小區人防車位歸屬有爭議？法院這樣判！丨宿法說案

生活中，小區人防車位的管理

使用及收益權常常成為

業主與開發商之間的爭議焦點
小區地下那些標注“人防”的車位

到底歸誰使用？

開發商有權出售或出租嗎？

近日，宿城法院審結了一起業委會與開發商之間的人防車位物權糾紛案件，帶大家厘清人防車位背后的權益歸屬問題。

案情回顧

原告某小區業主委員會（以下簡稱 “某業委會”）訴稱，被告江蘇某房地產公司在出售小區房屋時，業主支付的購房款中已包含地下人防工程規劃車位的投資成本，因此全體業主對該地下人防車位依法享有使用、管理及收益權，故訴至法院，請求判令被告將某大廈負三層人防工程（含所有車位）的使用權返還給原告。開發商則辯稱，其作為人防工程的投資建設方，依據《中華人民共和國人民防空法》第五條，依法享有對該人防車位的使用、管理和收益權利；并強調人防車位的建設成本并未納入商品房銷售價格中，實際售價遠低于物價局備案價格；此外，雙方簽訂的商品房買賣合同中已明確約定，開發商有權出售人防車位使用權，且投資主體身份不因房屋銷售發生轉移；人防工程竣工后一直由開發商實際管理維護，并承擔全部運維費用。

法院審理

宿城區人民法院經審理認為，原告某業委會于2023年3月25日正式成立，并在所屬居委會及街道物業管理辦公室完成備案，具備訴訟主體資格。根據市物價局早年出具的成本認證報告，涉案人防車位的建設費用確已納入商品房開發成本，并作為備案銷售價格的依據。開發商雖辯稱銷售價格低于備案價，但實際售價仍高于開發成本，且未舉證證明人防建設成本系其獨立承擔。法院認定，隨著商品房銷售完成，人防車位的建設成本已通過商品房銷售轉移至全體業主，業主成為實際投資者。

此外，《江蘇省人民防空工程建設使用規定》第二十六條明確，“住宅小區內依法配建的防空地下室，業主委員會成立前由建設單位作為平時使用人，業主委員會成立后則由業主委員會作為平時使用人”。本案中，原告某業委會已依法成立并備案，故涉案人防工程的平時使用權應歸原告所有。

綜上，一審判決開發商向業委會返還涉案人防工程（含車位）的平時使用權。開發商不服提起上訴，二審法院經審理后駁回上訴，維持原判。本案現已生效。

法官說法

人防車位權屬問題關乎廣大業主的切身利益，易引發矛盾糾紛。本案的裁判明確：人防車位的建設費用如經確認已納入商品房開發成本，并體現在房屋銷售價格中由業主實際承擔，則全體業主應被認定為該人防工程的實際投資者。依據《中華人民共和國人民防空法》第五條，業主們依法享有對該車位的平時使用、管理和收益的權利。開發商雖在建設階段承擔了初始投資，但隨著房屋銷售完成，建設成本已通過房價分攤轉移至購房業主，投資權益主體亦相應發生轉移。此外，《江蘇省人民防空工程建設使用規定》第二十六條進一步明確，業主委員會成立后，人防工程的平時使用人應由建設單位變更為業委會。

法官在此提醒，業委會作為代表全體業主的合法組織，有權依法向開發商主張返還使用權及相關收益，切實維護業主共同財產權益。這一裁判不僅體現了公平原則，也對規范住宅小區人防車位的使用管理具有重要的指導意義。

來源：宿城區人民法院

如果您喜歡我們推送的文章，請將"宿遷中院公眾號"加為星標，分享您喜歡的文章并點擊頁面下方的“在看”“點贊”。