王健林“限高”背后，萬達3000億債務壓力大

王健林成為今年身家縮水最多的富豪。

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限高風波

9月29日，中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)已經(jīng)沒有萬達集團董事長王健林“限高”信息；同時企查查信息也未顯示王健林“限高”風險。

前日，王健林被限制高消費的消息引發(fā)市場廣泛關注。

9月26日，萬達集團及法定代表人王健林等被限制高消費，案件執(zhí)行法院為甘肅省蘭州市中級人民法院，執(zhí)行標的為1.86億元。

隨后，萬達內部人士表示，“此次是由于萬達下屬項目公司經(jīng)濟糾紛導致，事實上之前雙方一直在通過多種方式協(xié)商解決，萬達集團也正在了解具體情況，本次或因在執(zhí)行層面信息不對稱導致。”

據(jù)悉，上述案件立案于7月16日，9月15日武漢楚河漢街文化旅游投資有限公司所有的部分房產(chǎn)曾被司法拍賣，起拍價2654萬元，較評估價8折，但該標的物最終流拍。

隨后，萬達集團、王健林等相關責任方被“限高”。

王健林限高背后，折射出萬達的債務和流動性壓力。

截至2025年9月，萬達集團現(xiàn)存10條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超76億元。其中，今年以來的被執(zhí)行人信息有9條，涉及金額近75億元。

據(jù)最新發(fā)布的《2025新財富500創(chuàng)富榜》，王健林父子財富為588.1億元，與上年的1408.4億元相比大幅縮水820多億元，成為今年中國身家縮水最多的富豪。

為了緩解流動性壓力，近年來萬達不僅調整美元債的還款計劃，還甩賣包括萬達電影（002739.SZ）、萬達廣場等核心資產(chǎn)。

目前，王健林累計出售萬達廣場85座，名下共關聯(lián)42余家企業(yè)，其中10家為存續(xù)或開業(yè)等狀態(tài)，其余32家處于注銷或吊銷等狀態(tài)。

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流動性壓力

據(jù)官網(wǎng)介紹，萬達商管成立于2002年9月，是全球規(guī)模領先的商業(yè)物業(yè)持有及管理運營企業(yè)，也是萬達集團旗下商業(yè)物業(yè)投資及運營的唯一業(yè)務平臺。

截止2024年12月31日，萬達商管已在全國開業(yè)北京通州、上海五角場和崇明島、南昌紅谷灘、大慶讓胡路、拉薩城關等513座萬達廣場，商業(yè)運營總建筑面積7090萬平方米，年客流超52億人次。

萬達商管官網(wǎng)

從股權結構上來看，萬達商管的控股股東為大連萬達集團股份有限公司，持股比例為44.99%，王健林直接持股5.24%，為公司實際控制人。

股權結構圖

2018年以來，由于房地產(chǎn)業(yè)務去化影響，萬達商管盈利能力持續(xù)下降。

2023年上半年，萬達商管總租金收入263.2億元，同比增長4.5%；凈租金130.1億元，同比增長7.2%；可比萬達廣場凈租金同比增長3.8%。出租率98.2%，租金收繳率100%。

從業(yè)績上看，2023年前三季度，萬達商管營收和凈利潤分別為388.26億和110.57億元，分別同比增長6.55%和1.38%。

凈利潤變動情況

值得注意的是，2022年萬達商管的經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑明顯，從2021年的225.14億腰斬至96.86億元，截至2023年三季末為170.37億元。

經(jīng)營性現(xiàn)金流

截至2023年三季末，萬達商管的總資產(chǎn)為6115.83元，總負債為3033.6億元，凈資產(chǎn)為3082.24億元，資產(chǎn)負債率為49.6%。

從財務杠桿上來分析，萬達商管的資產(chǎn)負債率最高值出現(xiàn)在2012和2013年，彼時該指標數(shù)據(jù)已超73%，隨著輕資產(chǎn)運營以來其財務杠桿一直在下降。

資產(chǎn)負債率趨勢

《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，萬達商管主要以非流動負債為主，占總負債比為64%。

截至相同報告期，萬達商管非流動負債有1938.61億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有1245.61億元。

此外，萬達商管還有流動負債1094.99億元，主要為一年內到期非流動負債，其短期負債總規(guī)模有662.09億元。

從流動性上來看，萬達商管賬上貨幣資金有132.69億元，較2022年末進一步下降，無法覆蓋短期債務，現(xiàn)金短債比為0.2，公司存在較大短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2023年3月末，萬達商管銀行授信總額有3645億元，未使用授信額度為2654億元，表面上看公司財務彈性較好。

授信額度

整體來看，萬達商管的剛性債務有1907.71億元，主要以長期有息負債為主，帶息負債比為63%。

2014年以來，萬達商管的有息負債規(guī)模逐步攀升，在2016年出現(xiàn)峰值后，由于戰(zhàn)略調整規(guī)模有所下降，但2022年以來再次飆升。

