保利第一，但不是說規模

我經常在售樓處，線上內容、樓書單頁上看到這樣的用詞：

輕奢、隱奢、顯奢、重奢、新奢、暗奢……

我一直以為這是正確的廢話

因為你沒辦法評判也沒辦法衡量，所有的措辭都是內在的一種感覺

一種不明顯的感覺

但是如果有哪家房企可以把這種細微對于高端住宅的感覺體系化、差異化以及明牌化……

那我覺得，那就是一家了不起的開發商

你對保利的第一印象是什么

可能腦海里會有一個既定認知

曾經對我而言當然也是如此

但是就在這兩年間

保利針對整個市場高端品類，完成了一次圍繞著用戶需求適配的體系化落地

保利用了很大的代價，完成了行業內極其罕見的對于高端住宅產品全品類的系統化落地

就用了兩年時間，幾乎重構了行業內對于豪宅產品的理解和認知

今天要說的就是在這兩年時間保利對于高端項目的沉淀

注意

不是構想也不是簡單的規劃更不是預期，而是真實落地的場景

廣州保利天曜實景圖

所以后面所有的內容，都是實景

01

保利做了一個巨大的改變，不同于其他開發商針對高端產品線只有一個品類

2025年保利做的第一個決定

就是將高端產品標準實現差異化

天奕、天曜、天珺、天瓚、天瑞、天悅……

雖然看上去都是天系，但是每一個案名背后代表著一個概念分支

整個保利研發體系，天系代表著標準

一定在核心城市核心地段的標準

而天后面的那個字，代表著品類

在保利的視線范圍內，高端類市場進一步完成垂直化細分的工作

天曜負責老錢，天珺主打隱奢、天悅呈現的是現代極簡、天瑞是新東方主義……

保利在行業內第一次在企業內部完成了單一品類的二度細分

而且每一個細分品類表現了保利極強的掌控力

所有的風格都不是營銷概念

而是真實具體的審美呈現

類似于保利天奕，是今年的一款天系下的全新品類

天奕和其他所有天系產品不同的是，這個品類的產品甚至不是主打某一種風格

天奕的內核是：松弛感

如果你只看這三個字，你一定會覺得松弛感是一種營銷概念或者包裝的噱頭

因為松弛感沒有標準，而且也不具體，能這么叫的產品線一直都是包裝的

但是我們不妨看下保利天奕的呈現

廣州保利天奕實景圖

可能第一眼的感覺就是：對對對，這樣的空間呈現很有松弛感的感覺

廣州保利天奕實景圖

去看保利的產品交付，你會感覺整體建筑保持品質感的同時

整個空間又沒有很強烈的壓迫感

反而有種讓你愿意走入愿意親近放松的感覺

這個品類一進入市場很快就引起了高端市場的劇烈反應

廣州保利天奕入市首期開盤去化超200套，4月底開盤至9月底已售超55億，每月都是廣州網簽銷冠，目前仍然是1-9月廣州的網簽第一

上海保利天奕首開認購率197%，2小時內售罄，一舉成為上海6-8月銷售套數TOP2，7-9月銷售套數TOP1

產品好，客戶認，價值被認可，這讓這樣的松弛感豪宅的標簽被牢牢扎在保利身上

但是

之所以說這背后是基于保利強大的掌控力

廣州保利天奕實景圖

其實背后你會發現將這種感覺落地并不簡單

他需要體系內產品研發的三個部門（建筑、景觀、室內）同時作業，才會將空間內的灰度空間抹去

在室內可以感受到室外，景觀滲透在室內外的各個角落，室內成為功能也成為風景

只有這樣才會有所謂松弛的可能性

與此同時你也會發現，大量圓弧元素的刻意落地，讓畫面更加圓潤

整體的材質選擇都是基于顏色相對統一但是層次感更加豐富的模式，從而讓人親近又不會降低品質感

保利對于這種狀態的呈現極度認真，且用了巨大的代價

所以讓第一個天奕就呈現出非常好的狀態

不論是室內外，還是白天晚上，這種賦予給業主生活的感覺被得到一以貫之

同樣正是基于保利這么強大的掌控力，面對著下一個天奕的出現

保利掌控了出品調性，但卻沒有同質化

上海保利天奕實景圖

上海保利天奕整體的基調、配合、風格和廣州天奕不盡相同，但是你依然可以感受到品質感和松弛感

這就是保利的能力呈現

面對著高端市場，保利思考的不是簡單的提升標準堆砌物料

而是在每一個細分下落地新品類

天奕如此，新出品的天曜也是如此，甚至在天系之上的廣州保利臨江大道項目也是如此

02

關于掌控力本身代表著保利整體的頂層意志，意圖在塔尖市場做出版圖做出視野

