金地集團銷量下滑現(xiàn)金吃緊，生命人壽重倉承壓，徐文淵能忍多久？

如果說2023年的金地集團（以下簡稱金地），還是千億房企俱樂部里的會員單位，生命人壽享受著大股東的收益，而到了2025年，它已經(jīng)站在了另一條賽道的岔路口：第二季度營收下滑31.4%，半年凈利潤虧損37億元，今年1-8月銷售額腰斬，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)負。每一個不怎么好看的數(shù)據(jù)背后，都有大大的問號，這家混改房企怎么了？作為金地老人，董事長徐家俊，分管營銷的副總裁王南，還有辦法挽救金地的頹勢嗎？

還有一個很麻煩的問題，2024年5月27日，富德生命人壽推舉徐文淵董事代行董事長、法定代表人職責，而24年開始到現(xiàn)在，金地就沒給徐文淵送上更好的業(yè)績“賀禮”。

在房地產(chǎn)行業(yè)的暗淡時刻，龍頭企業(yè)的財務(wù)報表往往比市場評論更直白。

金地這份半年報，讓自身處境赤裸裸地攤在了市場面前。更讓人揪心的是，這些問題并非偶然，而是趨勢的疊加。

那么，金地走到這一步，問題到底出在哪里？

PART 01非偶然性虧損

8月29日，金地集團發(fā)布2025年半年報：156.78億元營收，同比下降25.8%；歸母凈虧損37億元，延續(xù)了去年同期的虧損狀態(tài)。

虧損加劇的原因很簡單——銷售掉速太猛了。上半年簽約額僅171.5億元，同比暴跌超五成。只能說行業(yè)寒冬之下，連金地這種有底子的老牌房企都顯得捉襟見肘。

再更新到1-8月的銷售數(shù)據(jù)，從克而瑞中國全口徑銷售數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，金地已從2024年的14位下滑到了22位，銷售金額更是從476.1億元暴跌至219.5億。足足減少了256.6億的全口徑銷售收入！！！

再給大家復盤一個數(shù)據(jù)：2023年金地全口徑銷售1535.5億元，2024年僅為685億元。

銷售是房企的生命線，也是利潤的唯一真正來源。簽約金額腰斬的背后，意味著新盤去化困難、推盤節(jié)奏放緩、市場需求持續(xù)疲軟，當然也有投資拓展上的缺失。尤其是在一二線城市，競爭激烈、價格敏感度更高，金地并沒有展現(xiàn)出足夠的差異化優(yōu)勢。

這也是為什么公司盡管有總量達2701萬平米，一二線城市占比79%的土地儲備，卻未能轉(zhuǎn)化為有效的業(yè)績支撐。

土儲是“糧倉”，但市場不給力，糧食也只能躺在倉里。

還有就是最新的1-8月新增貨值榜單中，金地排第86名，新增貨值僅34.6億元。

同時，資產(chǎn)減值的大幅計提，讓利潤承壓更加明顯。公告顯示，公司上半年計提資產(chǎn)減值準備22.84億元，其中信用損失16.11億元，存貨跌價6.72億元。這等于告訴市場：不僅賣得慢，還要給壞賬和存貨減值留出預案。

其實減值是一把雙刃劍。短期內(nèi)，它拖累了利潤，讓財報更加難看；但長期看，有利于未來年度利潤的釋放。問題是，市場并不會等待未來，在信心比金子還寶貴的今天，投資者更關(guān)注的是“今天的現(xiàn)金流還能不能撐到明天”？

不過有意思的是，盡管金地2023年全口徑銷售金額達到1535.5億元，到了2024年掉到了685億元（數(shù)據(jù)源自克而瑞研究中心），但分管集團營銷的高級副總裁王南的年薪卻出現(xiàn)了增長，或許與他2024年晉升為高級副總裁有關(guān)。

但業(yè)績斷崖下滑，這究竟該找誰呢？

相比之下，董事長徐家俊的年薪比前一年倒是有所減少。

PART 02現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負

如果說利潤下滑還可以用一句“市場不好”來解釋，那么現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負才是真正觸及企業(yè)危難線的警報。

作為混改房企，不知大股東生命人壽現(xiàn)在是什么想法。公司發(fā)展看業(yè)績，公司生存看現(xiàn)金，至少目前的金地似乎并未從尷尬的環(huán)境中尋找到辦法，自2024年開始，銷售、投資，到現(xiàn)在現(xiàn)金流，哪個在改善？

上半年，金地經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-12.58億元，同比大幅下滑127%。

在業(yè)界看來，這個信號很危險。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售回款是最主要的現(xiàn)金來源，一旦銷售斷崖式下跌，現(xiàn)金流立刻受到?jīng)_擊。就經(jīng)營活動現(xiàn)金流入數(shù)據(jù)來看，2025年上半年同比去年減少足足265億元！！！

另一方面，盡管長期債務(wù)占比60.88%，延緩了短期償債壓力，但也意味著企業(yè)必須持續(xù)保持現(xiàn)金流入，才能保障長期償付能力。如今銷售端的問題，導致經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負，結(jié)構(gòu)就像一場拉鋸戰(zhàn)，時間拖得越久，企業(yè)越被動。

對投資人而言，負債規(guī)模并不可怕，可怕的是現(xiàn)金流入不及預期，現(xiàn)金流躺在賬上，公司的正常運營和日常開銷，還有各種債務(wù)，都需要真金白銀來解決。

可以說，金地現(xiàn)在的處境，似乎已經(jīng)能聞到焦灼的氣息了。

PART 03內(nèi)部風波疊加 信任修復成關(guān)鍵

就在半年報發(fā)布前不久，第一財經(jīng)、江蘇經(jīng)濟報等官媒報道稱，華東區(qū)域一領(lǐng)導遭員工實名舉報，涉及經(jīng)濟問題。

事件真?zhèn)斡写藢崳谕獠啃判拇嗳醯漠斚拢@類消息往往會被放大，直接沖擊公司形象。

整個事件起因于一封實名舉報信，據(jù)了解，該事件金地還在調(diào)查中。

也許金地的問題不僅是財務(wù)報表上的虧損，更有治理與組織層面的問題。裁員、組織架構(gòu)調(diào)整，再疊加舉報事件，員工與市場信心都在經(jīng)受考驗。

我們相信金地在努力自救。公司提出通過“盤活存量”來換取現(xiàn)金流，包括土地置換、商辦項目性質(zhì)調(diào)整、存量房收儲轉(zhuǎn)保障房等方式。在金華、常州、大連等地已有案例落地。

不過，盤活是局部性的，能否真正規(guī)模化落地，緩解整體資金壓力，依舊是問號。

雖然和那些資金鏈斷裂的房企相比，金地仍算有點家底，但這個家底目前看來正在被不斷消耗。

金地正站在十字路口，通過銷售企穩(wěn)、盤活資產(chǎn)和治理修復能不能走出低谷？還是加大土儲規(guī)模，讓地產(chǎn)公司的血液持續(xù)循環(huán)下去？

每一個決定都考驗著徐家俊這位僅47歲的年輕高管。到他50歲的時候，那時金地，還是現(xiàn)在的金地嗎？