保利發(fā)展150億發(fā)債補(bǔ)血，中期凈利猛降六成，存量項(xiàng)目轉(zhuǎn)弱挑戰(zhàn)

來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

曾有專家說，“當(dāng)前資金環(huán)境持續(xù)寬松，就是為了給房地產(chǎn)‘軟著陸’”。畢竟，房地產(chǎn)本質(zhì)上也是一種金融。

樓市持續(xù)深調(diào)4年，至今仍未明顯轉(zhuǎn)機(jī)，房企業(yè)績普遍陷入大幅下滑或虧損境地，就連一線央國企也未能獨(dú)善其身。

那些背景顯赫的地產(chǎn)央國企們，面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營毛利率持續(xù)下滑收窄，從財(cái)務(wù)上尋找破局出口不失為平滑業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要選項(xiàng)，即規(guī)模補(bǔ)血，騰挪債務(wù)，以降成本等。

剛剛，保利發(fā)展公告公司擬公開發(fā)行最多150億元公司債，期限最長10年（含10年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。所募資金將擬用于“償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)、并購地產(chǎn)項(xiàng)目”及其他用途。

這幾年樓市持續(xù)深調(diào)，像保利、華潤、中海、招商、建發(fā)、越秀等一眾地產(chǎn)央國企扛起了拿地重頭戲，不僅為土地市場托底，還持續(xù)推高了溢價(jià)率，地王頻出。雖樓市銷售總規(guī)模逐年一降再降，但頭部房企以一線央國企們?yōu)橹饕踩找骢r明。

從保利發(fā)展來看，2024年直接融資新發(fā)行359億元，創(chuàng)歷年最高，而今年初以來，公開債融資補(bǔ)血繼續(xù)高亢。

比如6月中旬，保利發(fā)展曾發(fā)行國內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，募資規(guī)模85億元，6年期綜合成本2.32%，此外還借助公司債和中期票據(jù)合計(jì)發(fā)行57億元，另有新的債務(wù)工具注冊(cè)批文待發(fā)行融資。

今年上半年，保利發(fā)展新增有息負(fù)債平均成本降低21BP至2.71%，截至今年6月底綜合成本2.89%，一年期以內(nèi)有息負(fù)債規(guī)模占比又較年初下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)至21.4%。

作為當(dāng)今“房企一哥”，保利發(fā)展在資金端無論是新增融資規(guī)模還是成本優(yōu)勢均表現(xiàn)強(qiáng)悍。不過，面對(duì)樓市持續(xù)低迷，保利發(fā)展也承壓明顯。

如今年中報(bào)所述，保利發(fā)展面臨2021年及以前獲取的“存量項(xiàng)目競爭力轉(zhuǎn)弱”的挑戰(zhàn)，也采取了調(diào)規(guī)調(diào)產(chǎn)品等動(dòng)作，該部分存量項(xiàng)目上半年貢獻(xiàn)銷售額514億元且占總銷售額的35%，存量未開發(fā)項(xiàng)目新完成“調(diào)轉(zhuǎn)換退”51萬方。

保利發(fā)展還提到，今年上半年公司在2022年及之后獲取的增量項(xiàng)目立項(xiàng)兌現(xiàn)度整體較好，平均簽約利潤率回升，合計(jì)簽約金額約937億元且占比65%。

實(shí)際上，2022年起樓市突然跌入冰點(diǎn)，土地市場迎來撿漏機(jī)會(huì)，保利發(fā)展逆市拿地?cái)U(kuò)張迅猛，拿地成本較此前明顯偏低，也較2024年下半年以來重點(diǎn)城市“地王”頻出且整體地價(jià)被拉高，也有一定的優(yōu)勢。

保利發(fā)展對(duì)外披露，2022-2024年三年內(nèi)拿地合計(jì)總地價(jià)近4000億元，總貨值約7350億元，居行業(yè)第一。今年上半年新增項(xiàng)目26個(gè)，較去年同期多了14個(gè)；總地價(jià)509億元，同比增幅304%；權(quán)益地價(jià)443億元，同比增幅306%，拿地投資強(qiáng)度逆市狂飆。

從業(yè)績層面看，保利發(fā)展今年上半年實(shí)現(xiàn)營收1168.57億元，同比下滑16.08%；歸母凈利27.1億元，同比大降63.47%；扣非后歸母凈利25.8億元，同比降幅64.32%。

截至今年6月底，保利發(fā)展貨幣資金余額1385.6億元，短期借款近48億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債687.8億元，可看出其短期償債壓力不大。不過，其應(yīng)付賬款余額1225.3億元，較去年底減少233億元，其他應(yīng)付款約1112億元。