王石離任前留給萬科的“大禮包”，如今成了燙手山芋！

2017年6月30日，王石卸任萬科董事會(huì)主席，同日擔(dān)任萬科董事會(huì)名譽(yù)主席，次日就任萬科公益基金會(huì)理事長(zhǎng)。

就在他離任的前一天，即2017年6月29日，位于廣州的南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心舉行了一場(chǎng)重量級(jí)拍賣會(huì)，參與競(jìng)拍的有中海、碧桂園、保利、越秀、信達(dá)、萬科、華發(fā)和華潤(rùn)八大知名房企，爭(zhēng)奪“廣信資產(chǎn)包”。

最終，萬科通過全資控股的廣州萬溪企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“廣州萬溪”），以551億的天價(jià)競(jìng)得。

什么是“廣信資產(chǎn)包”？

1999年，中國(guó)第二大信托投資公司——廣東國(guó)際信托投資公司（簡(jiǎn)稱“廣東國(guó)投”）向廣東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)。其資產(chǎn)總額為214.71億元，負(fù)債總額361.65億元，資不抵債146.94億元。

2003年2月28日，廣信破產(chǎn)案終結(jié)破產(chǎn)程序，廣東國(guó)投及其3家全資子公司廣東國(guó)際租賃公司、廣信企業(yè)發(fā)展公司和廣信深圳公司的破產(chǎn)清償率分別為12.52%、11.5%、28%和19.48%。

不過，廣東國(guó)投另一全資子公司廣東省信托房產(chǎn)開發(fā)公司（簡(jiǎn)稱“廣信房產(chǎn)”）并未進(jìn)行破產(chǎn)清算，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)涉及眾多中小業(yè)主和供應(yīng)商，債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。

當(dāng)時(shí)，廣信地產(chǎn)只有廣東國(guó)際大廈、江灣城、花地灣翠竹苑等少數(shù)幾個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目被拍賣抵債，其他未拍賣資產(chǎn)就構(gòu)成了“廣信資產(chǎn)包”的主要部分。

2010年1月，廣東國(guó)投歷經(jīng)五次破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配，確認(rèn)破產(chǎn)債權(quán)共計(jì)347筆，債權(quán)總金額為人民幣201億元，分配財(cái)產(chǎn)合計(jì)37億元，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配累計(jì)清償比例從最初的12.52%提升至18%。

2017年，由于房?jī)r(jià)大漲帶動(dòng)地價(jià)也跟著大漲，廣信房產(chǎn)持有的土地資產(chǎn)成為“香餑餑”，不用破產(chǎn)清算了。

這份被王石稱為“離別大禮包”的資產(chǎn)，分為三個(gè)部分：

1、廣東國(guó)投持有的，對(duì)廣信房產(chǎn)的三項(xiàng)權(quán)益，評(píng)估值為404.41億元：100%投資權(quán)益；債權(quán)及相應(yīng)利息；受讓實(shí)業(yè)公司對(duì)廣信房產(chǎn)的債權(quán)及相應(yīng)利息。

2、廣東國(guó)投旗下三家已經(jīng)破產(chǎn)清算的全資子公司——廣東國(guó)際租賃公司、廣信企業(yè)發(fā)展公司和廣東國(guó)投深圳公司，都對(duì)廣信房產(chǎn)持有債權(quán)，本息合計(jì)38.58億元。

這三家公司的破產(chǎn)清算組或破產(chǎn)清算小組，委托廣東國(guó)投破產(chǎn)清算組將上述債權(quán)在本次拍賣中一并出售。

3、廣東國(guó)投持有的對(duì)廣東國(guó)投廣州房地產(chǎn)分公司100%投資權(quán)益，評(píng)估值為3.78億元。

上述三項(xiàng)資產(chǎn)打包掛牌底價(jià)為446.77億元，超過廣東國(guó)投1999年申請(qǐng)破產(chǎn)時(shí)361.65億元的負(fù)債總額。

最核心的資產(chǎn)是：廣州市區(qū)的16宗可開發(fā)土地，對(duì)應(yīng)權(quán)益可開發(fā)計(jì)容建筑面積約211萬平方米，大多位于荔灣、越秀兩大主城區(qū)，主要由廣信房產(chǎn)持有。

其中，最大的一宗是位于芳村花地灣的1500畝土地，廣信房產(chǎn)于1988年以2.808億元中標(biāo)競(jìng)得。

該地塊樓面地價(jià)折后為218元/平方米，在當(dāng)時(shí)并不算便宜。而2017年拍賣時(shí)，附近的廣鋼新城土地出讓樓面地價(jià)已高達(dá)4.2萬元/平方米，29年來上漲近200倍。

因此，除了551億的購入價(jià)款外，萬科還要支付由稅務(wù)部門核定的、廣信房產(chǎn)和廣東國(guó)投廣州房地產(chǎn)分公司因改制而應(yīng)繳納的土地增值稅，預(yù)估約315億元。

