經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平：房地產(chǎn)經(jīng)歷了最深調(diào)整，房價(jià)不會大跌了

房地產(chǎn)迎來了最關(guān)鍵期，也處在5年計(jì)劃的過渡期，此時(shí)的樓市能否平穩(wěn)過渡至關(guān)重要，首先我們應(yīng)該認(rèn)清當(dāng)前形勢，正確客觀認(rèn)識房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來趨勢，這才能對房地產(chǎn)做出正確的判斷。

據(jù)9月15日經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，9月12日，中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、中國金融學(xué)會理事連平在“從機(jī)遇之城看中國機(jī)遇”研討會上表示，過去這5年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整，可以說是70年代末以來特別是2000年行業(yè)快速成長以來最大、最深、持續(xù)時(shí)間最長的一輪調(diào)整，是市場供求關(guān)系發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變情況下的一次調(diào)整，無論是總量還是結(jié)構(gòu)均發(fā)生了鮮明和快速的調(diào)整。

應(yīng)該沒什么爭議，確實(shí)，從房地產(chǎn)市場化后，這應(yīng)該是調(diào)整周期最長的一次了，也是最深度的一次，但是不是就要結(jié)束了呢？

連平認(rèn)為，這一輪調(diào)整不僅是周期性波動(dòng)，更是結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。從總量上看，房地產(chǎn)已經(jīng)從過去“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┐笥谇蟆保粡慕Y(jié)構(gòu)上看，區(qū)域分化日益明顯，一二線城市與三四線城市面臨著全面分化的庫存壓力。

對此，連平分析接下來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，他表示，首先，人口總量下降將成為住宅購置需求減弱的重要因素。房地產(chǎn)長期看人口，這是大家都明白的一個(gè)道理，所以，接下來房地產(chǎn)肯定會受人口的制約。

其次，城鎮(zhèn)化仍有空間，但增速明顯放緩。連平認(rèn)為到2030年，我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到9.83億人，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將升至44.6平方米，雖然說城鎮(zhèn)化仍有上升空間，也就意味著房地產(chǎn)還有空間，但是增速明顯放緩。

再次，居民部門杠桿率已處于高位。不用連平說，我們自己都知道，大多數(shù)買房的人都是傾盡所有才攢夠首付買一套房子，差不多平均下來6-7成家庭資產(chǎn)都聚焦在房子上了。

最后，房企資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在75%—80%的高位。他認(rèn)為，雖然有政策支持，但當(dāng)前主要上市房企資產(chǎn)負(fù)債率仍然在高負(fù)債壓力水平之上，每年仍有15—20%的資金用于還本付息。而這種情況會在接下來的5年里進(jìn)一步擴(kuò)散蔓延。

所以，連平建議接下來的政策應(yīng)該以“促進(jìn)供需基本平衡、化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”為核心目標(biāo)，采取“適度微調(diào)、分類施策”的策略，個(gè)人房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)，尤其是一線城市可以繼續(xù)下調(diào)首付比例。

我在這里插一句，我覺得現(xiàn)在利率仍然較高，可以繼續(xù)下調(diào)，但是15%的首付比例已經(jīng)很低了，如果再低，那么杠桿率會過高，給后續(xù)造成隱患埋下伏筆。

總之，連平認(rèn)為，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一場靜默而深刻的轉(zhuǎn)型，過去依賴土地和房地產(chǎn)的發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)已不再扮演拉動(dòng)增長的主要?jiǎng)恿?/strong>，而是逐步回歸其居住和城市功能服務(wù)的本質(zhì)。房地產(chǎn)市場“黃金時(shí)代”的終結(jié)，也正孕育著新一輪城市發(fā)展邏輯的重構(gòu)。

所以，稍早些時(shí)候，連平也對房地產(chǎn)市場完成調(diào)整做了一個(gè)判斷，他認(rèn)為，當(dāng)城鎮(zhèn)化雖然放緩，但還要保持一定的速度向上，人口不再大幅下降，百姓收入明顯增長時(shí)，購房者的信心才會起來。

眼下看來，恐怕距離房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)仍有距離，不過連平也表示，房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)整了4年多時(shí)間，供需雙方的態(tài)勢已逐步趨于均衡，不管怎么看，房價(jià)要想再出現(xiàn)20%-30%的大幅回落，可能性幾乎為零。

這似乎也與當(dāng)前房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)的變化能對應(yīng)上，雖然房地產(chǎn)仍然在調(diào)整，但是可以從趨勢上看到這種局面在向好轉(zhuǎn)變，要么出現(xiàn)往上走，要么降幅收窄等。如果各項(xiàng)利好政策及時(shí)落地，那么這種效果會得以鞏固，在一年最關(guān)鍵的9月10月，加上政策疊加效應(yīng)，剛需和改善需求會得以集中釋放，加快樓市止跌回穩(wěn)。