通州房價天花板，被河景地王捅破了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

上周六，京城樓市上演了一場超級領證日。

這一天，共有5個樓盤，取得了預售許可證——3個純新盤、2個加推盤。

其中，最受外界關注的，當屬中建·運河玖院，備案名玖運佳苑（一期）。

在花姐眼里，它是今年京城樓市自規劃圖一出，為數不多能讓媒體、中介、購房者，都很關注的新盤。

這似乎已超越了網紅樓盤的概念。這種氣場下，人們對它的期待，早已不是熱銷，而是創造更大的奇跡。

比如，能否超越去年北京宸園，或者今年海淀功德寺雙子的表現。

盛譽之下，中建玖合是有壓力的。

好在，中建·運河玖院開盤前的數據，是很亮眼的——自售樓處開放以來，累計接待了近6000組客戶，其中高意向客戶，逾千組。

現在，終于取證了，它能否一炮而紅，成為新的現象級熱盤呢？

中建·運河玖院領取預售證的時間，比外界原本預測的，早了三五天。正式開盤的日子，預計在本周末。

首批入市房源，除了南邊0708地塊的2#、4#外，包括北邊0705、0706地塊所有14棟住宅樓，全部入市，共計764套，占一期總房源的90%。

中建·運河玖院的戶型面積，從90平到260平米，共7個段位。這個跨度，讓它的預售均價，產生了高達2.8萬元/平的縫差。

其最高預售價突破了每平8萬元大關，成為通州樓市有史以來最高單價；最低不到5.5萬元/平的預售價，同樣創造了通州在售新盤中，最低價格紀錄。

如此定價邏輯背后，中建玖合顯然有著深思熟慮。

在150平以下的主力戶型身上，盡量做到與周邊競品相仿；而200平往上的平層，售價則達到了通州樓市，新的天花板。

花姐看來，在中建·運河玖院身上，中建玖合要達到的效果，或許不僅僅只是成為現象級紅盤，更要成為通州樓市新的價格錨點。

通州預售價天花板

先來看看中建·運河玖院，最高和最低房源在哪里。

樓王房源位于南邊0708地塊的5#次頂24層東戶，面積261.58平米，8.31萬元/平米。在整個小區里，堪稱最佳戶型。

最低房源位于0705地塊1#2單元102，面積112.55平，5.49萬元/平米。位于整個小區的最北端。

從地塊來看，離運河最近的0708地塊價格最高，全部以150平至260平的大平層戶型為主，預售均價6.67萬元至7.94萬元/平米。

北邊0705、0706地塊，106至129平預售均價，在6.04萬元至6.36萬元/平之間；90平戶型則為約6.4萬元/平米。

中建·運河玖院的主力戶型是106/109/120/126平戶型，在通州，能與這個面積對標的項目，主要有中鐵建花語璟云、金隅花溪云錦、招商云璟攬閱。

與它們相比，中建·運河玖院的主力戶型定價，可謂居中——低于中鐵建花語璟云，略高于招商云璟攬閱，與金隅花溪云錦基本持平。

中鐵建花語璟云8月2日取證，擬售均價6.47萬元至6.71萬元/平，目前供應158套，網簽11套，成交均價5.86萬元/平，網簽金額0.7億元。

金隅花溪云錦5月1日取證，擬售均價6.03萬元至6.46萬元/平，目前供應366套，網簽116套，成交均價5.43萬元/平，網簽金額7.7億元。

招商云璟攬閱2月22日取證，擬售均價5.95萬元至6.26萬元/平，目前供應367套，網簽249套，成交均價5.81萬元/平米，網簽金額13.81億元。

中建·運河玖院的大戶型，可對標的項目是縵云ONE。后者清一色大平層，單套面積為199-340平米之間。

縵云ONE2024年5月1日取證，至今已有三批房源入市。預售均價在6.74萬元-7.67萬元/平，目前供應342套，網簽185套，成交均價6.9萬元/平，網簽金額28.58億元。

