萬科巨變，組織架構調整塵埃落定

資料圖。

萬科巨變，組織架構調整塵埃落定

王琳

傳聞中的萬科組織架構調整最終塵埃落定。

8月25日，萬科召開2025年中期工作會議，并宣布了新一輪組織架構調整：5大區(qū)域公司平臺全部撤銷，取而代之的是全國16個地區(qū)公司，集團總部設立13大管理中心，直接管控地區(qū)公司，全面進入強集團二級管控體系。

這是深鐵入駐后萬科進行的最大一次組織與人事變革，也是萬科成立30多年來架構調整的一次巨變。

據媒體報道，在萬科內部發(fā)布的通稿中，新任命的管理干部被要求“以雪恥之心扭轉經營頹勢，以感恩之心承擔使命責任，以奮進之心重振生產經營，以敬畏之心堅守底線、不越紅線”。

可以看出，在獲得來自大股東頻繁的融資支持與扶持之后，萬科的重新振興也被寄予厚望。

01.

集團總部強管控

具體來看，集團層面，取消開發(fā)經營本部，并入萬科集團總部，集團總部設立13大中心：董辦，總辦，人力，財務運營，法律法規(guī)，投資，成本采購，審計，安全，數字化，營銷，工程，產品。

在人員任命上：

產品管理中心負責人張海（原開發(fā)經營本部首席合伙人）；

投資發(fā)展中心總經理李嵬（原萬科西南區(qū)域負責人）；

工程管理中心負責人曹江巍（原萬科北京區(qū)域負責人）；

成本招采中心負責人：王蘊（原公司職工代表董事、開發(fā)經營本部合伙人、科建筑研究中心總經理）；

數智科技中心負責人胡博（老將回流）；

品牌營銷中心負責人丁寧（原寧波萬科總經理）；

安全信訪中心負責人李堯（曾任萬科集團酒店與度假事業(yè)部合伙人）；

萬科集團首席營銷官：吳鏑（原萬科華東區(qū)域負責人）。

區(qū)域層面，5大區(qū)域公司平臺全部撤銷，設立16個地區(qū)公司，這16個地區(qū)公司與一把手分別為：

北京公司總經理李剛（副總經理：王智余）；上海公司總經理耿冰；廣佛公司總經理周軼群；深圳公司總經理唐激楊；莞珠公司總經理周嶸；浙江公司總經理陳灝、蘇皖公司總經理任鵬飛、蘇南公司總經理譚偉、東北公司總經理曾巍、津冀公司總經理王一川、山東公司總經理張強；西北公司總經理金亞斌、華中公司總經理易平安、福建公司總經理卞文軍、西南公司總經理劉偉東、云桂公司總經理梁勇。

萬科官網上的組織架構還沒有更新，但已經成為歷史（圖片來源：萬科官網）

值得注意的是，北京公司的總經理李剛和常務副總經理王智余均來自大股東深鐵集團，今年初剛剛空降至萬科。其余15位地區(qū)公司總經理，既有老萬科人，也有回流精英，大部分都是在萬科成長起來的老萬科人，也是調整前所在城市公司或區(qū)域的一把手。

此次組織架構變革直指提升集團統(tǒng)籌效率、壓縮決策鏈條，行業(yè)下行周期中，頭部房企紛紛推進“總部強管控+區(qū)域精簡”模式，萬科此舉是對行業(yè)精細化管控趨勢的響應，但集權后的二級管控體系是否真的能實現組織變革目標，總部統(tǒng)籌能力與地區(qū)公司是否能形成合力，總部集權式管理對區(qū)域市場靈活性是否存在潛在制約，仍然有待時間的檢驗。

02.

上半年虧損超百億

就在2025年中期工作會議召開前兩天，萬科發(fā)布2025年中期業(yè)績，再次出現虧損，萬科的經營困境仍在持續(xù)。

數據來源：萬科財報

萬科的主營業(yè)務包括“房地產開發(fā)及相關資產經營”和“物業(yè)服務”。財報顯示，今年上半年，萬科實現營業(yè)收入1053.2億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億元，同比分別下降26.2%和21.3%；基本每股虧損1.01元，同比下降21.3%。

分業(yè)務類型看，營業(yè)收入中，來自房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務的營業(yè)收入為844.4億元，占比80.2%，來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為170.9億元，占比16.2%。

扣除稅金及附加前，房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務的毛利率為8.7%，較2024年同期上升1.5個百分點，其中開發(fā)業(yè)務的結算毛利率為8.1%。物業(yè)服務毛利率13.9%，較2024年同期上升0.3個百分點。集團整體毛利率9.97%，同比增加1.85個百分點。

萬科在財報中對業(yè)績主要虧損的原因闡述是：房地產開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。2025上半年，房地產開發(fā)業(yè)務實現結算面積533.6萬平方米，同比下降39.3%，實現結算收入740.5億元，同比下降33.7%，結算毛利率為8.1%。

此外，結合行業(yè)、市場和經營環(huán)境變化，考慮到業(yè)務風險敞口升高，新增計提了資產減值。2025上半年萬科計提各類減值準備合計54.49億元，減少歸母凈利潤約44.78億元。還有一個原因是，部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

03.

