保利發展“提級”，市場再暢想“兩保歸一”

過了一個十一長假，保利發展（600048.SH）完成了升級，成為保利集團的“一級下屬公司”。

10月9日，一則股權變動披露：保利集團將保利南方持有保利發展的4,511,874,673股股份全部無償劃轉至保利集團，這部分股權約占全部股權的37.69%。

保利南方也是保利集團的下屬公司，常年以來是保利發展的最大持股方，和保利集團是一致行動人。劃轉后，保利南方將不再持有保利發展股權。

保利集團此前直接持有保利發展約3.03%的股權，此番劃轉后，持股比例將上升至40.72%，替代保利南方成為保利發展的第一大股東。至此，從持股結構和層次上看，保利發展成為保利集團“一級下屬公司”，完成了“升級”。

劃轉后，保利集團直接持股保利發展為第一大股東。

這不意味著實控人發生變更，保利發展的最終實控人還是保利集團，央企還是那個央企。

如果僅僅是央企體系內部持股關系的一次簡單調整，資本市場為何對這個消息表現出極大興趣呢？那是因為保利集團旗下還有另外一個房地產業務平臺，香港上市的保利置業（0119.HK）。

10月10日，保利置業大漲19.51%。

長久以來，無論是從規避同業競爭的角度考慮，還是出于央企業務整合的層面思量，市場都對保利發展和保利置業的合并保留了很大的想象空間，一有風吹草動，就會聯想到是否“兩保歸一”。

當然，這只是市場的猜想。我們今天再強調一次，這是市場或者說一部分投資者自己認為的“良好愿望”。

保利發展（原保利地產）和保利置業的格局，是歷史形成而來的，多種時代因素共同作用，這種格局本身的功過是非已無討論必要。長期以來，兩家公司發展各自安好，經營路線也各有特色，都是中國房地產行業中舉足輕重的角色。

保利發展走的是規模路線。2024年全口徑銷售金額3230.29億元，蟬聯地產行業銷售排行第一，是房地產“保中華”（保利、中海、華潤）新格局中的帶頭大哥。其總部設在廣州。保利置業規模不及保利發展，業務分布上除了山東、黑龍江的若干城市外，重點基本分布在南方，尤其是長三角一帶。保利置業的內地總部設在上海。

2025年上半年，長三角地區9個城市貢獻的銷售額，占保利置業當期銷售總收入的55%。其次是珠三角，廣州、深圳、佛山、惠州四個城市貢獻了大約15%的銷售額。這兩個區域，已經占到保利置業全部銷售額的70%。因此，說保利置業是一間業務重點在南方市場的公司并不為過。

而且，在廣州、深圳、上海等城市，保利置業確實擁有不錯的口碑。業內也曾有“保利置業不過江”的說法流傳——當然，這一說法并不完全準確。

保利發展業務布局更廣，其中華南最重要，2024年全年，這個區域貢獻了33.68%的結算收入；華東片區次之，占比28%，第三才是北京所在的華北，16.6%。剩余的中部、西部、東北和海外，貢獻了剩余的結算收入。

從我們掌握的情況看，保利集團很好地處理了兩個地產業務平臺之間的關系，基本上沒有出現同業競爭致使主要股東或公眾投資人利益受到損失的情況。這一點上，不得不佩服中央大型企業內部管理方面的“高明智慧”。

不過，一業一企，一企一業仍是國資改革發展的主流方向。2022年7月，在中央企業深化專業化整合工作推進會上，國資委有關負責人明確提出：有序推動“一業一企、一企一業”，一類業務主要由一個子企業專門運營，一個子企業主要經營一類業務，打造業務清晰、管理統一、運營一體的專業化發展模式。

在此后國務院新聞辦舉行的發布會上，國資委有關負責人再次強調，要“鼓勵更多企業和地區形成‘一業一企、一企一業’新格局”。

從這個角度觀察，如果保利發展、保利置業“兩保歸一”，確實符合“一業一企、一企一業”的大方向。而在從事房地產業務的央企中，一家央企擁有兩個成建制的、業務規模龐大，而又相互獨立的房地產業務平臺的，保利集團確實是少有的一個。

我們再次強調，對于“兩保歸一”，只是資本市場層面的一種分析。

保利集團體系龐大，很多企業承襲歷史而來，這即是前文我們所提到的“二保”格局的形成有歷史原因。保利置業的“前身”，是一家名為新海康航業投資有限公司的企業，1993年被保利（香港）控股有限公司（下稱保利【香港】控股）收購。

嶸高貿易是保利（香港）控股的前身，新海康航業則是保利置業的前身

保利（香港）控股的則更具歷史色彩。1984年，經批準，保利科技有限公司正式成立。1985年，為發展出口業務，在香港設立了嶸高貿易公司，這間公司就是保利（香港）控股的前身。

1993年，保利科技有限公司經批準重組為中國保利集團有限公司，也就是現在的保利集團。一年之后，也就是1994年，保利(香港)控股通過資本運作完成收購新海康航業投資有限公司，這間公司后來更名為保利置業集團有限公司，從事房地產開發和物業經營業務。

保利發展的前身，是1992年在廣州設立的廣州保利房地產開發有限公司（下稱廣州保利）。1995年前后，開發了在廣州非常出名的保利紅棉花園，自此明確房地產為主業。2002年開始，廣州保利進行股份制改造，2003年完成，名稱去掉廣州，變為保利地產股份有限公司，逐漸開啟全國性發展，2006年在上交所上市，成為保利房地產(集團)股份有限公司，后再次更名為“保利發展控股”。

這即是今日保利發展的由來。

由此可以看出，從發端而言，保利發展與保利置業便是各有各自的起點，在大保利體系內部，血緣并不相交。

目前，保利（香港）控股是保利置業的控股股東。保利（香港）控股的股權結構中，則出現了保利發展的身影。截至2025年3月末，保利（香港）控股共有兩個股東，保利集團和保利發展各持股50%。

這種持股結構，耐人尋味。

保利發展和保利置業都是地產行業的優秀企業。資本市場和投資者的愿景在于，“兩保歸一”之后，潛在的同業競爭問題一勞永逸，而無論是以何種方式“歸一”，保利集團都更有可能擁有規模更大，排名更穩固、抗風險能力更強、專業能力也更加強大的地產業務平臺，從國資保值增值角度而言，是為利好。

當然，央企體系中歷史承襲的特殊性，也不應忽視。不過，我們相信，無論是國資委抑或保利集團，均會有周全考量。無論“兩保歸一”，還是維持現狀，都會是最佳選擇。

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