龍湖集團穿越周期密碼：從開發商到運營商的角色轉變

對于嬰兒來說，1歲才是牙牙學語的階段；而對于龍湖資管航道“龍智資管”，1歲已經有了近300億元的資產管理規模。

近日，龍湖集團發布了2025年中報。上半年，龍湖集團營業收入為587.5億元，同比增長25.4%。歸母凈利潤約32.2億元。

其中，資產管理業務成績亮眼。由資產管理與商業投資航道組成的運營業務，是龍湖集團三大業務板塊之一。今年上半年，該業務實現運營收入70.1億元，為龍湖帶來了穩定現金流及利潤貢獻。

“堅定圍繞著開發+運營+服務三大業務板塊，尤其是運營+服務的四個航道構成一個增長盤，共同幫助集團進行增長，穿越周期。”在業績會上，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平如是說。

憑借著在不動產資產管理領域的前瞻布局，如今的龍湖集團已經實現了從開發商到運營商的角色轉變。

存量資產的“價值重構”

城鎮化加速發展期，我國形成了規模巨大的存量資產。

仲量聯行統計數據，僅在寫字樓領域，截至去年底，成渝、長江中游城市群以及其余城市的寫字樓平均空置率已升至33%，京津冀、長三角和大灣區城市群的平均空置率也達到約26%。

對于業主方而言，空置的資產，意味著低回報及巨額資金難流動，事關企業的經營利潤和負債水平，甚至生死。

2010年開業的龍湖成都三千集，曾是成都城東的區域購物中心天花板。然而，營業十年間，板塊內大批購物中心項目亮相，到2023年底，周邊商業密度達到了全市平均水平的近4倍。

這座購物中心面臨著兩個選擇：對入駐品牌進行大升級，繼續內卷；或是對所在板塊存量資產進行再解構，尋找一條新的解題思路。

龍湖決定跳出局限于商場范疇的“修修補補式”改造思維，從空間、產業、消費等因素綜合考量，對三千集的空間業態進行顛覆性重構。

2024年，龍湖成都三千集項目正式改造動工，將傳統商場業態中對客流吸引力最弱、導流成本最高的樓層，調整為辦公業態，引入龍湖產業辦公資產管理品牌“藍海引擎”，形成了“商業+辦公”的復合化功能空間。

這場“空間重構”的結果令人驚喜。隨著改造后辦公人群的入駐，藍海引擎為商業帶來持續穩定的客流，商業則為藍海引擎提供了便捷的公共配套。

改造后，商業體實現租金溢價60%、辦公區域出租率100%，通過空間重構，該項目實現了客流與收益的雙提升。

從“冠寓”出發的資管業務

2024年，龍湖長租航道正式進化升級為“龍智資管”品牌，定位為“全周期全業態資產管理運營商"，已成為龍湖集團資管旗艦品牌。

龍湖資產管理業務的雛形是2016年創立的長租公寓品牌“冠寓”。針對存量房屋、園區進行改造升級，從而釋放更大的市場空間。“資產管理原本是冠寓業務，現拓展到資管航道，主要打法是資產結構不斷優化和調整。”在業績會上，龍湖集團執行董事兼CFO趙軼表示。

“從冠寓1.0到4.0產品，我們一直在進行租戶需求的收集，也在不斷的擴大服務的外延，我們更希望提供的不單單是一個租住空間，而是跟隨著年輕人一起成長的家。”龍湖冠寓的相關負責人介紹。

據悉，冠寓4.0對公共社交空間、裝修顏值美學、戶內生活場景三個方面進行了更為精細的打磨，真正實現以“好產品”、“好服務”，創造“家外之家的居住場景”。

作為龍湖資產管理航道的基本盤，截至2025年6月30日，冠寓累計開業房間數12.7萬間，累計開業超300家門店，通過精耕產品和服務不斷升級租住體驗，整體出租率95.6%，租金收入約12.4億元，盈利能力行業領先。

六大業態協同發力

在冠寓基本盤之上，龍湖正在苦練盤活存量項目的“內功”，積極尋找資產運營管理型業態增量，豐富航道產品線。

對于存量項目的盤活，2025年政府工作報告也明確提出“盤活存量用地和商辦用房”，推動城市更新與產業升級協同發展。

依循人生命周期的軌跡，通過專業的資管業務能力，龍智資管構建出一條以“住”、“職”、“娛”、“醫”、“養”等空間資產組成的鏈條，涵蓋長租公寓-冠寓、產業辦公-藍海引擎、服務式公寓-霞菲公館、活力街區-歡肆、婦兒醫院-佑佑寶貝及健康養老-椿山萬樹六大業務單元。

今年上半年，龍湖集團在這六大業態協同發力，2025年上半年實現收入約15.1億元，通過優化資產配置與運營效能，實現資產質量與盈利能力的雙提升。

其中，龍湖霞菲公館，是龍智資管旗下服務式公寓品牌。目前，霞菲公館已開業運營上海虹橋店、杭州濱江店兩家標桿門店。截至2024年，龍湖霞菲公館已累計為超49萬都市精英提供酒店和家之外的舒適與從容。

“藍海引擎”是龍智資管旗下的產業辦公品牌。目前，管理面積超27萬平方米，服務企業約400家。包括位于北京市朝陽區的龍湖藍海引擎產業園、上海閔行區的龍湖藍海引擎淡水河畔科創園等，均成為所在區域產業煥新發展的樞紐。

除此之外，“歡肆”是龍湖集團全新打造的城市創新混合空間產品，通常由2-3萬平方米的品質公寓，疊加上1-3萬平方米的街區式商業混合而成。有別傳統的城市綜合體，“歡肆”面向的是更細分的消費群體，強調依循在地文化因地制宜和去中心化，其構成更加開放和多元，是龍湖集團面對不斷變化的商業市場的創新之舉。

2025年3月，“歡肆”合肥、成都項目同期亮相，均成為板塊內的商業代表。

為了滿足“一小一老”日趨提升的醫養需求，龍湖龍智資管將空間服務的對象進一步延伸。佑佑寶貝婦兒醫院如今已累計服務超100萬+人次；健康養老品牌“椿山萬樹”已布局北京、重慶、成都等城市，管理近1000個床位，客戶滿意度高達97%。

在這六大業態之下，龍湖龍智資管得以擁有靈活組合的優勢，基于精準的投資研策，將“物理空間”升級為“價值空間”。在“一個龍湖”的背書之下，龍智資管已經成為市場上為數不多擁有多業態、全鏈條、自帶導流能力的企業之一。