第四代住宅，開始轉向了

不知道大家發現一個趨勢沒有，小戶型第四代住宅越來越多了。

之前明源君分享過不少第四代住宅，但一般都是140平以上的產品居多，最近，市場上推出了不少140平以下的四代宅產品。

據反饋，市場反響都很不錯。不少項目首開去化率高達九成以上。

正如龍湖高管之前提到的，住宅產品“平權化”正在成為趨勢。以前有錢不一定買得到好產品，現在預算有限，也能享受過去只有豪宅項目才具備的居住體驗。

現在，第四代住宅也開始剛需化了。

那么，標桿對于小戶型第四代住宅的探索，目前是怎么樣的？行業有哪些值得關注的小戶型四代宅項目？

下面，明源君就來詳細分析一下。

1

得房率革命

100平做出140平效果

第四代住宅的核心優勢是空中庭院以及大面積贈送。

這也是為什么第四代住宅下沉，會受到客戶追捧的原因，通過面積拓展，不少戶型可以做到100%甚至更高的得房率。對客戶來說，同樣價格，可以買到更大的面積，當然非常有吸引力。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

具體來看，房企拓展空間的核心策略有幾個：

一是陽臺半贈送+露臺全贈送。

最常見的是客廳設有陽臺+露臺，陽臺可以封閉作為室內空間，露臺則作為戶外空間使用。

比如某項目通過半贈送L型陽臺、全贈送露臺，整個室內贈送面積就達到了55平。同時將陽臺全封閉起來，光是客餐廳面積就達到了120平，還多出了一個茶室，得房率驚人。

二是全贈送入戶花園（空中花園）+半贈送陽臺+全贈送花池。

比如武漢城建和金地合作的某項目，奇數層邊戶118㎡戶型，加上贈送的空中花園、飄窗以及半贈送的陽臺，贈送面積合計約37平米，最高得房率約112%，實用面積跟市面上160平米的戶型相當。

圖：武漢城建金地和悅奇數層邊戶118㎡戶型

成都有個四代住宅，面積段甚至只有81平、96平左右。其中81平三房戶型，在北側設有超大空中庭院，進深達到4.1米-4.9米，開間更超過10米，戶外空間的面積快趕上戶內面積了。

96平左右的三房戶型，在左側也設有二十多平的空中花園，與臥室相連。

三是通過全屋飄窗設計來拓展室內空間。

比如明源君9月初去無錫看項目，不少項目通過全屋飄窗設計，大幅提升了室內空間使用率。不少項目將飄窗拓展到了90cm進深，全屋贈送面積有了更大提升。

比如次臥直接通過飄窗改造成床，預留出更多空間擺放書桌、衣柜，讓次臥的尺度感變得更強。

再比如，主臥270度轉角飄窗更帶來了開闊視野，額外提供了大量可靈活改造的實用空間，如休閑區或儲物臺，全面提升了居住的舒適度和空間價值。

衛浴則通過飄窗，改造為嵌入式儲物或景觀浴缸區，實現小戶型泡澡自由。

不過，這種高贈送往往依賴政策紅利，存在較大不確定性。

前段時間，北京就有多個地產項目因報規未通過被要求整改，入市進度被迫推遲。核心問題集中于項目得房率超標，與當前政策對贈送面積的限制存在沖突。

所以，未來這些拓展面積的方式或將受到更多限制。例如廣州、成都都出臺了相關政策，將面積贈送納入管控。

由此來看，未來市場競爭的焦點會逐步從得房率轉向其他方面。

2

露臺進化

數量更多，功能性更強

對于緊湊型戶型來說，由于室內面積有限，露臺空間變得更加有想象力。

從市場產品來看，露臺設計呈現兩個比較明顯的進化：

一是雙露臺基本成為標配。

對于緊湊型戶型，兩個露臺基本成為標配了。

例如保利某項目建面約125㎡奇數層戶型，北向露臺面寬約8米， 面積約15㎡ ， 南向露臺面積約12㎡ ，加起來共有27平米。南向露臺成為主臥的休閑空間，私密性較強，大大提升了主臥的舒適性。

比如G.Y廣宇設計為瀚瑞在江蘇打造的項目，戶戶外延約50-90㎡面積、層高約6.2米錯層庭院，得房率達到120%。

125平奇數層戶型，不但設有2個露臺，還有半贈送陽臺，戶外面積飆升，而且可以聯通客廳與入戶，可以打造成第二客廳，作為室內的延伸，也可以打造成空中庭園，平時種花種菜，都完全沒問題。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

