上海二手房到了非常非常微妙的時候

各位，今天我不是來販賣焦慮的，我是來想很冷靜的和大家表達(dá)一個觀點(diǎn)

為了剔除情緒部分，我把那些做自媒體貼圖大字那些個臟活都不用了，就為了好好說一個現(xiàn)象

不知道各位有沒有一個感覺啊

對于上海樓市來說，為什么看數(shù)據(jù)好像真的不錯

但是線下真實(shí)感受就完全不一樣

我們?nèi)タ瓷虾鞘械臄?shù)據(jù)，其實(shí)本質(zhì)上真的沒的說

8月上海成交了1.75萬套

今年過完春節(jié)之后平均的月均成交在2萬套左右

這個數(shù)據(jù)不論是橫向和其他城市比還是放在上海歷史過程中，都算不上特別差的數(shù)據(jù)

面對這樣的數(shù)據(jù)，行業(yè)內(nèi)應(yīng)該有信心，應(yīng)該要樂觀

但是，在另外一個維度

我們?nèi)サ骄€下門店里，問所有人，幾乎所有人都是悲觀的

門店壓縮，業(yè)務(wù)員不開單，客戶不買房，房東焦慮

所以到底出現(xiàn)了什么問題

以及

上海樓市有沒有出現(xiàn)問題

如果出現(xiàn)了問題，本質(zhì)的問題又是什么

如果沒有問題，體感為什么會有反差

先說說為什么會有這種體感的分化，這個問題很重要，不解決這個問題很多對于未來的建議也無從說起

注意，今天聊的是感覺

就是在體感這件事上，為什么很難讓每一個個體都有堅(jiān)定的信心

其實(shí)有幾個數(shù)據(jù)推動產(chǎn)生了情緒性變化

01

第一是掛牌量的變化導(dǎo)致了房東心理的變化

上海的二手房掛牌量已經(jīng)到了比較夸張的程度了

鏈家體系內(nèi)的掛牌接近17萬套，全上海可能已經(jīng)超過20萬套

要知道2019年的時候上海庫存只有十萬套，哪怕到了2023年，這個數(shù)據(jù)也是13萬套

市場的掛牌房源變的非常多

更多的房源意味著每個房東賣房就變得更加艱難

第一競品變多了，同一個小區(qū)同時在售的房子突然變多，這種壓迫感就天然的增加

第二賣房周期變長了

賣房的人想賣房總歸是需要用錢了，在著急用錢這件事上如果房子難賣第一件事就是降價

當(dāng)然，也因?yàn)楸容^的多了，購房者開始挑剔開始嫌棄的微表情也開始出現(xiàn)