近年來，在萬達商管各項營業(yè)成本縮減的同時，只有財務費用不斷飆升，2021年-2023年三季末該指標分別為106.62億、146.94億和108.39億元，對利潤形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，除了銀行和債券融資，萬達商管還通過應收賬款，股權質押以及信托等方式融資。

其中，萬達商管銀行貸款和信用債券余額占比分別為6成和3成。

從現(xiàn)金流上看，近年來萬達商管籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，2021年和2022年該指標分別為-112.69億和-300.36億元，2023年前三季度為-118.42億元，可以看出外部融資渠道不暢，公司再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質量方面，萬達商管他應收款高達232.12億元，是2021年末的3倍，并且期末余額前五名合計占比較高，部分款項賬齡較長且已計提壞賬準備，未來仍存在一定回收風險。

另外，萬達商管為取得借款而抵押的受限資產(chǎn)規(guī)模較為龐大，截至2021年末該指標有3623.4億元，主要為投資性房產(chǎn)，對資產(chǎn)流動性產(chǎn)生一定不利影響。

萬達商管投資性房地產(chǎn)重估帶來的公允價值變動收益保持在較大規(guī)模，若未來市場環(huán)境發(fā)生變化，公司持有的投資性房地產(chǎn)存在公允價值變動風險，從而對公司資產(chǎn)狀況及經(jīng)營收益產(chǎn)生不利影響。

總得來說，萬達商管有息負債高企，融資渠道不暢，公司再融資壓力較大；受限資產(chǎn)規(guī)模較為龐大，對資產(chǎn)流動性產(chǎn)生一定不利影響。

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上市對賭

2000年，萬達集團進入商業(yè)地產(chǎn)領域，是國內最早涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)之一。在之后的20年中萬達商業(yè)迅速擴張，目前已發(fā)展成全國性的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

2014年，萬達商業(yè)在港股上市，但上市后股價不盡如人意，王健林認為嚴重低估公司商業(yè)價值。

兩年后，萬達商業(yè)從香港退市并簽訂對賭協(xié)議，承諾在2018年8月31日前完成A股上市，但最終上市計劃并未實現(xiàn)。

2018年1月，萬達商業(yè)引入戰(zhàn)略投資者，騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)四家股東以340億元，收購其香港退市時引入投資人持有的14%股份。

按照當時簽訂的協(xié)議，萬達商管最晚要在2023年10月31日前完成A股上市。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市融資難度較大，萬達商業(yè)被拆分為萬達商管和萬達地產(chǎn)。

2018年2月，萬達商業(yè)公告稱，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略將名稱變更為萬達商管，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、商業(yè)服務設施投資及管理等。

除了更名成立商管集團外，萬達商管更是進行“去地產(chǎn)化”輕資產(chǎn)經(jīng)營模式。其不再從事新的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務，成為一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運營管理商，使市場估值更高。

萬達商管“輕資產(chǎn)”開發(fā)模式，由第三方投資，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，租金收益由投資方與萬達按比例分成。

在萬達商管三大核心業(yè)務中，酒店運營業(yè)務由于大部分賣給富力后逐漸被剝離；地產(chǎn)銷售由于“去地產(chǎn)化”策略收入也逐年減少；最終萬達把寶全壓在了物業(yè)租賃業(yè)務上。

2021年3月，萬達商管又撤回A股上市申請，隨后成立以輕資產(chǎn)商業(yè)運營相關業(yè)務的子公司珠海商管，同期通過轉讓珠海商管部分股權引入十余家投資者，并提交香港聯(lián)交所上市申請。

根據(jù)投資者協(xié)議，萬達商管最遲要在2023年底前完成上市，另外公司2021年-2023年實際凈利潤須分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則將進行股份回購或現(xiàn)金賠償。

到2023年底，珠海萬達商管已確定上市失敗，然而對賭失敗帶來的代價，對于王健林來說，很可能難以承受。

一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)危機，萬達極有可能出現(xiàn)違約，引發(fā)更大的危機。面對即將到期的對賭協(xié)議，萬達一方面加速出售資產(chǎn)，另一方面與投資者簽署新投資協(xié)議。

2023年“雙12”那天，萬達商管與投資者太盟投資集團簽下新協(xié)議，新投資協(xié)議不附帶對賭協(xié)議，但萬達因此付出了極大的代價。

新協(xié)議達成后，萬達商管持有珠海萬達的股權比例從超過78%下降至40%，投資者持股比例從21.17％增至60%。

雖然萬達仍是最大單一股東，但王健林不再擁有對珠海萬達的絕對控制權。不過股權被稀釋的背后，萬達所面臨的上市對賭壓力也被消除了。