銷售規(guī)模下跌

今年上半年，萬科實現銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。

“銷售規(guī)模同比降幅較為明顯，主要是因為新盤供應較少，以存量資源去化為主。”在8月22日舉行的分析師會議上，萬科管理層表示。

管理層強調，盡管今年供貨總量不多，但公司新入市的項目仍然取得了不錯的銷售表現。上半年公司首開項目均兌現投資承諾，其中，溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開實現9成及以上的認購去化。庫存去化也取得積極成效，截至中期時公司的現房存貨相比年初有所下降。

截至報告期末，萬科存貨金額為4625.2億元，較2024年底下降10.9%。其中，擬開發(fā)產品為862.3億元，占比18.6%，在建開發(fā)產品2566.9億元，占比55.5%，已完工開發(fā)產品(現房)1171.3億元，占比25.3%。盡管有所下降，但現房庫存壓力仍然較大。

“從資源總量來看，截至2025年中期，萬科未結算的待開發(fā)項目、在建項目和存量土地合計建面超過6000萬平方米，在積極盤活和有效供應下，仍可維持一定的在建和存貨規(guī)模。”上述管理層稱。

根據財報，截至報告期末，萬科在建項目總計容建筑面積約3227.2萬平方米，權益計容建筑面積約2116.6萬平方米；規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3007.4萬平方米，權益計容建筑面積約1926.5萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，總計容建筑面積約356.8萬平方米。

雖然擁有超6000萬平方米土地儲備，但新增投資大幅收縮。今年上半年，萬科累計獲取新項目6個，總規(guī)劃計容建筑面積55.8萬平方米，權益計容建筑面積29.6萬平方米，權益地價約13.4億元。

萬科表示，除了長期堅持的量入為出策略，公司拿地還是會強調資源質量的持續(xù)改善。一方面，聚焦在客戶和市場基礎好的片區(qū)、投資回報好且公司有把握兌現的項目，另一方面會通過資源盤活方式轉化一部分土地，持續(xù)改善公司現有的資源結構和分布。

據悉，自2023年以來，萬科已盤活項目64個，貢獻可售貨值約785億元，已實現銷售226 億元。

04.

大股東注資還能扛多久？

在融資上，大股東對萬科的援助可謂不遺余力。8月6日，萬科發(fā)布公告稱，第一大股深鐵集團擬向公司提供借款，借款金額不超過16.81億元，借款利率為2.34%，期限為三年，借款將用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息及經深鐵集團同意的指定借款利息。

這也是今年年初至今，深鐵集團向萬科提供的第八筆注資。今年2月以來，深鐵集團已分別向萬科提供28億元、42億元、33億元、15.52億元、30億元、62.49億元、8.69億元及16.81億元的股東借款，合計236.5億元，八次借款利率均為2.34%，用途均為償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。

截至今年上半年，萬科有息負債合計3642.6億元，占總資產的比例為30.5%。有息負債中，一年內到期的有息負債1553.7億元，占比為42.7%，一年以上有息負債2088.9億元，占比為57.3%。現金及現金等價物余額為693.48億元，覆蓋率不足45%。

萬科管理層表示，上半年合并報表范圍內新增融資和再融資249億元(不含股東借款)，截至目前，公司已經順利完成243.9億元公開債務償還，2027年前已無境外公開債到期。

8月22日晚間，深鐵集團與萬科同日發(fā)布的2025年中期業(yè)績顯示，上半年，深鐵集團營業(yè)收入約為72.84億元，同比減少21.67%，歸屬于母公司股東的凈利潤虧損約為33.61億元，虧損額度同比收窄約4.32億元。截至6月末，深鐵集團資產總計7932.32億元，負債合計4796.2億元，資產負債率約為60.46%，較去年同期略有提升。

占營收重要來源的站城一體化開發(fā)業(yè)務實現營業(yè)收入為16.2億元，同比減少63%，收入占比繼續(xù)跌至22.3%，深鐵集團表示主要是房地產周期性結轉影響所致。

今年4月，深鐵集團發(fā)布重大損失公告顯示，深鐵集團2024年合并報表范圍內發(fā)生虧損334.61億元，占2023年末凈資產比例為10.46%，超過10%。對于虧損原因，深鐵集團解釋稱，主要是由于其聯(lián)營企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司2024年度業(yè)績虧損，導致深鐵集團對萬科股份的長期股權投資確認投資虧損，并計提投資減值損失，進而導致本年度業(yè)績出現虧損。

中誠信國際在今年5月發(fā)布的《深圳市地鐵集團有限公司2025年度跟蹤評級報告》中表示，深鐵集團債務增長較快且未來面臨一定的資本支出壓力、站城開發(fā)業(yè)務易受房地產市場及調控政策影響、受萬科經營變化及減值計提影響，這些因素以及與萬科的關聯(lián)交易事項對公司整體信用狀況造成的影響需持續(xù)關注。

萬科董事會主席辛杰在今年6月27日舉辦的萬科2024年度股東大會上曾表示，萬科與深鐵兩個團隊融合在一起，一加一大于二，共同應對風險和挑戰(zhàn)。但如今來看，這樣的愿景尚未照進現實。

郁亮曾言“地產進入黑鐵時代”，而今萬科與深鐵正用一場豪賭，押注黑鐵淬煉成鋼的可能。■