上海二手房到了非常非常微妙的時候

各位，今天我不是來販賣焦慮的，我是來想很冷靜的和大家表達一個觀點

為了剔除情緒部分，我把那些做自媒體貼圖大字那些個臟活都不用了，就為了好好說一個現象

不知道各位有沒有一個感覺啊

對于上海樓市來說，為什么看數據好像真的不錯

但是線下真實感受就完全不一樣

我們去看上海樓市的數據，其實本質上真的沒的說

8月上海成交了1.75萬套

今年過完春節之后平均的月均成交在2萬套左右

這個數據不論是橫向和其他城市比還是放在上海歷史過程中，都算不上特別差的數據

面對這樣的數據，行業內應該有信心，應該要樂觀

但是，在另外一個維度

我們去到線下門店里，問所有人，幾乎所有人都是悲觀的

門店壓縮，業務員不開單，客戶不買房，房東焦慮

所以到底出現了什么問題

以及

上海樓市有沒有出現問題

如果出現了問題，本質的問題又是什么

如果沒有問題，體感為什么會有反差

先說說為什么會有這種體感的分化，這個問題很重要，不解決這個問題很多對于未來的建議也無從說起

注意，今天聊的是感覺

就是在體感這件事上，為什么很難讓每一個個體都有堅定的信心

其實有幾個數據推動產生了情緒性變化

01

第一是掛牌量的變化導致了房東心理的變化

上海的二手房掛牌量已經到了比較夸張的程度了

鏈家體系內的掛牌接近17萬套，全上海可能已經超過20萬套

要知道2019年的時候上海庫存只有十萬套，哪怕到了2023年，這個數據也是13萬套

市場的掛牌房源變的非常多

更多的房源意味著每個房東賣房就變得更加艱難

第一競品變多了，同一個小區同時在售的房子突然變多，這種壓迫感就天然的增加

第二賣房周期變長了

賣房的人想賣房總歸是需要用錢了，在著急用錢這件事上如果房子難賣第一件事就是降價

當然，也因為比較的多了，購房者開始挑剔開始嫌棄的微表情也開始出現

這些都會讓房東感覺整體的世道在變差

02

第二是成交周期的拉長導致業務員的人效開始降低

各位有沒有覺得奇怪，為什么市場不好，但是整個市場的成交量沒有下滑

其實一個根本的變化就是，樓市里買房人或者看房量其實并沒有明顯下滑

也就是說大家的需求其實都在的

但是每個人的需求釋放周期都被拉長了，也就是看房周期變得更長了

打個簡單的比喻

如果站在現在這個時間點這個城市所有的購房者的買房周期拉長半年，但是站在半年后的月度成交量，其實是不變的

這就是為什么現在來看每個月的成交量還不錯，本質上現在買房的可能都是一年前就在看房的這波人

但是這個對應的另一面

就是每個中介，為了完成一單的成交，整體的服務周期就要變長

以前一年可以成交1.5組客戶，現在一年可能只有一組了

這直接帶來的就是業務員的收入下滑以及心力有更多的內耗

這必然會導致焦慮的情緒或者整體服務水準的下滑

說實話這群人是上海樓市整體輿論的中堅力量群體，他們的焦慮也使得整體的買賣過程會產生一定程度的變形

03

第三個說說購房者

從當下每一個購房者的體感來說，哪怕當下買房了，他不會因為買到房感覺到快樂和開心

這是挺無奈的

就是一個人現在買到房了，如果后面半年時間一直看到小區隔壁房子又在降價，或者朋友親戚吐槽他買房的決定，這給人的感覺也實在是太喪了

因為正在買房的人，當下就是一個特殊的群體，而群體本身就沒辦法做到絕對理智

關鍵人群中的信心沒辦法建立，這也讓整個樓市的悲觀面多了一絲的呈現

04

購房者、中介、賣房人這三者幾乎構成樓市基本面99%的人群

他們此時在樓市里的體感都是不好的，這也就導致了為什么大家總是覺得市場冷淡的根本原因

也產生了看數據和真實體感出現分化的本質性變化

這個時候一直出政策有用，但是可能沒那么有用，因為這三個角色的體感很難用一個政策進行本質性改變

所以如何扭轉這個趨勢，精細化的微調就很重要

首先可以改變的就是買房人，樓市要好需要提升剛剛買到房子的人的幸福指數

必須要讓他們覺得現在買房，得到好處了或者占到便宜了

這個結不解開，樓市的信心很難本質性改變

建議給到幾個舉措：

1、效仿其他消費券的形式

推出定期限時的中介費減免活動，財政補貼支持大家買房，降低購房成本

2、房產稅的減免

