陜西
文=城記智庫西唐
作為國內最大的文旅企業，華僑城打造了多個具有國際影響力的知名旅游度假景區，如今卻舉步維艱。
在極為嚴峻的形勢下，華僑城再度“換帥”：不久前國務院國資委一紙任免公告宣布，華僑城集團“一把手”和“二把手”雙雙卸任，成為央企序列中少有的“非典型人事更迭”。
新接任者，是深耕行業三十余年的“央企老將”。 這次“換帥”，能否讓西安歡樂谷等項目迎來轉機？
變局：華僑城“失血”
這次華僑城的人事變局，可謂是“震蕩”。尤其在央企序列中，極為少見“一把手”和“二把手”同時卸任。
華僑城是國務院國資委直管的大型央業，控股華僑城A、康佳集團（已轉讓）和云南旅游等多家上市公司。作為國內“文旅+地產”模式開創者，業務足跡遍布全國百余座城市，并延伸全球多個國家和地區。
但是，受近些年房地產大勢變化、發展模式調整以及等企業運營變動等影響，如今卻面臨多重發展困境。
華僑城在深圳的歡樂海岸◎來源/NEWS
2025上半年，華僑城交出一份“慘痛”業績：營收同比腰斬僅113.17億，歸母凈利潤虧損為28.68億，較去年同期擴大虧損171.52%。這，已是華僑城中期業績連續第三年處于凈利潤虧損狀態：
2022～2024年，虧損額分別為：109億、64.92和86.62億，再加上2025年上半年虧損，累計虧空超290億。
當下，華僑城短期債務壓力緊迫：截至今年6月末，總負債達2410億，其中流動負債1491億，短期債務占比61.8%，超六成都集中在一年內。財報顯示，華僑城上半年兩大業務板塊雙雙承壓：
瑪雅海灘與摩天輪◎來源/華僑城
旅游綜合業務營收81.65億，占比72.15%；房地產業務營收30.76億，占比為27.18%。后者同比大幅下滑達73.51%，成為主要拖累項。
上一任在職期間，推動“輕裝上陣”計劃：出售包括上海寶格麗酒店、深圳前海艾美酒店等30余家子公司及債權，將總負債從2923億壓降至2411億，經營現金流也連續四個季度為正。
對華僑城這個“巨無霸”來說，這些顯然遠遠不夠。
作為華僑城第五任“掌門”，新上任的吳秉琪經歷更像是一部“央企職業經理人”的進階教科書。
調整：華僑城第五任“掌門”
已深耕地產30余年吳秉琪，是一位“行業老將”。
資料顯示，吳秉琪在1993年加入華潤集團，從物業維護等基層崗位起步，在一線積累了扎實的實操經驗。2007年，成為其“轉型元年”——轉入華潤置地，并用12年完成從區域總經理到集團高管的蛻變。
在2013年，他獲任華潤置地高級副總裁，并兼任華潤置地戰略總監及成都區域總經理。2019年2月，獲委任華潤置地執行董事。
時任華潤置地總裁的吳秉琪◎來源/華潤置地公號
據說，西安全運會和成都大運會場館等多個大型項目，皆有其身影。
2021年，他調任華潤置地華北大區董事長。在北京樓市調整換擋期，吳秉琪加碼重投，助推片區簽約金額突破521億，超過大灣區板塊。赫赫的戰績助推他升任華潤置地總裁，成為千億級央企的“二把手”。
2023年9月，吳秉琪加入中國建筑后積極推動地產業務整合。2024年新增土地儲備882萬平米，總購地金額1385億，銷售額達4219億：位居行業第一，實現“建筑巨頭”到“地產新霸主”跨越。
中國建筑2024年年度業績說明會◎NEWS
不久前，《中國房地產報》在《已火速推進工作！央企老將吳秉琪加入華僑城，一場硬仗將打響》中稱：
吳秉琪既熟悉傳統地產開發，又深諳央企內部資源協同，華僑城“旅游+地產”模式需要大量基建、城市更新及融資配套，其在中建系統積累的政府、金融機構和供應鏈資源，可直接嫁接至華僑城文旅項目，實現“一二級開發聯動”和低成本資金導入，利于華僑城集團發展。
對此，市場已釋放出積極信號。自9月5日公告發布后，華僑城A股價已經連續四天上漲，區間累計漲幅5.41%。
展望：西安項目會有展望否
華僑城目前在西安的日子，同樣不好過。
一是文旅的戛然而止：作為“拿手王牌”，當年計劃總投資670億的“灃東華僑城大型文化旅游綜合項目”，目前只開出瑪雅海灘和摩天輪，“歡樂谷”及相關項目尚處于停工階段。
二是地產的后繼乏力：關鍵的房地產業務方面，前些年“重商輕住”以及住宅的合作開發缺乏現金流。與此同時，也掛牌出讓包括大雁塔東的太平坊項目，目前已由陜北資金接手。
華僑城“歡樂谷”處于停工狀態◎來源/城記影像
華僑城已轉讓了「太平坊」項目◎NEWS
梳理華僑城在西安發展歷程，大致經歷三個階段：
第一是初入時期的“住宅先行”：2009年主攻曲江，以純地產項目為主（108坊和天鵝堡）；第二是過度時期的“重倉商辦”：長久過渡期的尾聲，陸續收購長安國際中心部分資產以及西安國際中心等。
第三階段是最高光時刻，2017年宣布2380億戰略投資。通過“文旅+地產+城鎮化”，實施“1+7”系列重大項目建設。可瞬息萬變的時代“連招呼不打”，“巨頭”華僑城也亦難避免。
華僑城收購永寧門外的商辦◎來源/城記影像
西安康佳絲路科技城一期實景◎NEWS
這期間（2021年），華僑城作為“第一大股東”的康佳集團——宣布在國際港務區建設家電園區和絲路科技城等。2025年7月華僑城徹底退出，中國華潤正式成為新的實際控制人。
如今，西安文旅熱度早已裂變，旅游收入已是國內第一序列，但文旅產品仍是稀缺。盡管樓市波動，但“人口紅利”和產業升級優勢在全國可圈可點。這一點，眾多商業巨頭和地產大佬，都有著不俗成績。
吳秉琪的“華僑城時代”，在西安的眾多項目能否迎來新轉變？無數人，正在等待這個后續……
文=城記智庫 西唐
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