碧桂園楊惠妍透露“新目標”

“千難萬難，只要重視就不難。區域總裁必須重視。只有銷售暢通，才能盤活全局。”

9月5日，在碧桂園召開的月度管理會議上，董事會主席楊惠妍用一個半小時聚焦分析當前政策及市場環境，系統性部署銷售市場、保質交付與資產管理等核心任務。

楊惠妍要求各區域項目充分研判精準施策，確保任務銷項閉環，并聚力攻堅“金九銀十”，為保障保交房年底收官、推動有條件區域項目經營率先轉段贏取主動空間。

這一個半小時的系統性任務部署背后，是一份虧損196.5億元的中報業績，也是一場關系到企業存亡的債務重組。這意味著，碧桂園仍經歷其發展史上最艱難的時期。

“資不抵債”系誤讀？

碧桂園剛剛交出的2025年中期業績報告，描繪出一幅充滿挑戰的經營圖景。

上半年，碧桂園實現總收入725.7億元，同比減少約28.9%。其中，房地產開發收入700.28億元，同比下降29.1%；科技建筑收入14.66億元，同比下降40.5%。

盈利端的表現更為嚴峻。因房地產開發項目結算毛利率仍處于低位，碧桂園期內毛損進一步擴大至64.57億元。加上物業項目資產減值，碧桂園錄得歸母凈虧損為190.8億元。

債務方面，雖然總負債由2024年同期9845.89億元降至8854.1億元，減債規模達991.79億元，但凈債務仍約為2545.83億元。其中短期債務1301.3億元，對應總現金余額僅240.62億元，債務壓力依然巨大。

碧桂園的解釋是，虧損主要有兩方面原因：一是房地產開發項目結算規模明顯下降且毛利率處于低位；二是結合行業、市場和經營環境變化，資產減值增加所致。

針對市場關注的“歸母權益為-261億元”被誤讀為資不抵債的情況，碧桂園方面解釋稱，一方面市場下行，資產貶值速度快于債務化解速度；另一方面集團秉承謹慎原則，針對存貨、應收款項分別累計進行了大幅計提減值、壞賬準備。

碧桂園預計，“待完成境外債務重組，可確認大額重組收益，預計可增加凈資產約700億元，屆時歸母權益將大幅回正。”

對于“資不抵債”的說法，碧桂園進一步強調，報告期內公司總資產規模約9093億元，仍高于8854億元的總負債，凈資產約239億元，總體保持“資可抵債”狀態。

銷售業績方面，碧桂園于2025年8月單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約29.6億元，無論從環比還是同比看，都已有小幅度的回升。

沖刺“金九銀十”

面對嚴峻形勢，碧桂園展開了以“保交樓”和“債務重組”為核心的自救行動。

近三年來（2022-2024年），碧桂園已累計交付超170萬套房屋，其中2022年交付近70萬套，2023年全年累計交付60萬套，2024年交付38萬套。

2025年，碧桂園要完成的保交房目標為20萬套。上半年，碧桂園累計交付房屋約7.4萬套，離完成任務還有12.6萬套以及半年時間。

楊惠妍在月度管理會議上強調：“九、十月是保交房的‘黃金窗口期’，區域內要做好資源盤活與調配，抓好有限資源的精準投放。尤其是北方區域即將面臨冬歇，必須搶在前，為此總部將予以重點幫扶攻堅，針對性支持區域全力沖刺。”

債務重組方面，碧桂園已取得明顯進展。據披露，該公司全部境外債務重組將在2025年12月底前完成。

截至8月18日，持有現有公開票據本金總額77%的持有人已加入重組協議，碧桂園亦與代表組別一銀團貸款本金49%的協調委員會訂立重組支持協議。

重組方案顯示，在五種選項足額認購的情況下，碧桂園有望降低有息負債規模約117億美元（約840億元人民幣）。重組后債務融資成本預計將下降至1%-2.5%，債務期限最長可延至11年，并設置實物付息選項，將極大緩解利息支出對現金流的壓力。

“正常經營”何時歸？

碧桂園正在為從“保交樓”模式逐步回歸到正常的經營節奏做準備。

楊惠妍在會議上提出：“公司管理思維必須不斷轉變，從單一目標到多目標統籌，從被動應對到主動謀劃最優解。各區域要充分思考區域發展方向、組織形態、人員配置，統籌優化資產資金的使用方向與效率，并建立起基于健康資產負債表管理的考核機制。”

值得注意的是，目前碧桂園部分區域保交房任務即將完成，近期已開始啟動新項目的經營策劃會，顯示局部區域項目正逐步進入經營轉段。

碧桂園集團總裁莫斌強調：“從保交房向資債修復與正常經營轉段，須杜絕盲目，充分論證，做一成一。”

碧桂園對未來有著明確的規劃。其2025年的重點工作是：上半年以保交房為主；下半年保交房和保主體并重，為2026年進入正常經營狀態做好準備。

對于市場關注的EverCreditLimited提出的清盤呈請，碧桂園在報告中回應“一直極力反對”，并積極與呈請人溝通債務重組計劃。目前該呈請聆訊已延期至2026年1月5日。呈請人目前已表態支持碧桂園的建議重組，并已加入重組支持協議，這意味著清盤風險正在顯著降低。

從保交房向資債修復與正常經營轉段，這條路不會平坦。但碧桂園已別無選擇，唯有“為所當為”，在艱難中尋求轉機。

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