這些都會讓房東感覺整體的世道在變差

02

第二是成交周期的拉長導(dǎo)致業(yè)務(wù)員的人效開始降低

各位有沒有覺得奇怪，為什么市場不好，但是整個市場的成交量沒有下滑

其實(shí)一個根本的變化就是，樓市里買房人或者看房量其實(shí)并沒有明顯下滑

也就是說大家的需求其實(shí)都在的

但是每個人的需求釋放周期都被拉長了，也就是看房周期變得更長了

打個簡單的比喻

如果站在現(xiàn)在這個時間點(diǎn)這個城市所有的購房者的買房周期拉長半年，但是站在半年后的月度成交量，其實(shí)是不變的

這就是為什么現(xiàn)在來看每個月的成交量還不錯，本質(zhì)上現(xiàn)在買房的可能都是一年前就在看房的這波人

但是這個對應(yīng)的另一面

就是每個中介，為了完成一單的成交，整體的服務(wù)周期就要變長

以前一年可以成交1.5組客戶，現(xiàn)在一年可能只有一組了

這直接帶來的就是業(yè)務(wù)員的收入下滑以及心力有更多的內(nèi)耗

這必然會導(dǎo)致焦慮的情緒或者整體服務(wù)水準(zhǔn)的下滑

說實(shí)話這群人是上海樓市整體輿論的中堅(jiān)力量群體，他們的焦慮也使得整體的買賣過程會產(chǎn)生一定程度的變形

03

第三個說說購房者

從當(dāng)下每一個購房者的體感來說，哪怕當(dāng)下買房了，他不會因?yàn)橘I到房感覺到快樂和開心

這是挺無奈的

就是一個人現(xiàn)在買到房了，如果后面半年時間一直看到小區(qū)隔壁房子又在降價，或者朋友親戚吐槽他買房的決定，這給人的感覺也實(shí)在是太喪了

因?yàn)檎谫I房的人，當(dāng)下就是一個特殊的群體，而群體本身就沒辦法做到絕對理智

關(guān)鍵人群中的信心沒辦法建立，這也讓整個樓市的悲觀面多了一絲的呈現(xiàn)

04

購房者、中介、賣房人這三者幾乎構(gòu)成樓市基本面99%的人群

他們此時在樓市里的體感都是不好的，這也就導(dǎo)致了為什么大家總是覺得市場冷淡的根本原因

也產(chǎn)生了看數(shù)據(jù)和真實(shí)體感出現(xiàn)分化的本質(zhì)性變化

這個時候一直出政策有用，但是可能沒那么有用，因?yàn)檫@三個角色的體感很難用一個政策進(jìn)行本質(zhì)性改變

所以如何扭轉(zhuǎn)這個趨勢，精細(xì)化的微調(diào)就很重要

首先可以改變的就是買房人，樓市要好需要提升剛剛買到房子的人的幸福指數(shù)

必須要讓他們覺得現(xiàn)在買房，得到好處了或者占到便宜了

這個結(jié)不解開，樓市的信心很難本質(zhì)性改變

建議給到幾個舉措：

1、效仿其他消費(fèi)券的形式

推出定期限時的中介費(fèi)減免活動，財政補(bǔ)貼支持大家買房，降低購房成本

2、房產(chǎn)稅的減免

上海的房產(chǎn)稅制度本身就是一個試點(diǎn)，不論是不是激活樓市本身就沒有繼續(xù)執(zhí)行的必要，與其各種口子放開不如徹底取消

3、支持后二手房市場的長鏈路激活

比如后面的裝修、輕裝修、包括租賃運(yùn)營服務(wù)等

政府出面組合后市場和中介市場的打包服務(wù)，類似出臺買房多久之后進(jìn)行裝修可以多少減免的服務(wù)

4、減免裝修市場中的大量過程成本

真裝修過的朋友才會知道裝修除了裝修成本，還有各種各樣的成本產(chǎn)生，什么垃圾清運(yùn)費(fèi)啦什么的

這塊成本也可以定向取消或者減免

什么意思

總而言之，就是現(xiàn)在必須要給人感覺：臥槽現(xiàn)在買房好方便好劃算，買到一套性價比不錯的房子而且后面的各種成本都有降低

這個很重要，只有在這個元素能夠激活，市場整體的悲觀情緒才有可能在根本上開始緩和

05

那對于中介來說，還有什么可以做

我有一句說一句，中介這個賽道這些年確實(shí)被妖魔化的太嚴(yán)重了

不論是買房的還是賣房的，咱們先把過往的江湖恩怨先放放

樓市要好，一個穩(wěn)定高素質(zhì)堅(jiān)定的中介是必須要存在的

所謂的手拉手直接成交或者互聯(lián)網(wǎng)直連的方式對于樓市一定是弊端大于優(yōu)勢

咱們這點(diǎn)客觀事實(shí)必須認(rèn)清楚

就像結(jié)婚率低就一定需要婚介，就業(yè)難就需要職場中介一樣，現(xiàn)在的樓市也一定需要中介團(tuán)隊(duì)

