上海陽光美林苑小區“戰損風”外立面，該怎么辦？

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楔子

國慶長假里我刷到了上海寶山一個小區，住宅立面因為外墻保溫材料脫落過于夸張，像極了“戰損風”。

關于住宅小區外保溫的話題，因為前兩年我寫過一篇比較籠統的文章。今天這篇文章，我想針對這個小區的情況，寫一下針對性的解決方案。

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小區簡介

事發小區叫做陽光美林苑，位于上海市寶山區月富路218弄，2015年建成，共有24棟樓、831戶居民。物業費：2.04-2.44元/平方米/月，由上海靜安城建投資有限公司管理。 ?

該小區近期因外墻脫落問題引發關注，不少樓棟外墻出現大面積剝落，最嚴重的一棟19號樓位于東北角，東側墻已基本脫落，嚴重影響居住安全。 （如下圖）

去年9月16日臺風天，小區掉下來的墻皮砸到了不少車，還砸傷一名保安……

該小區是2015年建成的，但2017年外墻就開始空鼓起翹，并陸續發生剝落的情形。當時房子還在5年保修期內，所以開發商還對剝落區域進行了修補，立面上深色的位置就是修補的”補丁“。

2020年保修期一到，開發商就不再承擔維修的責任了，這個重任就移交到了物業手里。雖然也修，但是外立面越來越”糟糕“，直至今天因為 “ 戰損風 ” 引起網絡關注。

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無機保溫砂漿

物業介紹說，該小區外墻采用的是“無機保溫砂漿”。先簡單介紹一下這個保溫材料。

保溫砂漿

保溫砂漿添加了大量的無機材料，具有不燃燒的特性，所以常被稱為“無機保溫砂漿”。

早期主要應用于我國南方地區，為中國的建筑節能作出了一定的貢獻。2020年全社會建筑物的總能耗要實現建筑節能75％的總目標，保溫砂漿無法實現。

所以北京、江蘇在國內率先開始禁止使用保溫砂漿。一些地方緊隨其后，要求建筑物禁止、限制、謹慎使保溫砂漿。

保溫砂漿空鼓、開裂、脫落等問題多發，是多種因素疊加的結果。

1.保溫材料和工藝不過關

保溫砂漿要現場混合攪拌，受工人操作水平、氣候環境、施工現場條件等因素影響，難于監管，容易埋下隱患。

2.天氣情況加速惡化

對于多數有空腔的外墻外保溫系統，在負風壓區，空腔內空氣壓強大于外界空氣壓強，從而對外保溫系統產生由空腔內向系統外的作用力，即為負風壓力。外保溫層在負風壓“頻振”狀態下，會加速板材的疲勞破壞，嚴重的就會發生脫落現象。（如下圖）

建筑物的負壓易發生部位，通常是在與風向平行的建筑兩側和背風一側，其中以建筑兩側的負壓最大，所以山墻最容易造成負壓破壞。大風天保溫板掉落的新聞屢見不鮮，也就不足為奇了。

3.小業主不當裝修引起

施工時，因為落水管、室外爬梯固定件、窗框等構件與墻體交匯處未封閉密實或產生縫隙造成雨水進入墻體，經濕漲干縮和凍融循環后出現裂縫，導致保溫層泡水、荷載增加、繼而脫落。這屬于施工質量問題。

但是小業主在裝修時，經常會在外墻上改變開洞位置或者增設空調機位、晾曬支架等。這樣也會破壞原有的保溫層，導致雨水從這些部位進入外墻，經過熱脹冷縮和 凍融循環后出現裂縫，甚至脫落。

所以美林苑小區現在的結果，是多種因素共同作用導致的，而非簡單的施工質量問題，當然施工質量可能是最大的誘因。

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外立面更新

雖然該小區的物業還會每天巡查記錄外墻空鼓，還會不定期的進行維修，但這些措施都是治標不治本的。

因為小區這么多棟樓，外保溫可能每天都在往下掉，就是千手觀音也堵不住這么多窟窿啊。

要想徹底解決問題，只有對外墻進行整體修繕。這需要鏟除原有的外立面保溫層，然后重新敷設新的保溫材料和飾面層。這不僅涉及到經費的問題，還涉及到技術問題。

關于經費問題

2023年1月31日出臺的《關于上海市既有住宅外墻高墜隱患處置的通知》是這樣表述的：

對于保修期內存在質量問題等幾種情形的小區，明確由房屋建設單位即開發商來承擔維修責任；

對于保修期外的房屋，高墜隱患原因不清晰、無法明確處置責任的，可以依據檢測鑒定結論，來明確是否應該由房屋建設單位承擔維修責任，或者由房屋建設單位和房屋使用安全責任人共同承擔維修責任。

對于技術問題

如果沿用原來的無機保溫砂漿保溫做法，已經不太可能了。因為進入禁限名單的材料，廠家可能都不生產了。

如果選用新型的外墻外保溫做法，那就需要評估外墻的荷載能力，這需要建筑設計院進行復核和出圖。

而選用何種外保溫做法，又涉及到造價問題，這些經費又從哪里來呢？

寄希望于開發商再掏錢，顯然是不現實的，因為都已經失聯了。

當然也有比較幸運的小區，比如虹口區的復地新都國際小區。2012年4月交付以來一直受外墻立面空鼓開裂問題的困擾，在市、區兩級政府的聯合約談與、數次協商溝通后，開發商終于愿意出資3600萬元進行維修。（如下圖）

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結束語

2023年時，上海曾組織過一輪高空墜物專項排查發現，包含保障性住房小區在內，外墻采用了無機保溫砂漿體系的住宅小區多達633個。2年過去了，不知道有多少小區得到了更新？

無機保溫砂漿，現在看來是落后產品，但放在當年也是為中國的節能環保事業做出過貢獻的，所以也沒必要厚此薄彼。

城市更新，就是要淘汰落后產品，讓居民安居樂業，城市煥發新的活力。

而在外墻保溫空鼓墜落這個問題上，需要探索、形成一套行之有效的辦法，解決資金問題、技術問題、居民自治問題等一系列的問題。

近年來，不少人大代表呼吁延長小區房屋質保期。2022年，山東省已率先發布指導意見，將外墻面等部位的保修期由5年延長至10年，來保障購房人的合法權益。

這才是”好房子“該有的標準，而不僅僅在建筑造型上挖空心思。