一二手房價同比降幅收窄，止跌回穩還需繼續努力

價格、庫存指標邊際改善，但房地產銷售仍在下降，行業修復需要一個過程

◎ 文 / 馬千里

9月15日上午，國家統計局如期發布2025年8月宏觀經濟和房地產數據。國民經濟保持總體平穩、穩中有進發展態勢。地產行業方面，受季節性因素和供給結構等因素影響，國房景氣指數持續回落，開發投資、銷售同比降幅均有所擴大。但得益于中央和地方穩市場政策的積極推進，房價指數邊際改善，同比降幅延續收窄，待售面積也在持續回落。

01

各地積極強化宏觀調節政策

消費大環境發展延續向好

2025年8月，各地區各部門積極強化宏觀政策調節，縱深推進全國統一大市場建設，著力做強國內大循環，國民經濟保持總體平穩、穩中有進發展態勢。具體來看：

第一、工業生產較快增長，裝備制造業和高技術制造業增勢較好。8月份，全國規模以上工業增加值同比增長5.2%，環比增長0.37%。裝備制造業增加值同比增長8.1%，高技術制造業增加值增長9.3%，分別快于全部規模以上工業增加值2.9和4.1個百分點。第二，市場銷售平穩增長，服務零售增長較快。8月份，社會消費品零售總額39668億元，同比增長3.4%；環比增長0.17%。第三，固定資產投資保持增長，制造業投資增長較快。前8月，扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長4.2%，制造業投資增長5.1%。第四，貨物進出口持續增長，貿易結構繼續優化。8月份，貨物進出口總額38744億元，同比增長3.5%。其中，出口23035億元，增長4.8%；進口15709億元，增長1.7%。第五，就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率季節性上升。1-8月份，全國城鎮調查失業率平均值為5.2%。8月份，全國城鎮調查失業率為5.3%，比上月上升0.1個百分點，與上年同月持平。

從8月金融數據來看，M1同比增長6%，同比增速再創2024年以來新高。M2同比增長8.8%，與上月增速持平。自2025年以來，M1-M2剪刀差持續震蕩回落，8月份已經降至2.8個百分點，居民消費意愿持續提振。8月上旬財政部、央行、金融監管總局聯合發布《個人消費貸款財政貼息政策實施方案》，對小額消費貸款和重點領域消費貸款貼息，年貼息比例為1個百分點。再加之年內以舊換新、國補促銷活動的持續，消費市場的復蘇，也在進一步鞏固經濟、就業和人口發展的穩定局面。

央行披露金融統計數據顯示，前八個月人民幣貸款增加13.46萬億元，住戶貸款增加7110億元，而住戶中長期貸款增加1.08萬億元。當前房地產市場銷售端雖然仍面臨不確定性挑戰，但在積極的財政和金融政策支持下，各類以舊換新等促消費政策，還是在有效提振居民消費指標。

8月22日，國務院常務會議指出，要在對政策實施情況進行認真總結評估的基礎上，加強統籌協調，完善實施機制，更好發揮對擴大內需的推動作用。進一步強化財稅金融等政策支持，創新消費投資場景，優化消費投資環境，綜合施策釋放內需潛力。隨著整體消費大環境的改善，經濟環境延續穩中有進，房地產市場也有望在從中獲益，并進一步加快形成發展新模式。

02

新房成交規模延續季節性低位

典型城市開盤去化率迎來回升

8月份，受行業周期性影響，新房交易規模延續季節性低位。根據國家統計局公布數據推算，8月全國新建商品房銷售面積5744萬平方米，銷售額5449億元，環比均小幅回升，但仍延續年內低位。同比來看，受同期基數上行影響，2025年8月商品房銷售面積下降10.6%，降幅較上月擴大了2.8個百分點。房企到位資金方面，8月份個人按揭貸款新增939億元，較上年同期同比下降20%，同樣出現較大回落。庫存指標方面，8月商品房待售面積環比下降307萬平方米，連續6個月下降，行業庫存壓力繼續減輕。

具體城市方面，克而瑞百城數據顯示，8月各能級城市新房交易規模均同比回落，不過重慶、昆明、合肥、寧波等少數城市，成交量仍能保持同比上升。在去化率指標方面，得益于二線城市新規和高端項目入市，隨著新增供給平均質量的提升，8月份去化率較上月提升12個百分點至42%，其中重慶、長沙、成都、寧波、杭州本月開盤去化率均超過70%。典型如重慶龍湖御湖境，得益于核心地段優勢，各類優質配套齊全，再加之四代住宅產品高贈送優勢，與周邊其他項目形成差異化競爭優勢，自5月首開入市以來，每次推盤去化均為熱銷。

8月國務院會議表態，將采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，月末兩部委通過了城市高質量發展的落實文件，將進一步加快城市更新工作的推動節奏，為房地產市場帶來更多高質量的新增投資和有效住房供給。而九月初國務院批復的《全國部分地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案》，更是進一步加快了行業的供給側改革，明確將賦予試點地區更大的土地資源管理自主權，支持地區依據人口存量和變化趨勢來匹配新增建設用地，并鼓勵采取市場化方式盤活存量閑置土地，進一步提高土地節約集約利用水平。土地要素使用效率的提高，勢必伴隨著大量城鎮低效用地的再開發，例如國有企事業單位的低效廠房、樓宇、堆場等，將為房地產市場帶來更多高質量用地的供應，在供給側為當前行業止跌回穩提供更多助力。