再看他們148平偶數層四房戶型，不但雙露臺+陽臺的設計，為客戶拓展了更多的戶外休閑空間。

二是露臺布局更加合理，實用性更強。

現在很多四代宅戶型，都是環繞客餐廳進行設計，這樣可以與公區產生更好的互動性，也可以將空中花園作為第二客廳來使用。

但不同的戶型會設在不同位置，比如豎廳常見設在南北側，與客廳、餐廳或廚房相連，橫廳或變廳常見設在南向和側向，與客廳整合在一起，形成完整的大空間。

下面這個戶型將兩個露臺設在動區的南北側，是比較常見的做法，很多非四代宅以前有南北雙陽臺的設計，只不過面積較小。

通常，空中花園圍繞客餐廳核心功能區設置，室內外融合一起，更適用于作為家人的社交空間，也有利于人與自然的親密接觸。

▲建面約143㎡戶型圖

不過之前的四代宅更多是單面采光，受到露臺頂對采光的不利影響，采光視野比較差，還有的是露臺無法與客廳相連，實用性、私密性都減弱了。

現在不少項目推出端廳搭配露臺的設計，一方面可以雙面或三面采光，采光視野都更好，而且大露臺為邊廳再加了一個觀景面、場景所，空間感進一步延伸。

一般端廳戶型的露臺都設于客廳，增強公區互動性，實用性更強，并大大保證臥室的私密性。

以前這種設計更多出現在高端戶型中，例如福州國貿天琴灣，為了規避超大空中園林帶來的陽臺進深大的問題，在上下錯層的同時，還采用了邊廳＋LDBKG一體化設計。

將客廳采光面從一面，擴大到三面。客廳和露臺，都能實現270°景觀視野。

圖片：福州國貿天琴灣戶型圖

現在這種設計也下沉到了緊湊戶型，比如煌盛經投有個項目，建面125平米戶型，就采用了這種端廳+露臺的設計。

通過 LDKG一體化設計，將客餐廳、廚房與露臺融合，形成洄游動線，空中花園成了室內的延伸空間，實用性大大增強了。

▲建面約125㎡戶型圖，圖源：搜建筑

有些項目也會在入戶處打造空中花園，形成雙歸家動線。

三是通過創新設計，解決對視問題。

目前許多四代住宅的設計中，露臺挑高部分（例如3.3米以上的區域）往往成為樓上住戶的采光窗戶。這也導致住戶在露臺上的活動可能會被鄰居看得一清二楚，隱私問題不解決，就容易成為客戶的購買抗性。

以前房企提供的解決方案基本是通過引入陽臺擋板或者景觀外置來實現視線遮擋，但有點治標不治本。

現在不少房企通過創新設計，徹底規避了這個問題。

核心是通過錯位布局和上層實體墻的設計，形成完全私密的庭院。

比如重慶國瑞·浩月府采用結構挑板、優化開窗位置及錯挑花園變換客廳采光方向等手法，避免與相鄰戶型的視線干擾，形成完全私密的空中綠化庭院。

也即將露臺上方的住戶臥室進行封閉設計，為了彌補封閉墻體帶來的采光影響，加大了客廳與露臺之間的采光開口，客廳與露臺之間的推拉門寬度可達到約4.6米-6米。

國瑞·浩月府效果圖

與此同時，引入錯層設計，通過改變戶型朝向，讓基數層的戶型朝南，偶數層的戶型朝東，從而實現戶型的錯位排列。

這種布局既能保證每戶的大面寬采光效果，又能避免上下樓住戶之間的露臺互相對視，有效提升隱私性。

重慶海成云湖郡項目也采用了基本的設計思路，解決上下層對視問題。

以127㎡戶型為例，奇數層與偶數層的空中露臺，一是進行錯位拍不，二是每個露臺上方同樣是實體墻結構。

這樣基本上就不需要擔心被樓上鄰居看到自己在露臺的活動了，大大增強了私密性。

圖：重慶海成云湖郡127㎡戶型

對于相鄰視線干擾，則通過露臺設置位置來規避。比如奇數層南向露臺居中設置于主臥外側，偶數層露臺則放在在廚房與北臥室之間，再結合花園植被，基本上可以遮擋住視線。

圖：重慶海成云湖郡建筑效果圖，圖源克而瑞產品評測

3

戶內配置競爭激化
高端功能模塊不斷下沉

現在緊湊型戶型，除了引入四代宅設計，其實戶內空間的設計也越來越卷了，尤其是在100平-143平面積段的入門級改善產品，當前正面臨功能性、舒適性、性價比的全方位競爭。

比如獨立電梯廳設計，私密入戶更普遍。

之前在緊湊戶型的分享中，就曾提到過，目前獨立電梯廳的設計，越來越下沉，也給大家分享過100㎡以下的單梯入戶案例。

而在改善項目中，私梯入戶、公區私用的情況就更加常見了。

比如很多普通住宅的四房戶型，引入了全明光廳、主臥轉角飄窗、雙景觀陽臺、超大動區、雙套房設計等，去化也非常不錯。

還有中西雙廚和島臺設計，過去往往只出現在180平以上的豪宅產品中。現在這些功能模塊，越來越下沉了。甚至在一些剛改項目中，也能看到。

例如以前分享過北京龍湖120㎡的三房戶型，將傳統U形廚房，改為L形＋島臺設計，利用推拉門打造半開放式空間。站在玄關處，視野距離大大拓展，和客餐廳一起形成近60平大方廳，豪宅感進一步提升。

還有的戶型打造了豪宅感極強的「雙側玄關」＋「儀式玄關」。正面玄關，提供豪宅專屬的儀式感，兩側功能玄關，則負責拓展收納功能。

除此之外，還有中西廚分離式設計、雙套房設計、2.5衛設計等豪宅屬性。呈現出很強的高端配置下沉的特征。

還有一個趨勢是，就是功能空間更多，功能更強。因此，很多項目都會在原有的模塊之外，再增加獨立的家政間和儲物間。

小結

總的來說，近幾年的剛改、改善產品已經有了非常大的進步，顏值更高、功能更強、居住體驗更佳。市面上的改善客戶，也變得更加理性和挑剔了。

產品力還沒有跟上的房企，必須要抓緊“補課”了。

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