但是中介此時能夠做什么，我也出點(diǎn)餿主意

我倒是覺得現(xiàn)在二手房市場也可以定期做做什么房展會之類的活動了

以前08年09年的時候，一手房經(jīng)常每年在上海都會弄兩次房展會

后來樓市好了就再也沒人弄了

現(xiàn)在二手房市場不好，通過定向的展會以及活動，如果能夠把優(yōu)秀的房源推入市場

對于成交的轉(zhuǎn)換一定有幫助

除了點(diǎn)對點(diǎn)的對接，大型的事件性活動，不論是機(jī)構(gòu)還是政府層面，都應(yīng)該支持去弄

06

當(dāng)然其中最難的還是房東，因?yàn)閽炫屏康奶嵘呀?jīng)成為沒辦法改變的事實(shí)

房東的信心在很長一段時間不會有本質(zhì)性的變化

沒事不要買太多套房子也是真的，放在手里空置著確實(shí)有點(diǎn)燙手

另外很重要的一點(diǎn)

行業(yè)內(nèi)有一個判斷或許也可以改改了

我入行的時候一直都有說上海樓市有一個1.5-2萬套的榮枯線

大概意思就是二手房在這個維度的成交都是比較穩(wěn)健的，過了2萬套就樓市過熱，低于1.5萬套就樓市過冷

這個幾乎已經(jīng)成為了業(yè)內(nèi)主流的判斷

我想和大家說的是，其實(shí)這個判斷已經(jīng)過時了，而且有非常嚴(yán)重的錯誤

以前之所以有所謂的榮枯線，是基于樓市二手庫存相對穩(wěn)定的10萬套左右的數(shù)字，所以才有所謂的每個月2萬套，庫存支持一年去化的穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)

但是現(xiàn)在的庫存已經(jīng)遠(yuǎn)高于當(dāng)初

所以所謂的榮枯線的標(biāo)準(zhǔn)也需要對應(yīng)的調(diào)整

至于多少我們今天按下不表，核心想表達(dá)的就是，不要再用2萬套的數(shù)字簡單的判斷樓市，非常不精準(zhǔn)并且極其容易出現(xiàn)錯誤的預(yù)判

07

最后的最后，說下為什么要寫這篇文章

就像標(biāo)題所謂，上海樓市到了很微妙的時候了

因?yàn)檎咭恢背觯瑯鞘袛?shù)據(jù)看上去還行，但是基層面依然感覺溫暖

很多問題不解決，可能隱患會越發(fā)的累積

而且更重要的是，從目前行業(yè)發(fā)展趨勢來看，在政策維度的注意力大多放在一手房市場

包括一手房的積分制度啦，土地層面的產(chǎn)品放松了，預(yù)售價格的管控等等

都在很明顯的支持一手房

這一點(diǎn)其實(shí)我很能理解，而且也是毋庸置疑

畢竟一手房事關(guān)城市財政以及招商引資，而且一手樓市也是現(xiàn)在輿論感知的重要方向

但是

我今天有一句話要放在這里

上海樓市想要真正回暖，二手房層面存在的問題需要得到更加足夠的重視

伴隨著庫存的持續(xù)增加，后續(xù)的隱患會更大

現(xiàn)在激活二手樓市不再是簡單的放松首付放松貸款這種直白的政策了，需要做的是全方位的發(fā)力

充分調(diào)動起每個環(huán)節(jié)上的各種力量的充分執(zhí)行

還是那句話，上海樓市是全國最健康的樓市，這個城市依然有需求依然在每個月的穩(wěn)定釋放

但是不代表問題不存在

現(xiàn)在需要的是對這個行業(yè)有更多的注意力和關(guān)注度，得到更加精細(xì)化的關(guān)心和系統(tǒng)性的投入

這個市場才會得到改變

二手樓市一方面代表著城市最主要的需求釋放區(qū)，與此同時也是城市購買力的來源，更多的購房者都是通過賣房之后產(chǎn)生了收入然后再能去買房

所以二手樓市的好才是行業(yè)真正的好

08

好了今天就說這么多了

希望說的有人看到，希望說的有人看懂

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6237篇原創(chuàng)文章