃艇、馬術、橄欖球……

高爾夫等不用多說，湯臣有運營了30年的球場；而看似不易實現的賽艇劃艇，則已經成為了張家浜河的重要文化。

據艷姐所知，湯臣也預備充分運用這一公園、一球場、一河流，來將這些國際化的運動需求全面地承載起來，甚至已經和某劃艇俱樂部的老板深度交流過未來的活動設想。

這也是湯臣為什么敢提出做一個全上海絕無僅有的大俱樂部體系的原因。

因為湯臣在這里深耕的30年，早就已經讀透了這里的有錢人，而恰巧無論是湯臣自己還是湯臣君品附帶的資源，都可以滿足這些有錢人和他們子孫后輩的需求。

這些都是其他項目幾乎不可能做到，但是湯臣卻可以輕松實現的。

03

浦東“種樹人”

教給同行的三件事

時至今日，絕大多數人對湯臣的認知可能還停留在湯臣一品。

當然，這也是湯臣的成功之處。

作為湯臣旗下的金字招牌，湯臣一品這么多年來一直以超然的享譽度，問鼎頂豪圈。即便很多人并不知道湯臣一品究竟是長什么樣的，但他們基本都知道：

湯臣一品是頂豪中的頂豪。

也因為這個作品的鋒芒太盛，使得很多人都誤將湯臣和湯臣一品劃上了等號，但相信通過我們前面的分享，不熟悉的朋友也都知道了：

湯臣，遠遠不止于湯臣一品。

也唯有讀懂了湯臣，你才能知道湯臣一品無與倫比的品牌生命力，到底從何而來。

事實上，湯臣是參與浦東開發建設最深的房企之一，論深耕度甚至不亞于諸多地方國企。

早在1992年浦東開發之初，湯臣就錨定了浦東，大膽選擇賣掉香港資產，all in上海、扎根浦東，在湯臣的視野里，這里就是另一個香港、另一個曼哈頓。

也因此，湯臣并不是以普通開發商入局的，而是以“浦東種樹人”的角色入局的，要在區域板塊內，再現湯臣的“造城和配套能力”。

浦東第一家五星級酒店——錦江湯臣洲際大酒店； 浦東第一個涉外高檔商務中心——湯臣中心； 浦東第一棟五A級涉外寫字樓——湯臣金融大廈； 浦東唯一位于市中心地段的高爾夫球場——湯臣高爾夫……

浦東第一家五星級酒店——錦江湯臣洲際大酒店

復盤湯臣在上海這30多年的歷程，你會發現，湯臣總是站在城市的維度上，思考上海城市發展不同階段的核心需求，上海需要什么，湯臣就作為開拓者去薅掉路上的荊棘、撒下一顆種子、種上一棵大樹。

也正因為秉承著這樣的理念，湯臣的發展速度一直不快，甚至相當慢，在上海30多年卻僅僅只打造了大約10個住宅項目，乃至于時至今日，因為何同行過于格格不入，仍是一家看上去相當特立獨行的開發商。

在早年，很多人都是不理解湯臣的：

有著湯臣一品這樣的金字招牌，居然一點都不急著乘勝追擊，錯失了發展“良機”不說，甚至還一路“慢行”，慢到很多人都差點以為湯臣是不是不行了。

然而，這些年的行業下行期，大浪淘金后，隨著湯臣君品這樣的作品出世，湯臣的不尋常才更加凸顯出來。

這樣的作品，是任何一家剛拿地就急著要賣樓的開發商都做不出來的。

艷姐復盤湯臣的發展史，認為有幾點是非常值得我們去學習的。

其一，湯臣之所以這么慢，是因為其從不愿意為了發展鋌而走險，在項目開發上，一直堅持以自有資金為主導。

也因為這樣的堅守，從未失去本心，所以在湯臣，步子可能走得慢一點，但幾乎是沒有生存壓力的。

一個簡單的例子，今年上半年，湯臣的營收、毛利、凈利分別是26.42億港元、18.42億港元、7.48億港元，同比分別增長103%、73%、658%；毛利率、凈利率分別達到恐怖的70%、28%。

即便是在行業深度調整的大背景下，堅持自有資金開發的湯臣，完全不同于一眾水深火熱的同行，財務表現相當驚艷。

其二，湯臣對優質資產超乎想象的堅守。

很多人可能不知道，湯臣對上海的幾乎每一個住宅項目，都主動地做了一定比例的自持，包括湯臣一品。

這是相當反常識的，在常規的開發邏輯中，都是恨不得賣得越快越好，再優質的項目，也幾乎沒有哪家開發商會“想不開”拿一部分出來自持，幾乎都會傾向于全部賣出轉為現金流去投入撬動更多的項目。

這也是普通開發商的快周轉邏輯導致的常規思維。

艷姐初次得知湯臣的這個動作時，也頗有些吃驚，湯臣的朋友卻相當嚴肅的告訴艷姐：

這是我們基于對資產珍惜的邏輯，所延續下來的傳統。

他問了一個問題讓艷姐醍醐灌頂：

你覺得好的東西，為什么要賣完？

而在過去，秉持著對優質資產的自持邏輯，湯臣有不少項目也已經創造出了比直接賣房更多的現金流收益。

不圖賺快錢，但要賺優質的錢。

很多東西的邏輯都是共同的。所以湯臣才可以有這么厚的資金底盤可以去支撐用自有資金慢慢做開發。

其三，湯臣非常愿意基于自己對客戶的深度認知，去投入大量的人力物力財力，經常以年為單位去精心雕琢產品，甚至不限于住宅。

以湯臣君品為例，其從拿地到最終的呈現，前后歷時大約20年。20年的時間，如果放在其他開發商身上，起碼能完成5個項目的開發、交付。

據說，湯臣集團副主席湯子嘉全程參與打造了這個項目，提出了諸多建設性的策劃和意見，光是項目的規劃設計方案就曾多次推倒重來。

眾所周知，湯臣有個十年如一日推進的“一品再品”煥新計劃，據說同樣也是由湯子嘉主導推進的。

這個計劃在湯臣的舊項目中一一展開，來保持這些產品的生命力。

艷姐甚至聽說，作為湯臣君品 Trinity會員制俱樂部的一份子，湯臣高爾夫大會館預計在明年會犧牲幾個月時間，專門歇業做改造升級。

就連湯臣高爾夫球場，也從今年6月開始，就已經開始陸續改造了，18根球道已經改完了6根，只為了更好的服務未來的會員。

實話說，聽到這些內容的時候，艷姐相當感慨，湯臣之所以是湯臣，是因為它從未止步。

就像艷姐很喜歡的一句話：

湯臣是一棵樹，相信耐心耕耘和時間的力量，會越來越茂盛強壯。

這句話來自于湯臣集團副主席湯子嘉。

當掌舵人能夠堅定地牽頭邁出一條耕耘之路時，耕耘出的，實則是一家企業的長盛不衰。

結語

湯臣在拿出湯臣君品·瑄廷時，發表了一個“成功者瑄言”。

這里的成功者，指的是瑄廷面向的客群，是那些在浦東有所成的創業者、創新者、以及他們的傳承者，瑄廷被視作為當代成功者寫下的生活詩章。

而反過來看，瑄廷同樣是湯臣這位穿越行業周期的地產成功者拿出的強勢“宣言”，正如那句擲地有聲的湯臣標語：

中國豪宅有多遠，湯臣陪你走多遠

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主編：張艷

責編：Nanako、Eric

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