你看懂了樓市，也就看懂了股市

最近看到很多地方都陸續(xù)取消了商品房限售政策，住建部最近也再次表態(tài)要充分用好房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，因城施策、精準(zhǔn)施策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。將持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的聲音越來(lái)越強(qiáng)，似乎已經(jīng)感受到房地產(chǎn)新一輪政策箭在弦上。最近各種場(chǎng)合都在透露這方面的信號(hào)。

那么問(wèn)題來(lái)了，是不是房子的價(jià)格真的就要開(kāi)始上漲了？

今天羅叔從一個(gè)很少有人這么去想，但是從金融上看確實(shí)非常重要的角度來(lái)剖析，當(dāng)然也不知道這些話該不該講。它不光是對(duì)樓市，對(duì)股市也是同樣適用，你看完以后，自己再去細(xì)品一下，也不要對(duì)號(hào)入座。

我們都知道，在中國(guó)，絕大多數(shù)老百姓買房子都會(huì)有按揭貸款，中國(guó)居民最大的金融杠桿在哪？其實(shí)就是在房子上，而且居民購(gòu)房按揭貸款規(guī)模在銀行的貸款總量占比上可真不是一個(gè)小數(shù)目。杠桿總是有風(fēng)險(xiǎn)的，下面我們先看一個(gè)例子：

甲在2021年的時(shí)候花了1000萬(wàn)加杠桿買了房子，假設(shè)甲按揭貸款是600萬(wàn)，如果2027年房子價(jià)格跌到了400萬(wàn)，那么甲就會(huì)徹底的崩盤(pán)了，銀行也會(huì)發(fā)生一系列的壞賬，銀行也會(huì)扛不住。這就是金融杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，也叫金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

但是反過(guò)來(lái)，如果甲在2021年花了1000萬(wàn)，還是按揭加了杠桿買的房子，2023年以700萬(wàn)賣給了乙，在2025年，乙以500萬(wàn)又賣給了丙，在2027年以后，丙再以400萬(wàn)賣給了丁，這樣就實(shí)現(xiàn)了軟著陸。本來(lái)這600萬(wàn)的虧損是由甲一個(gè)人去承擔(dān)的，而現(xiàn)在600萬(wàn)的風(fēng)險(xiǎn)由甲乙丙丁四個(gè)人共同去承擔(dān)，每個(gè)人虧損不超過(guò)30%，成功的實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)軟著陸，銀行也避免了壞賬。

這就是風(fēng)險(xiǎn)軟著陸，能有效地避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，房子未來(lái)大概率就是朝著這個(gè)方向去走的。你看懂了這個(gè)例子，自然就明白了為什么隔一段時(shí)間就會(huì)有政策來(lái)刺激一下房地產(chǎn)。其實(shí)刺激的目的，并不是很多人想象的房?jī)r(jià)又要漲了，刺激是為了吸引丙和丁進(jìn)場(chǎng)。你仔細(xì)品品，很有意思吧。

房子有金融杠桿，那么股市也有杠桿呀，融資融券就是金融杠桿。所以，你細(xì)品出味道的這個(gè)例子同樣適用于股市，只是對(duì)于股市，這個(gè)杠桿帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)要稍微復(fù)雜一些。房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)只是集中在銀行，而股市的金融風(fēng)險(xiǎn)就涉及到幾乎整個(gè)融資融券的業(yè)務(wù)鏈條，從券商、證金公司、上市公司，最后還是到銀行。

所以，我們同樣會(huì)看到股市如果跌多了也會(huì)有刺激政策出來(lái)把股市拉起來(lái)，目的也一樣，要活躍要有交易，需要丙和丁進(jìn)場(chǎng)來(lái)接盤(pán)，需要交易。因此，在大家都在猜測(cè)牛市會(huì)漲到多少點(diǎn)的時(shí)候，細(xì)品一下房子的這個(gè)例子，有些東西不能說(shuō)太白了，但是你也就知道該怎么做了。這話今天講起來(lái)可能不太應(yīng)景，因?yàn)楝F(xiàn)在是牛市，但是你細(xì)品一下，每一次股市怎么漲起來(lái)的，都是交易極度萎縮，需要刺激交易了，其實(shí)股市中玩股票，你最應(yīng)該關(guān)注的就是交易的活躍度，成交量的變化，最重要的是融資余額的變化。自從股市有了兩融之后，杠桿就成了股市最大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，有了杠桿之后，跌就不能跌太多，一旦換手很低了，就有觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的可能，這就像前面舉的房子的例子。但是漲也不能漲太多，漲太多也會(huì)控制不住有杠桿踩踏風(fēng)險(xiǎn)，但漲起來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)小于跌下去的風(fēng)險(xiǎn)的，除非你人為強(qiáng)制性的拆除杠桿，就像2015杠桿牛，破裂的原因就是強(qiáng)制性拆除杠桿。

杠桿就是債務(wù)，債務(wù)不會(huì)憑空消失，只會(huì)轉(zhuǎn)移，所謂化債化債，不是消除債務(wù)，而是轉(zhuǎn)移債務(wù)，也就是換手。看懂樓市也就看懂股市了，也看懂債市了。

后面我再專門寫(xiě)一篇從兩融的角度怎么分析杠桿風(fēng)險(xiǎn)的文章，篇幅有限今天就寫(xiě)到這里。

反正我跟你說(shuō)一個(gè)股市制勝法寶：不去追高熱點(diǎn)，買便宜貨，買沒(méi)有漲的，你大概率不會(huì)當(dāng)冤大頭！