整體上，中建·運河玖院平層戶型，比縵云ONE略高一點點，差距并不是很明顯。

綜合來看，花姐認為，中建·運河玖院開盤如果將主力戶型成交價，做到5.8萬元/平左右，將有望登上9月北京樓市網簽冠軍。

先天優勢資源

中建·運河玖院之所以讓整個市場“瘋狂”，皆因它占盡了一切可占的先天資源。

從名字就可以看出，中建·運河玖院是名符其實的京城河景地王——緊鄰大運河。

對一座城市而言，有了大河，就注入了靈性。

已經流淌了2500年歷史的大運河，是北京這座千年古都的水上血脈。

如今的大運河，在它的沿岸，前期投資超1萬億元的北京城市副中心，已拔地而起；未來，還將有超過2萬億元的巨資，投向這片熱土。

而中建·運河玖院，就處于城市副中心的核心區的交通樞紐內，距離北京市政府的直線距離，不足500米。

自它之后，這里幾無宅地可供。

某種意義上，它已不再是一個單純的住宅社區，而是城市副中心的重要組成部分。

這從它整體的容積率2.1-2.4之間，建筑限高為100米，可窺一斑。這個規劃條件，在北京、乃至全國都非常罕見。

背后的目的，就是要與城市副中心核心城市界面，融為一體。

而中建·運河玖院的住宅建筑高度，從33.7米到97米不等，與周邊其他地標建筑一起，構成了一條完美的曲動副中心城市天際線。

這種與周邊城市界面的相融，同樣體現在它的建筑風格上。

所有住宅樓屋頂高達6米的挑空，很像古代官帽造型。外面采用干掛陶磚+銀色、玫瑰金鋁板+玻璃幕組合，其中陶磚分絳紫色和棗褐色兩種，背后表達的則是對紫禁城的敬意。

無界立體大社區

中建·運河玖院由8個地塊組成，用地面積7.44萬平米，規劃地上建面26萬平米，其中商業用地一塊，另外7塊均為住宅用地。

這種供地規模，在近些年的北京土拍中，也極為罕見。

如何將8個獨立的地塊融為一體，且高度與周邊的城市設施相配套，是中建玖合面臨的一道大考題。

最終，它近乎給出了一個完美的答案——通過立體化，將小社區之間相關串聯，最終形成一個無界的大社區。

這種立體空間，體現在地下、地面、地上三個維度中。

從目前的規劃看，0705和0706地塊、0708和還未規劃的0810地塊之間，有地下連通和地上二層連通。

未來，北邊的四個地塊，以及南邊三個宅地之間，也將形成這樣的兩兩打通。

目的，是將各自地塊的地下車庫和地上園林、會所等設施，形成共享。

地面部分，在南北地塊中間的紫旭西路上，有建面1.38萬平米的家園中心，將包括社區衛生、養老、體育、文化、商業等等形態，自身配套十分齊全。

在做到內部小區相互連接的同時，中建·運河玖院居然也與外部進行了連接——在0708和0801地塊南邊，與南邊的大運河5A級景區之間，架起了一座廊橋。

它的這種無界立體大社區概念，像極了副中心交通樞紐區。

這里，已不僅僅只是某條地鐵線穿過，而是整個陸路交通的匯集之地，連接了2條城際鐵路、4條軌道交通、1條市郊鐵路和15條公交接駁線路。

平權主義凸顯

在做到極力向外延展的同時，中建·運河玖院又保持了高度獨立。

這讓它的子地塊之間，平權主義凸顯。至少有兩點體現：

1、樓棟排布。

中建·運河玖院整體地形，正南偏西約45度。中建玖合通過點狀式布局，沿每個地塊的邊上，進行樓棟排布。

這讓所有戶型均呈正南正北，且每個地塊中間，留出了足夠的面積，進行園林、會所的打造。

更重要的是，這種樓棟布局，讓盡可能多的樓棟，都能享受到了大運河的美景。

至少從目前已規劃的3個地塊看，除了0705地塊5#外，其余樓棟，均有可觀河景的戶型。

2、園林會所。

中建·運河玖院7個住宅地塊中，都有各自獨立的入戶、園林、會所體系。

0705地塊各有一處景觀大門、風雨連廊、首層架空及室外活動場地；0706則在它基礎上，東南處多了一座大門。

0708地塊則更加奢侈，2#、5#、6#首層全部架空；地塊正中間有2處下沉庭院；風雨連廊更是達到了4處，從大門進來，直通南邊三棟樓的單元門，實現了真正的風雨遮擋功能。

在這種平權主義理念下，中建·運河玖院結合大運河深厚的歷史文化底蘊，在各個子地塊，打造了以時間軸為北京的8大園林景觀。

將它們串聯起來，是一本完整的歷史畫卷；分開來看，又各自有著獨立的故事。

這種將歷史人文和自然景觀融合在一起的造園手法，在當下的北京樓市中，并不多見。

超強的綜合規劃能力、優越的地位優勢，以及精準的定價，中建·運河玖院幾乎集合了一個樓盤爆火的所有關鍵因素。

現在，它開盤在即，外界對它的預測，將成為京城又一標桿性熱盤。中建·運河玖院能否滿足人們的期待，答案很快將揭曉。