但是對于這么大規模的企業，單純的有意志和有想法是斷然不行的

保利靠的是什么

靠的是總部層面的產品封裝能力

講真的，這是我今年最大的能力收獲

對于不同品類，因為涉及風格、尺度、材質等細節，保利都會制定一套封裝標準來明確規格

用來保障底線

所謂高端品類的血統，保利從研發到落地都不希望被稀釋

和其他房企做產品線定標準不同，保利的封裝能力我理解的就是：拉金線

把審美變成數學

保利天珺主打隱奢，他的產品力封裝就有滿滿的三百頁

他把社區內的每個環節都明確了標準

方案示意圖

細項分設計原則、尺度控制、功能平面、標化部件等

比如

保利會明確好什么樣的配色更加適合隱奢，相互關系怎么樣，什么樣的材質組合更加融洽

這些都是對于隱奢的空間呈現

只要在這四個維度上都保持標準的統一，就能夠在落地項目上呈現出內斂高級的豪宅質感

因為產品力的持續封裝，在短時間內表達出強大的自我迭代能力

所以寧波保利海晏天珺的門頭是這樣的

寧波保利海晏天珺實景圖

整個內斂的入口設計整體將光暈藏在內部，整體隱奢的調性通過增加層次感表達的非常徹底

但是一個月后的溫州保利天珺

溫州保利天珺實景圖

門頭是這樣的

通過增加立柱的存在放大尺度的恢弘，又能保持儀式感和屏障感，并且整體用了更多金屬元素，放大了溫州相對而言的商貿文化

而最近天津剛剛入市的保利津門天珺，整個門頭又呈現出這樣的感覺

津門天珺效果圖

將立柱景觀化，主題化以及藝術化，并且放大了整個環抱式景墻帶來的包裹感

整體的氣場更強，儀式感更明顯，但是同樣并沒有放棄隱奢的內斂和私密性

這背后就是保利封裝手冊上對于金線標準的確定之后創造的迭代效果

每個品類都會確定一個封裝手冊

方案示意圖

一本封裝手冊會對項目所有環節都確定標準

每個標準對應項目再融入在地文化和地塊屬性進行二創，從而產生迭代的力量

而當迭代到一定程度，還會反向反哺保利集團完成第二輪產品力封裝

廈門保利天悅實景圖

廈門保利天悅這個項目正是因為氣質過好，開啟了第二輪的產品力封裝

廈門保利天悅實景圖

整個封裝產品規格不論在審美定調和超級場景較之前都會有明顯提升

這也是為什么保利的高端出品可以同時兼顧美學和功能的原因

所以保利的產品力迭代就會有一個明顯的軌跡：先做產品力封裝，然后屬地項目在封裝之上做品質二創，然后伴隨著項目落地逐步推進到一定數量之后再做二次產品力封裝

以此循環

這就是保利產品自我迭代的核心驅動力

當然如果在工程上還有一些突破，這種創新力就會變得更加跳躍

比如另外一些外部資源的嫁接也可以迸發更多的精彩

廣州保利天曜實景圖

保利天曜就內嵌了非遺工藝，使得項目內部的產品人文底蘊得到重度放大

基于此

審美定調+超級場景+技術攻克成為了保利封裝能力最重要的底層支撐

所以在這個維度上，不知道各位有沒有發現

保利在集團和城市公司之間形成了一個很好的良性機制

總部研發負責出臺標準并且梳理節點，城市公司負責在地文化落地和地塊氣質的轉譯

二者之間保持非常好的良性關系，從而保證每一個出品都能夠符合總部標準的同時

也不會讓各地項目處于呆板標準化的狀態，從而失去了市場活力

某種程度上來說，我非常期待十月份保利集團好房子的標準出臺

我已經內部看過了，真的嘆為觀止

因為本質上保利好房子標準是保利將自己全集團的所有產品能力來了一次封裝，并且對外輸出

我建議所有地產同行都需要想辦法去學習一下

03

寫到這里或許大家可以明白，為什么保利可以在一年的時間在高端市場形成這么多品類項目的同時落地

而且無一失手

要做好產品，本質上是企業意愿，但更是企業能力的折射

沒有一個充分的機制和實力保障，所有的口號都會停留在空間沒辦法落地

但是這里還有一個核心問題沒有回答

就是有能力有實力是保利的底色

但是創新的源動力來自于哪里

經過我這一年來對于保利上上下下體系化研究，這個源動力來自于：客戶研判

你先別著急

關于客戶研判或者客戶思維或者以人為本，我相信各位應該在很多地方都聽說過了

還是那句話，當成口號還是真的變成機制還是有本質性區別

我們不妨看一下保利是如何做客戶需求研判的

我想很多項目都會和你說自己在做產品定位的時候會有客戶調研

