朱辛莊，昌平樓市的最后高地

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

上周，趕在舉國(guó)歡慶的日子，北京市發(fā)布了2025年第七批供地清單。

8宗地中，東城祈年大街路西危改、朝陽(yáng)永安里舊城區(qū)改造項(xiàng)目，被外界稱之為“王炸”地塊。

當(dāng)然，其他平原多點(diǎn)地區(qū)的地塊，也蠻多亮點(diǎn)。

其中，就包括了昌平區(qū)北七家歇甲莊村0038、0046地塊。隨著東小口巨無(wú)霸地塊下架，昌平南的供地策略，似乎開始東移了。

地理上，歇甲莊位于天通苑、新北苑、奶西三板塊中間，離朝陽(yáng)區(qū)很近，可謂“一張白紙”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，它未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮螅邆涑蔀橄乱粋€(gè)朱辛莊的可能性。

在花姐看來(lái)，這是對(duì)歇甲莊板塊的最高評(píng)價(jià)。

但目下，朱辛莊板塊依舊是整個(gè)昌平樓市的絕對(duì)高地，無(wú)論產(chǎn)業(yè)配套，亦或交通便利性上，歇甲莊還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能企及。

羅馬不是一天建成的。

歇甲莊雖具潛力，但要將規(guī)劃中的藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還需很長(zhǎng)一段時(shí)間來(lái)打磨。

畢竟，從受人關(guān)注，到如今各家房企垂涎，朱辛莊板塊走過了8年光陰。

朱辛莊蛻變之路

朱辛莊板塊真正被外界關(guān)注，始于2018年。

當(dāng)年11月，小米聯(lián)合華潤(rùn)置地，以26.57億元拿下朱辛莊CP00-1600-0016地塊。

這塊公建住宅混合地塊，既有小米智慧產(chǎn)業(yè)園，也有小米員工房萬(wàn)象華府，以及對(duì)外銷售的萬(wàn)象悅府。每平5萬(wàn)元出頭的限價(jià)，讓這個(gè)兩個(gè)項(xiàng)目，被海淀周邊的“碼農(nóng)”，一掃而空。

2020年10月，北京101中學(xué)未來(lái)科學(xué)城學(xué)校正式開工，這座北京K12學(xué)校，給整個(gè)朱辛莊板塊，注入了優(yōu)質(zhì)教育資源。

到了2021年11月，朱辛莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式啟動(dòng)，標(biāo)志著商業(yè)配套也開始跟進(jìn)。

朱辛莊板塊開始步入價(jià)值急速上升期。

2023年，是整個(gè)朱辛莊板塊的高光年份。包括越秀星樾、大華啟宸府、中海寰宇未來(lái)等項(xiàng)目，在這里落地生根。

由此，朱辛莊承接海淀各IT產(chǎn)業(yè)園外溢的能力，也達(dá)到了巔峰。

時(shí)間進(jìn)入到2025年，北京101中學(xué)已正式招生，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也已運(yùn)營(yíng)了一年多。

而隨著中海寰宇未來(lái)等住宅項(xiàng)目的外立面竣工，以及小米產(chǎn)業(yè)園二期的使用，朱辛莊的城市界面，煥然一新。

核心區(qū)迎來(lái)首個(gè)好房子

不過，朱辛莊板塊崛起的同時(shí)，這里的宅地供應(yīng)，卻日漸稀缺。

好在，它今年也迎來(lái)了首個(gè)好房子項(xiàng)目——中海未來(lái)之境。

2月18日，中海地產(chǎn)聯(lián)合未來(lái)科學(xué)城，以12.8億元底價(jià)競(jìng)得中海未來(lái)之境地塊，住宅樓面積約3.48萬(wàn)元/平米。

它與大華啟宸府一路之隔，但更靠近朱辛莊地鐵站，直線距離約400米，一度被稱為朱辛莊最后的“王炸”項(xiàng)目。

因?yàn)椋串?dāng)時(shí)的規(guī)劃，中海未來(lái)之境是朱辛莊核心區(qū)域，最后一塊住宅用地。

樓棟的規(guī)劃上，中海未來(lái)之境采取了南低北高的漸進(jìn)式布局，前排三棟樓最高11層洋房，后排三棟則為18層，這讓樓棟之間的遮擋程度降至最低，堪稱神來(lái)之筆。

