廣東
南沙區府板塊，悄然冒出一個全新盤。
項目名星河·東悅府，預計本月底正式對外開放。
作為板塊內久違的“新面孔”，這個項目的實力如何？
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看到星河·東悅府這個名字，可能很多人都在踩它跟東灣村舊改項目星河東悅灣的關系。
實際上，它的確是東灣村舊改的融資地塊之一，因此大可把它看成是星河東悅灣的第五期。
根據公開信息，該地塊于2025年2月以協議出讓方式供給星河地產，出讓價格約1.81億元。
地塊位于鳳凰大道西側、大山乸東側，地處東灣村吸水腳片區，可建設用地面積約2.88萬㎡。
說起來，星河在這里也是大手筆，當年以約67億元拿下東灣村巨無霸舊改項目，規劃打造集政務、商業、企業總部、人文藝術于一體的綜合大城。
我們如今看到的星河COCO Park、華師附小以及東悅灣前四期，均是這一藍圖的組成部分。
而本次的東悅府地塊，標志著開發重點正式從早期的留用地轉向對原住民區（吸水腳片區）的全面更新改造，是整個項目承前啟后的“收官之作”。
與前四期相比，東悅府具備兩大獨特優勢——
一是依山而建，景觀視野更佳。
項目西側直接毗鄰約946萬㎡的大山乸森林公園，是區府板塊內難得的“山景住宅”，視野和生態環境優于前期多數樓棟。
二是“新規”戶型，產品力升級。
項目報建剛好趕在今年計容新規政策收緊前的節點，因此成為了南沙區府第一個，也可能是最后一個的“超新規”產品，在實用率上最高可達到128%。
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再具體看項目本身。
項目分兩期開發，規劃9棟住宅，預計首推的是最南側的2棟和3棟，19層小高層的設計，臨近配建的幼兒園。
產品涵蓋建面約89-138㎡四至五房，普遍采用南向大面寬的設計，采光極佳，也更符合廣州人的置業偏好。
其中，建面約89㎡戶型和109㎡戶型類似，都做到了四房帶主套，南北對流，而且客廳可以與一間次臥打通。
建面約106㎡和111㎡戶型則是另一種布局，動靜分離，臥室清一色配備L型轉角飄窗，不僅提升了空間感，更優化了觀景視野。
建面約123㎡和138㎡戶型都可做五房，滿足了多孩家庭或需要獨立書房、老人房的改善型需求，138㎡戶型還是雙主套的配置。
不得不說，如此兼具實用性和空間感的戶型，對比周邊二手房的確屬于“降維打擊”，不知道業主們慌不慌？
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最后的問題是：項目是否推薦入手？
目前項目吹風價約為2.4-2.6萬元/㎡，略高于星河東悅灣前幾期二手房的成交均價（約2.2萬元/㎡），持平周邊灣際濱江、中國鐵建花語上城、中國鐵建海語熙岸等新盤，定價屬于合理水平。
再結合周邊配套來看，項目所處的區府板塊，是南沙當前配套最成熟的“心臟地帶”。
項目也帶有星河COCO Park旁+蕉門地鐵站步行距離+華師附小的全能學鐵商條件，配套基本都是現成的，確定性強。
但從另一個角度來看，發展如此醇熟的地方，也意味著周邊并不缺房子，面臨的競爭比較激烈。
總結而言，星河·東悅府屬于一張“安全牌”。
它最大的價值在于超高實用率的戶型以及南沙最成熟、風險最低的配套基底，在保值性和居住舒適度有堅實保障，但增值爆發力或許不如某些概念新區的項目。
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