上海的房產稅制度本身就是一個試點，不論是不是激活樓市本身就沒有繼續執行的必要，與其各種口子放開不如徹底取消

3、支持后二手房市場的長鏈路激活

比如后面的裝修、輕裝修、包括租賃運營服務等

政府出面組合后市場和中介市場的打包服務，類似出臺買房多久之后進行裝修可以多少減免的服務

4、減免裝修市場中的大量過程成本

真裝修過的朋友才會知道裝修除了裝修成本，還有各種各樣的成本產生，什么垃圾清運費啦什么的

這塊成本也可以定向取消或者減免

什么意思

總而言之，就是現在必須要給人感覺：臥槽現在買房好方便好劃算，買到一套性價比不錯的房子而且后面的各種成本都有降低

這個很重要，只有在這個元素能夠激活，市場整體的悲觀情緒才有可能在根本上開始緩和

05

那對于中介來說，還有什么可以做

我有一句說一句，中介這個賽道這些年確實被妖魔化的太嚴重了

不論是買房的還是賣房的，咱們先把過往的江湖恩怨先放放

樓市要好，一個穩定高素質堅定的中介是必須要存在的

所謂的手拉手直接成交或者互聯網直連的方式對于樓市一定是弊端大于優勢

咱們這點客觀事實必須認清楚

就像結婚率低就一定需要婚介，就業難就需要職場中介一樣，現在的樓市也一定需要中介團隊

但是中介此時能夠做什么，我也出點餿主意

我倒是覺得現在二手房市場也可以定期做做什么房展會之類的活動了

以前08年09年的時候，一手房經常每年在上海都會弄兩次房展會

后來樓市好了就再也沒人弄了

現在二手房市場不好，通過定向的展會以及活動，如果能夠把優秀的房源推入市場

對于成交的轉換一定有幫助

除了點對點的對接，大型的事件性活動，不論是機構還是政府層面，都應該支持去弄

06

當然其中最難的還是房東，因為掛牌量的提升已經成為沒辦法改變的事實

房東的信心在很長一段時間不會有本質性的變化

沒事不要買太多套房子也是真的，放在手里空置著確實有點燙手

另外很重要的一點

行業內有一個判斷或許也可以改改了

我入行的時候一直都有說上海樓市有一個1.5-2萬套的榮枯線

大概意思就是二手房在這個維度的成交都是比較穩健的，過了2萬套就樓市過熱，低于1.5萬套就樓市過冷

這個幾乎已經成為了業內主流的判斷

我想和大家說的是，其實這個判斷已經過時了，而且有非常嚴重的錯誤

以前之所以有所謂的榮枯線，是基于樓市二手庫存相對穩定的10萬套左右的數字，所以才有所謂的每個月2萬套，庫存支持一年去化的穩健標準

但是現在的庫存已經遠高于當初

所以所謂的榮枯線的標準也需要對應的調整

至于多少我們今天按下不表，核心想表達的就是，不要再用2萬套的數字簡單的判斷樓市，非常不精準并且極其容易出現錯誤的預判

07

最后的最后，說下為什么要寫這篇文章

就像標題所謂，上海樓市到了很微妙的時候了

因為政策一直出，樓市數據看上去還行，但是基層面依然感覺溫暖

很多問題不解決，可能隱患會越發的累積

而且更重要的是，從目前行業發展趨勢來看，在政策維度的注意力大多放在一手房市場

包括一手房的積分制度啦，土地層面的產品放松了，預售價格的管控等等

都在很明顯的支持一手房

這一點其實我很能理解，而且也是毋庸置疑

畢竟一手房事關城市財政以及招商引資，而且一手樓市也是現在輿論感知的重要方向

但是

我今天有一句話要放在這里

上海樓市想要真正回暖，二手房層面存在的問題需要得到更加足夠的重視

伴隨著庫存的持續增加，后續的隱患會更大

現在激活二手樓市不再是簡單的放松首付放松貸款這種直白的政策了，需要做的是全方位的發力

充分調動起每個環節上的各種力量的充分執行

還是那句話，上海樓市是全國最健康的樓市，這個城市依然有需求依然在每個月的穩定釋放

但是不代表問題不存在

現在需要的是對這個行業有更多的注意力和關注度，得到更加精細化的關心和系統性的投入

這個市場才會得到改變

二手樓市一方面代表著城市最主要的需求釋放區，與此同時也是城市購買力的來源，更多的購房者都是通過賣房之后產生了收入然后再能去買房

所以二手樓市的好才是行業真正的好

08

好了今天就說這么多了

希望說的有人看到，希望說的有人看懂

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6237篇原創文章