李洪亮破釜沉舟，保利豪宅走“正道”

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

時隔五個月，老粉絲劉先生突然又和花姐聊天了。

昨天早上9點多，他發來一條信息：“花姐，有沒有打算分析嘉華天珺西區新報規圖的文章？”

花姐翻查了聊天記錄，之前最后一次聊天，劉先生留下一句話：“我買天珺了”。

他是嘉華天珺東區的業主，買了一套99平米戶型。

9月8日，北京市住建委公示了嘉華天珺西區的調規圖，在東區的業主群里炸了鍋。老版設計方案，是在2024年9月19日報規的。

劉先生自然也十分關心。他判斷西區不可能出現陽臺，只是擔心西區背刺東區，同款產品出現側飄窗。

長江后浪推前浪。

花姐通讀嘉華天珺西區的新圖紙，發現它是今年多個調規項目里力度最大的，可謂是：推倒重來。

有3個初步印象：

1、樓棟朝向，變成正南正北朝向；

2、大門的尺度做了大幅提升，面寬和縱深都加強了；

3、砍去了原來的134平米戶型，整體戶型面積縮小了；

還有一個，就是劉先生最關心的，和東區99平米面積相當的部分戶型，有了側飄窗。花姐認為，西區調規后，對東區最大的背刺是，樓棟由“不正”變成“正南正北”。在北京，樓棟朝向蠻關鍵的。

樓棟朝向，走向“正”道

嘉華天珺的規劃，只調改了西區，東區沒動。

按照新方案參數，西區占地2.76萬㎡，總建面7.39萬㎡，其中地上建面4.69萬㎡，地下2.7萬㎡，容積率1.7。這些參數，至少地上面積和容積率，是沒變的。

樓棟排布上，和老版方案相比，最大的變化是樓棟朝向：

原版的樓棟排布與東區一致，東偏南21度，與南側的大牛坊街，順著馬路排布。新版打破常規，樓棟變成正南正北。

在北京，很多買家很忌諱樓棟“不正”。一是、北京冬季漫長，很看重采光，正南正北的日照最長；二是、無論從政的，還是從商的，都不喜歡“不正”。

這兩點問題，相信嘉華天珺在賣東區的房子時，自我感受頗深。

樓棟朝向變了，布局也跟著要變。原版樓棟呈平行排列，變成了點狀布局；一個新問題來了，點狀布局會帶來角煞。

類似嘉華天珺這類樓棟“不正”的樓盤，海淀還有一個，中海翠湖玖章——原中海中旅西山觀復，東偏南18.71度。于2024年6月領證，網簽69套，網簽率27%，均價7.64萬元/平米。

有了調規機會，嘉華天珺決心將西區走向“正道”，是核心訴求之一。

砍掉134平米戶型，戶型整體變小

樓棟朝向調整，意味著整個規劃推倒重來。

原版10棟住宅樓，變成15棟；原版房源424套，增至488套；戶均面積從111平米，縮至100平米。

這意味著，新版的戶型變小了。西區原來只有兩款戶型，99平米和134平米。

現在，花姐推測為五種戶型：80平米、100平米、102平米、115平米和120平米，后兩者為小四居。

為什么要改小？嘉華天珺東區的銷售數據最有說服力。

東區在今年1月份領證852套房，至今網簽212套，網簽率24.88%，均價8.53萬元/平米。

拆細來看，99平米戶型供應324套，網簽146套，網簽率45%；88平米戶型供應43套，網簽24套，網簽率57%；120平米以上戶型供應342套，網簽25套，網簽率7.3%。

哪款戶型賣得好，高下立判。西區把戶型調小，勢在必行。

有關贈送面積，嘉華天珺西區沒有突破海淀樓市的規則，依然只有飄窗贈送。

點狀布局，加上樓棟數量增多，也意味著邊戶增多，邊戶飄窗的贈送力度會大一些。

樓盤調規的眾生相

在嘉華天珺調規之前，北京至少有五個盤進行了調規。

花姐在這逐一列舉下：

4月14日，大興區元啟在就原版的基礎上，樓棟位置不變，只增加了奇偶陽臺；

4月27日，亦莊北京潤府二期調規，增加南北雙陽臺、架空層、風雨連廊；

6月3日，通州縵云ONE調規，主要在二期增加了陽臺和首層架空層；

8月6日，通州朝棠攬閱東區調規，基于西區成交數據判斷，砍掉了東區124平米大戶型，將整體戶型變小；

8月12日，通州北投云帆汀瀾調規，推翻了圍合式布局，變成點狀布局，戶型增加了內嵌式陽臺；

和這個五個盤相比，嘉華天珺的調規力度和北投云帆汀瀾蠻像的：都是拿了預售證，還要調規。

4月5日，嘉華天珺西區取證，獲批預售10棟樓424套住宅，直到調規之前，網簽一直掛零。

北投云帆汀瀾更是拖拖拉拉，2023年6月20日拿地，直到2025年1月26日才取得預售許可證，至今未開盤。最終等來調規方案，甚至還要改名字。

這些，都是“事出反常，必有蹊蹺”。

當然，元啟調規的決心更大，即便有了66套網簽，也要調規了。（詳見《北京樓盤調規，一個比一個猛！》）

此外，嘉華天珺西區調規，應有風水方面的考慮。1、北面不遠的故宮北院，主建筑也是正南正北，嘉華天珺西區與之呼應；2、西區大門變大，二進制，有一個景墻圍合的圓形，藏風聚氣。咨詢有關嘉華天珺風水，加花姐微信louhua007.

原來人行只有一個出入口，現在變成三個——新增了西和南出口。車庫出入口也從原來的西口和北口，變成了東口和南口。

花姐點評：

好房子時代，樓盤調規見怪不怪了。

網簽了，也可以調規；領了預售證，也可以調規；沒有動工的地塊，也可以調規，等等，五花八門。

它們只有一個目的，為了把房子更好、更快地賣出去。

調規貌似很風光，但房企背后付出了巨大的艱辛。

不單單是金錢成本，更多是時間成本。

拿元啟來說，為了調規，不僅僅損失了一部分原有客戶，而且銷售業務停擺了近一年。

因為，一次調規，一切都得重走一遍，報規、審批、拿規劃證、預售證等。

但，好事多磨。

我們欣喜地看到，元啟調規后，拿下了周度網簽套數、面積、金額三冠王：109套、1.12萬平、5.97億元。北京潤府二期雲萃、朝棠攬閱東區，莫不如此。

與其等待奇跡，不如破釜沉舟，主動出擊。

花姐很佩服，保利發展北京公司總經理李紅亮不破不立的勇氣。他進京履新，還不足半年。

在嘉華天珺，宇宙第一房企保利發展持股60%、操盤，另40%股權由北京建工地產持有。