這種布局，讓它的居住舒適度，超越了大華啟宸府。后者除了最南邊的5#為11F外，其余均為18F高層，導(dǎo)致樓王3號(hào)樓東西方向都有遮擋。

戶型設(shè)計(jì)上，中海未來(lái)之境的產(chǎn)品定位偏改善——4款戶型中，97平、105平、108平為三居，129平為四居。

這與中海寰宇未來(lái)積攢下的用戶畫像，密不可分——它的戶型從88平至145平，覆蓋剛改全面積段。

二者結(jié)合，幾乎滿足了絕大部分購(gòu)房者的需求。

不僅如此，中海未來(lái)之境還擁有朱辛莊核心區(qū)樓盤沒有的陽(yáng)臺(tái)——除了97平內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米外，其余三款均為1.2米左右。

它的入市時(shí)分，恰逢北京市醞釀收緊贈(zèng)送尺度之際，但即便如此，其仍是朱辛莊贈(zèng)送面積最多的項(xiàng)目，綜合實(shí)際得房率達(dá)到85%以上。

朱辛莊的價(jià)格錨點(diǎn)

上半年最后一天，中海未來(lái)之境取得了預(yù)售證。

擬售均價(jià)6.71萬(wàn)元至7.29萬(wàn)元/平米之間，為昌平樓市有史以來(lái)最高。這確實(shí)超出了市場(chǎng)預(yù)期。

不過，7月27日正式開盤后，它的實(shí)際成交均價(jià)，來(lái)到了6.19萬(wàn)元/平，與大華啟宸府當(dāng)年的成交價(jià)，幾乎相仿。

給足市場(chǎng)誠(chéng)意后，中海未來(lái)之境業(yè)績(jī)斐然。8月份，它豪奪昌平樓市網(wǎng)簽面積、金額雙料冠軍。

截至目前，網(wǎng)簽已經(jīng)達(dá)到86套，成交均價(jià)6.17萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額5.91億元；另外，車位也網(wǎng)簽了55個(gè)，均價(jià)15萬(wàn)元/個(gè)。

8月，北京市放開5環(huán)外限購(gòu)，中海未來(lái)之境也迎來(lái)利好，它的129平戶型，需求激增。

開盤時(shí)，該戶型只推出了3#一單元共34套，截至目前網(wǎng)簽已達(dá)18套，加上其他已認(rèn)購(gòu)數(shù)量，只能低層寥寥數(shù)套可售。

為此，上月底，中海未來(lái)之境將2單元34套房源加推，目前已產(chǎn)生兩套網(wǎng)簽，另有一套預(yù)訂。

同時(shí)，也釋放了1#1單元108平戶型。至此，除了1#2單元外，所有樓棟均全部入市。

花姐得悉，隨著8月底加推房源后，中海未來(lái)之境的成交價(jià)格，也較開盤時(shí)有所上升，近期的均價(jià)已達(dá)6.2萬(wàn)元/平米以上。

與此對(duì)應(yīng)的是，有消息稱，包括朱辛莊邊緣的越秀星耀未來(lái)，以及生命科學(xué)園板塊的龍湖觀萃，已于近期開始調(diào)價(jià)。

可以說(shuō)，中海未來(lái)之境已成為整個(gè)朱辛莊板塊的價(jià)格錨點(diǎn)。

花姐點(diǎn)評(píng)：

朱辛莊宅地供應(yīng)的故事，并沒有隨著中海未來(lái)之境而終止。

就在它開盤后4天，迎來(lái)一個(gè)重磅消息——東邊的0055號(hào)地，即將入市。

該地占地1.27公頃，規(guī)劃地上建面3.175萬(wàn)平米，容積率2.5，限高80米。后兩個(gè)參數(shù)與中海未來(lái)之境一模一樣。

原本，中海未來(lái)之境一直被視作朱辛莊的最后一塊宅地，為何又多出了0055地塊？

只因，它是從一塊工業(yè)研發(fā)用地變性而來(lái)。（詳見《北京三宗地變性，藏有深意》）

也許，正是基于中海未來(lái)之境的熱銷，讓有關(guān)方面看到了，在當(dāng)下的樓市環(huán)境中，亟需再來(lái)一塊“王炸”地提振信心。

有人稱，0055地塊的登場(chǎng)，給中海未來(lái)之境帶來(lái)了巨大壓力。

但花姐認(rèn)為，恰恰相反。按照目前的去化進(jìn)度，待0055地塊正式入市時(shí)，中海未來(lái)之境可售房源已不剩多少。

況且，對(duì)朱辛莊板塊極度了解的中海地產(chǎn)，即便出于護(hù)盤的目的，會(huì)讓0055地塊旁落別人？

如果中海地產(chǎn)真要遂愿，三子落地，它不僅將成為這里的絕對(duì)霸主，朱辛莊板塊短期內(nèi)，或?qū)⒄娴脑贌o(wú)宅地供應(yīng)。