但同樣的事情，保利落地的顆粒度就很不同

有三個環節的根本性改變

方案示意圖

首先調研不會是靜態的

每個項目從拿地期、前策期、拓展期、面客期四個環節會進行四輪客研

每一期的調研內容都會下沉具體的產品建議，從而形成執行手冊，深度匹配客戶需求

第二，對于客戶調研不做不痛不癢的采訪，而是做客戶需求的重度轉譯

這件事是我目前看到開發商里面做的最扎實的

方案示意圖

他把客戶需求全部轉譯到：安全感、尊貴感、舒適感、親切感、歸屬感、安全感這五大需求體系

在這樣的框架下需求能夠被徹底轉譯，并且充分落地

第三，所有的需求又再度被細分為基礎性需求和進階性需求

方案示意圖

這樣的細分可以判定哪些需求必須得到滿足，哪些需求可以成為后期的營銷賣點

這三件事的核心就是讓產品創新的源動力源源不斷在市場端反饋進入研發體系

并且不會有任何的疏漏和遺漏

上海保利天奕實景圖

小到用戶覺得插座橫著擺放太難看，保利交付這樣的豎向插座面板

細節又細膩

調研中有客戶在天曜項目提出希望社區內擁有更多的精神空間

廣州保利天曜實景圖

所以在社區內就出現了類似這樣的建筑，成為項目的視覺和情緒中心

這種創新最為夸張能到什么程度呢

其實就是今年馬上就要進入市場的，廣州保利臨江大道項目

幾乎全廣州翹首以盼，大量客戶包括大量的同行都在圍觀這塊城市絕版地塊最后會出什么產品

這本該是一塊沒什么營銷難度的地塊，但是正是基于對于廣州塔尖類客群的系統性梳理以及深度調研

也為了給到市場足夠好的呈現和表達

保利就為此輸出了今年整個保利集團的年度旗艦型非標產品

保利臨江大道項目效果圖

單盤主義工作室深度參與項目前期產品開發接近一年的時間，這真的是在我眼里領先行業周期5年的一個項目

保利推翻自己過往所有的成功經驗，重新開始挑戰自我

社區內所有的規格材質都是非標

保利甚至找了一塊空地在現場擺放了一遍直到滿意之后才在現場開始鋪裝

目標就是在體系之上擁有更挑戰行業預期的存在

就是因為發現客戶極致的需求，從而推動了保利極致的辦法

特殊問題總有特殊辦法

只要想，就能夠轉換為行動力

因為良好的客戶反饋機制，在保利身上反而沒有那種大企業的臃腫，反而增添了一股圍繞產品力的滿腔熱血

04

所以我們看到保利產品能力的呈現到底看到了什么

今天我們只聚焦在保利的高端市場

而且是一年時間內產生的變化

如果我們把視線放在保利所有的項目

并且拉長時間看過去五年和未來十年

我想畫面會更震撼

這背后本質上想和大家傳遞的就是這種產品進階的能力

我們反哺每一個具體的項目，都在試圖還原保利的研發動機和開發過程

我們看到了客戶調研，看到了方案測試，看到了實景呈現，也看到了單品在城市間蔓延

保利不僅僅在構建自己的產品線，更是在構建可落地的產品力

產品需要提升不應該停留在口號

客戶需求如何被滿足不能只是一個困惑

所有的產品研發都是基于地段價值和項目本體的適配

一年時間很快，一年時間或許也很痛苦

一年時間亦或能夠成就那個了不起的保利發展

廣州保利天曜實景圖

改變市場認知靠的不是一個個口號，而是一個個項目，一個個項目的執行

沒有捷徑

房地產開發所有的捷徑都是彎路，但所有的彎路都是必經之路

保利發展趟過這潭水

堅定不移，也興奮不已

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6252篇原創文章

免責聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請，效果圖的景觀風格、布局效果等，并非開發商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規劃、設計變更原因，以上示意圖、效果圖、實景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調整，開發商不再另行通知，敬請關注相關最新宣傳資料，買賣雙方權利義務以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準。發布時間：2025年9月