03

房價同比降幅延續收窄

連續兩月均有5城房價同比上漲

2025年8月，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，但同比降幅總體繼續收窄，房價指數走勢仍在持續邊際改善。8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.4%和3.7%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4個百分點。

環比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.2%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。

8月份以來，地方穩市場新政迎來了新一輪的密集發布期，各類促需求類政策密集出臺，8月份各地即出臺了24次公積金優化類政策、13次補貼和稅費優惠類政策。在限制性政策松綁方面，8月以來北京、上海、深圳更是相繼松綁限購、并同步出臺促需求類政策優惠，進一步加快了各地置業需求的入市節奏。

得益于各地政策面的大力支持，在行業傳統淡季的8月，70城房價雖然延續環比下跌，但跌幅較上年同期有所改善，同比指數降幅也延續收窄。上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊5市新房價格同比指數更是連續兩月同比上漲；而新房價格環比止跌的城市數量，也上升至13個，較7月份增加了3個。隨著9、10月份行業優質供應以及營銷力度的周期性加強，預計70城房價指數將延續下半年以來的向好局面，也會有更多城市迎來房價指數的企穩信號。

04

基期高位致新開工同比降幅擴大

后市有望延續邊際改善

1—8月份，房地產開發企業房屋施工面積643109萬平方米，同比下降9.3%，降幅較前7月擴大0.1個百分點。其中，住宅施工面積448460萬平方米，下降9.6%。

1-8月房屋新開工面積39801萬平方米，下降19.5%。其中，住宅新開工面積29304萬平方米，下降18.3%。8月份新開工規模4595萬平方米，同比下降20.3%，受基期變化影響，時隔三個月，同比降幅再度擴大至20個百分點以上。

2020年后，伴隨著土儲類專項債的暫停發放，全國土地市場經歷了4年多的規模縮量，2025年前8月土地招拍掛市場交易量已降至2020年同期三成以下，低于2025年同期商品房銷售面積1.8億平方米。無論是從保持行業新房市場的基本活力，還是從企業經營的角度來看，在土地交易和新開工規模僅為同期新房銷售規模六成左右的情況下，當前行業新增供給已經調整到了較為合適的體量。再加之土地收儲和城市更新工作的加快推進，出于供給側庫存結構的改善目標，隨著越來越多的存量閑置用地騰籠換鳥，變身成為優質宅地供給入市，接下來新開工面積同比指標，仍有望迎來技術性邊際改善。

2025年8月，房屋竣工面積2660萬平方米，同比下降21.4%，降幅縮小8個百分點。受季節性因素影響，竣工面積降幅如期縮小。1-8月竣工面積累計下降17%，仍顯著低于上年同期水平。8月中旬，央行在二季度中國貨幣政策執行報告中，表態將持續鞏固房地產市場穩定態勢，完善房地產金融基礎性制度。預計主管部門將繼續加強助力企業紓困，保障和支持開發項目建設。

05

優質宅地出讓頻次下降

開發投資同比降幅持續擴大

1—8月份，全國房地產開發投資60309億元，同比下降12.9%，降幅較前7月擴大了0.9個百分點；8月份房地產開發投資6729億元，同比下降19.5%，降幅較7月擴大了2.5個百分點。

8月份開發投資的同比下降，一方面是由于行業去庫存的持續推進，新開發土地的減少，使得房地產行業投資規模持續下行；但更直接的因素，還是2025年8月土地交易市場規模的變化，月內高能級城市優質土地出讓頻次顯著下降，8月全國土地成交金額1355億元，同比減少27%，為2025年以來首次出現月度土地成交金額同比回落。

隨著行業穩市場、構建發展新模式的持續推進，與調整庫存規模相同步，房地產開發投資規模也要經歷“減負”的過程，并且受到往期開發和已售項目的影響，開發指標也會存在一定滯后性。就歷史投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標調整還將持續一到兩年時間。

綜上，我們給出如下判斷：

2025年以來，隨著行業發展新模式頂層設計的不斷完善，地方穩市場政策的持續推出，單純從增量供應的角度來看，大多數城市已經能實現新增供應的供求平衡。得益于地方主管部門在供地質量上的把控，以及企業投資確定性的需求，多數新出讓地塊均有著相對明確的銷售和去化預期。只是由于行業成交流速下降的客觀事實，在大多數城市年銷售量下降近半的情況下，庫存去化周期自然上升到了原先的兩倍，再加上當前強調高品質住宅開發的提法，更導致舊控規條件下的庫存宅地面臨去化困難，行業庫存壓力愈發突出。因此當前行業政策面在兼顧促需求的同時，也在進一步加強供給側穩市場新政的出臺。正如本日新聞發布會上統計局發言人所說，房地產行業還要落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新，積極構建房地產發展新模式，增加高品質住房供給，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

具體指標方面，預計房地產行業將迎來更多積極變化：得益于優質產品供應比例的持續提升，以及各類稅費減免、購房補助等地方性政策的支持，新房價格指數將延續筑底，并會有更多城市迎來房價指數的環比止跌。成交規模方面，受優質新增供應不足制約，預計短期內行業交易量仍將延續收窄趨勢，但得益于2025年以來大量優質土地的出讓，部分核心城市成交有望保持增長。庫存指標方面，在當前各地新房市場普遍供小于求的客觀事實下，全國庫存壓力有望持續改善，并且隨著城市高質量發展的推進，土地要素使用率的不斷提升，庫存結構更有望迎來實質性改善，存量和閑置用地的收儲再出讓，將在實質上改變存量地塊的拿地成本和控規，改善供求預期，并同步助力新開工、銷售規模等指標持續向好。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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