王健林跌落神壇，人越來越少逛的高檔商場，還有沒有未來呢？

王健林跌落神壇了，這是不是意味著中國商業地產時代的終結？現在高檔商場逛的人越來越少，還有沒有未來？

你肯定有一個感受，那就是過去10年，自己所在的城市多了很多商業中心。過去商場基本只有一二線城市才有，可是如今別說四五線城市，甚至連很多縣城都有了自己的商場。

1990年北京國貿開業，中國有了自己第一家商業中心。從90年到2000年基本就是摸索期。2000年到2010年隨著中國加入WTO，北京申奧成功等標志性事件，中國經濟飛速發展。老百姓的消費水平也水漲船高，商業中心也進入了快速建設期。

不過最初發展速度并不快，真正爆發是從2011年之后開始。商業中心數量從 2011 年的 816 家激增至 2024 年的約 6700 家，商業建筑面積從不足 1 億平方米擴張至 6.3 億平方米，人均商業面積從 0.03 平方米增長至 0.55 平方米。這個時候商業中心進入了規模擴張期。

可是在2020年之后，商場數量明顯是嚴重飽和了，很多四五線城市，一個小小的市區就擠了好幾個商業中心。走兩條路就有個商業中心。

那為何商業中心在過去10年突然進入爆發式增長呢？

目前內地的商業地產公司，基本都是從房地產轉型過來的，萬達、華潤、龍湖、新城都是房地產跟商業地產一起發展。從10年開始，房地產也是進入了爆發期。很多房地產公司一方面是靠賣房積攢了很多利潤，同時又擔心未來房地產會下滑，于是都在瘋狂砸錢蓋寫字樓跟商場。

甚至很多公司都把這些項目打包在一起，比如說華潤、萬達都是如此開發的。每一個項目都是配套商場、寫字樓、公寓、住宅、酒店等業態。

當然從2010年開始，中國的GDP6.19萬億漲到了2020年的15萬億，這也在一定程度上帶動了商業中心的開發。可是到了2020年之后，顯然商業中心已經嚴重過度開發了。

目前我們人均商業面積也接近發達國家的水平，可是我們老百姓的人均GDP卻只有1萬多美元，只有美國的三分之一，也遠不及德國、日本、韓國這些國家。這就說明商業中心已經嚴重過度開發了。

2000年到2010年是投資商業地產的黃金時期，當時投資回報率普遍超過了10%，優質區域可以達到15%。可是在那個GDP年增值接近15%的年代，這樣的投資回報率很多公司是看不上的。當時在內地做商業地產的主要就是香港企業。

2010年隨著大量內地公司開始擠入這個賽道，土地成本已經嚴重上漲。2017年的時候，香港新鴻基公司在上海徐家匯拿下地王，土地成本超過了200億。可以想象當時拿地的成本已經是有多高。哪怕在很多四五線城市，市中心的商業地皮都是以10億級別來計算。

這就導致商業項目的回報率下滑到8%。可是進入2020年之后，隨著大量項目的竣工，回報率更是直接下滑到了-10%。

看租金也是能夠更加明確，看出商業中心的需求在嚴重下滑。2015年的時候，一線城市核心商業普遍租金一平方每月租金在1500元以上。到了2020年已經下滑到1000元左右，如今更是只有800元左右。

過去很多人說一鋪養三代，如果開發了一個好的商業中心，甚至足以看活一家大公司。香港恒隆集團在上海開發到了恒隆廣場，年租金就超過了20億。李嘉誠的長江集團在北京開發的東方廣場年租金也高達十幾億。那個時候多少公司眼紅別人的成功，于是紛紛殺進這個賽道。

越來越多的商場，也導致空租率是越來越高。2024 年，全國重點 27 城 600 + 樣本購物中心平均空置率創近四年新高。特別是二線城市，競爭更是激烈。昆明、福州出租率在 27 城中墊底，福州因區域商圈內同質化競爭嚴峻，空置率高達 15.03%。特別是在非一線城市核心商圈的商業中心空租率更是慘不忍睹。

關鍵一點就是商場崛起的時代，也正好跟互聯網爆發重疊。2010年的PC電商，2010年的移動電商，直接切走了一大塊蛋糕。如今線下零售也只有線上的零頭。如今你幾乎看不到2010年之前商場人山人海的情況了。少數商場靠著優質的地段跟高端的服務，還可以繼續服務小部分客戶。可是那些中低端的商場，已經運營得非常困難。

隨著如今5G網絡的普及，自媒體飛速發展，現在線上零售更加方便。過去 10 年 中國零售市場經歷了結構性變革，線上零售年均增速達17.4%，市場份額從 10.8% 激增至 31.8%；線下零售增速放緩至3.5%，份額從 89.2% 降至 68.2%。如今線上增速已經是線下的4倍，再過幾年線上就會完全超越線下了。

現在商場能夠維持的幾乎就剩下餐飲了。雖然餐飲是線上無法取代的，但是現在線上在引流、營銷方面的優勢，也是線下無法相比的。因此現在商場的餐飲也是非常艱難，一方面要給商場租金，還得給線上平臺支付流量費。當商場無法給餐飲門店帶來更多自然流量的時候，這租金自然也是收不起來。

過去真正能夠支撐商場高租金的部分，并不是四五樓的餐飲，而是一樓的化妝品、黃金，二樓、三樓的高檔服裝。恰恰這些是線上零售沖擊最厲害的部分。這就導致這部出租率嚴重下滑，租金單價也在下跌。很多商場為了填補出租率，只能不停的增加餐飲娛樂的部分，結果又造成了餐飲娛樂的內卷。很多商場一層就開了四五家夾娃娃門店，大家只能不斷降價搶客人，最后就是大家都賺不到錢。

按照目前的趨勢，未來10年里面，大部分商場都會死掉，能生存下來的，第一必須地段好，不是城市核心，就是板塊的核心。第二輻射區域里面人口必須的凈流入狀態，至少不能人口流失。第三必須能做線上線下聯動，做好營銷跟服務。第四必須有特色品牌加持，而不是清一色的連鎖加盟店，這樣同質化嚴重，根本沒得玩。

可以說屬于中國商業地產的時代已經過去了，未來商場不會死，但輝煌也已經不再了。