房價暴跌之后，你還算不算中產(chǎn)？

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　　老司機最近在看大前研一的《M型社會》，有幾點感受同大家分享。

　　1、M型社會并非日本所獨有，美國更早進入M型社會，其他發(fā)達國家也都出現(xiàn)過。因此從規(guī)律來看，M型社會是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度所必然出現(xiàn)的。

　　2、M型社會最典型的特征是中產(chǎn)跌落，大量中產(chǎn)跌落成平民或貧民，只有少數(shù)中產(chǎn)能夠維持或者提高自己的財富水平。

　　3、M型社會將帶來持續(xù)的消費降級，面對中產(chǎn)的商業(yè)形態(tài)將非常困難，如奢侈品、高星級酒店、豪華汽車以及改善型房地產(chǎn)等。取而代之的是一些品質(zhì)不錯，但價格低廉的業(yè)態(tài)大行其道，典型的如優(yōu)衣庫、ZARA、開市客等。

　　導(dǎo)致M型社會出現(xiàn)的主要原因有這么幾條：

　　1、短缺時代遍地都是機會，創(chuàng)業(yè)容易，賺錢容易，導(dǎo)致大家誤以為前景會一直越來越好，因此在消費、負債、投資等方面都非常樂觀，所以階段性的會出現(xiàn)透支，特別是在消費方面。

　　曾經(jīng)，每個日本女人都有一個LV包，這就是典型的透支型消費。

　　但常識告訴我們，經(jīng)濟不可能線性發(fā)展，收入更是如此。當債務(wù)的周期到達頂點，后面去杠桿的的過程將會伴隨經(jīng)濟放緩、失業(yè)增加、稅負加重，這個過程是非常痛苦甚至漫長的，也是在這個過程中，許多中產(chǎn)就變成了平民。

　　2、資產(chǎn)泡沫破滅，財富大幅縮水。日本是這方面的教科書，在房地產(chǎn)泡沫和股市泡沫雙雙破滅之后，日本人的財富縮水了2/3以上，大量的家庭、企業(yè)包括銀行資不抵債，處于事實上的破產(chǎn)狀態(tài)。

　　資產(chǎn)泡沫破滅是導(dǎo)致中產(chǎn)跌落最直接、最主要的原因，國內(nèi)這幾年也有很多案例：3年前持有的房子價值2000萬，負債1500萬，凈資產(chǎn)500萬妥妥的中產(chǎn)，到現(xiàn)在房價下跌30%變成了1400萬，負債還有1500萬，已經(jīng)是負資產(chǎn)了。

　　資不抵債會帶來衰退，辜朝明把這種衰退稱為“資產(chǎn)負債表衰退”，資產(chǎn)下跌之后，出于還債的壓力，大家都開始存錢，不消費，不投資，更不會貸款，經(jīng)濟自然一蹶不振。

　　國內(nèi)CPI長期徘徊在0附近，民間投資（含房地產(chǎn)）也基本上是在0附近，居民中長期貸款甚至還出現(xiàn)了負增長。

　　3、技術(shù)進步和資本轉(zhuǎn)移。AI可以替代文員、助理律師和基層設(shè)計師，這是技術(shù)進步替代人力的典型表現(xiàn)，歷史上每一次技術(shù)進步都會替代一部分人力，導(dǎo)致這部分人失業(yè)，繼而從階層跌落。

　　一個優(yōu)秀的馬具工匠可以照顧一家人衣食無憂，但汽車來了，這批工匠中，除了極少數(shù)轉(zhuǎn)型成功（比如改行當司機），大部分人都會從階層跌落。

　　此外資本也會從高成本地區(qū)向低成本地區(qū)轉(zhuǎn)移，比如美國汽車工會非常強勢，美國的汽車制造商就大量向中國和墨西哥轉(zhuǎn)移，于是，豐衣足食的美國汽車工人大量失業(yè)了，一座院子一條狗的中產(chǎn)生活自然就保不住。

　　為什么老司機對于剛剛實施的強制社保會比較擔心，因為這種增加企業(yè)成本的行為，可能會導(dǎo)致更多的資本轉(zhuǎn)移到低成本的地方去。

　　綜上，老司機只想說，我們并不是在討論會不會進入M型社會，而是如何面對它實際上已經(jīng)到來。

　　具體到房產(chǎn)領(lǐng)域，面向中產(chǎn)的房產(chǎn)，未來也會有很大的麻煩。

　　什么是面向中產(chǎn)的房產(chǎn)？一個典型的業(yè)態(tài)是郊區(qū)小別墅，前幾年在海邊、山里都出現(xiàn)過這種產(chǎn)品，總價不高，美輪美奐，中產(chǎn)努力一下也都買得起。

　　現(xiàn)在這樣的別墅怎么樣了？腰斬還算是客氣的，大多數(shù)根本無人問津，中產(chǎn)跌落之后，這樣的產(chǎn)品最大的問題不是價格，而是沒有客戶。

　　還有一類是城市的中段改善，比如總價300-500萬的房子，以前這個價位段是改善的主力，現(xiàn)在反而變得異常尷尬。

　　下圖是今年以來寧波二手房的成交總價分布圖，來自于官方備案數(shù)據(jù)。

　　通過上圖就可以發(fā)現(xiàn)，二手房市場中，低總價的份額在飛速擴大，而300-500萬的占比在極速縮小。

　　現(xiàn)在這個價位段的占比僅5.59%，如果不是看到數(shù)據(jù)，老司機都不敢相信。

　　這個數(shù)據(jù)也是寧波中產(chǎn)的縮影，哪怕在新房市場，這個價位段的占比也非常低，二者加起來的占比也是在急劇縮減的。

　　大前研一說，M型社會到來之后，許多人還存在“中產(chǎn)幻覺”，以為自己仍然留在那個階層之中，他問了大家三個問題：

　　1、你為房貸擔憂嗎？2、你為孩子的教育費用擔憂嗎？3、你為結(jié)婚生子擔憂嗎？

　　如果這三個問題中有一個是肯定的，不好意思，你已經(jīng)不算是真正的中產(chǎn)了。