此外，競(jìng)得人還要自行解決與小業(yè)主、供應(yīng)商等債權(quán)人的債務(wù)糾紛。

為此，萬科接盤后成立了相應(yīng)的法務(wù)團(tuán)隊(duì)，專門處理廣信資產(chǎn)包涉及的2800多起債權(quán)債務(wù)訴訟與糾紛，直至現(xiàn)在仍未完全解決。

2019年1月9日，廣州萬溪與廣東國(guó)投破產(chǎn)清算組簽署《關(guān)于改制土增稅預(yù)估及轉(zhuǎn)讓款確認(rèn)書》，雙方結(jié)束對(duì)兩家公司的共同監(jiān)管，破產(chǎn)清算組于當(dāng)日向廣州萬溪移交兩家公司的實(shí)際控制權(quán)。

同年3月22日，廣東省高級(jí)人民法院裁定：準(zhǔn)許“廣國(guó)投案”清算組第六次破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案，指定清算組負(fù)責(zé)執(zhí)行事宜。

至此，中國(guó)首宗非銀行金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)案最終以全部債權(quán)足額清償結(jié)案。

同年8月29日和12月2日，廣信房產(chǎn)和廣東國(guó)投廣州房地產(chǎn)分公司分別完成改制，從全民所有制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司。

截至2020年6月30日，萬科為廣信資產(chǎn)包累計(jì)投入470.4億元。其中廣信資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓款416億元（尚有135億未支付），其他費(fèi)用、支出、以及投入的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金共計(jì)54.4億元。

或許覺得吃不下這么一大塊資產(chǎn)，萬科在2020年引進(jìn)7名戰(zhàn)略投資者共同開發(fā)，合計(jì)回籠資金390.4億元。

具體方式是：萬科將廣州萬溪50%股權(quán)以70.4億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”；收回前期向廣州萬溪和廣信資產(chǎn)包提供的股東投入320億元，并繼續(xù)擔(dān)任項(xiàng)目操盤方。

在這320億元中，70.4億元為新股東投入置換前期原股東（廣州萬科企業(yè)有限公司）投入，249.6億元為通過并購貸款置換前期原股東投入。

“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”規(guī)模人民幣196億元，預(yù)定存續(xù)期限為年，一共有7名投資人，分別是：

1、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司，持有50%份額。

2、深圳市綠景華城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，持股20%份額，該公司隸屬于綠景系。

綠景系被業(yè)界稱為“深圳舊改王”，不久前拿下“白石洲”這個(gè)航母級(jí)舊改項(xiàng)目。萬科持有其核心公司——在港上市的綠景中國(guó)地產(chǎn)5.94%的股份，為當(dāng)時(shí)的第三大股東。

3、上海瑞塘企業(yè)管理有限公司，持有7.5%份額，為文一地產(chǎn)有限公司全資子公司。

4、深圳市琳珠凱粵投資有限公司，持有7.5%份額，背后是深圳龍崗開發(fā)商琳珠集團(tuán)。

5、深圳市景陽投資發(fā)展有限公司，持有5%份額，曾于2019年獨(dú)立開發(fā)深圳布吉片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目景華領(lǐng)峯。

6、深圳市興遠(yuǎn)企業(yè)管理有限公司，持有5%份額。

7、深圳勤升企業(yè)管理有限公司，持有5%份額。

經(jīng)過一番折騰后，廣信資產(chǎn)包里的土地于2021年才正式開發(fā)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣信資產(chǎn)包已經(jīng)開發(fā)出7個(gè)項(xiàng)目，包括位于花地灣的金域曦府、瑧園、朗庭、傲璟，位于白云區(qū)的瑧山府、喜悅里，位于越秀東山的瑧樾府。

萬科2024年財(cái)報(bào)披露：廣信資產(chǎn)包的規(guī)劃計(jì)容建筑面積約305.03萬平米；而截至2024年末，完工率僅15%。

2023年，萬科遭遇財(cái)務(wù)危機(jī)，開始甩賣資產(chǎn)，廣信資產(chǎn)包的項(xiàng)目也不例外。

今年以來，廣州萬溪陸續(xù)分3次將8項(xiàng)資產(chǎn)擺上貨架出售：

1、6月23日，廣州荔灣金域曦府的底商曦街、天河銀利街107號(hào)住宅。

2、9月8日，白云區(qū)遠(yuǎn)景小區(qū)辦公物業(yè)、越秀區(qū)東興小區(qū)住宅物業(yè)、佛山南海木門加工廠工業(yè)物業(yè)以及珠海香洲區(qū)樂園新村商業(yè)物業(yè)。

上述資產(chǎn)在招標(biāo)截止日，都未公布買家信息，很可能沒有找到接盤俠。

3、9月17日，越秀區(qū)下塘西路一棟商辦物業(yè)、越秀區(qū)童心路一棟辦公樓。

根據(jù)相關(guān)公告，這兩棟樓目前帶有租約，投標(biāo)人必須接受租賃合同的全部?jī)?nèi)容及租賃條件，而且要在2025年12月15日前繳清全款。

老王離任前留下的“大禮包”，現(xiàn)在成了燙手山芋！