中央關于推動城市高質量發展的意見五大看點

8月28日，《中共中央、國務院關于推動城市高質量發展的意見》（以下簡稱意見）發布，這一意見涉及優化現代化城市體系、培育壯大城市發展新動能、營造高品質城市生活空間等多個話題，勾勒出了我國城市發展的未來藍圖。這份意見也是對7月15日中央城市工作會議有關內容的細化和落實（），同策研究院聯席院長宋紅衛從五個方面分析解讀。

圖片來源：官方網站

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推動城市高質量發展政策文件的四個亮點

第一、在城鎮化的進程判斷上明確了由快速增長進入到穩定發展階段，城市功能也發生較大變化，城市群以及核心城市驅動的戰略導向更為明顯；第二、未來進城人口主要以中小城市為主，超大城市仍然會嚴格控制規模，疏解非核心功能；第三、房地產的產業定位發生質的變化，由拉動經濟的支柱產業調整為輔助城市產業和人民安居的產業，拉動經濟不再是房地產行業的第一要務；第四、房地產行業進入到存量階段，城市更新以及住房全生命周期的管理和服務成為行業發展的重點。

02

城市更新未來按城市發展要求進行三要素重構

城市更新賦予了新的使命，其不再是單純的拆舊蓋新，而是從房地產行業的核心三要素：時間、空間、功能，出發，按照城市發展的要求進行三要素的重構。核心目的是促進產業升級和經濟轉型，換句話說，房地產業成為產業和經濟發展的輔助產業，一旦產業調整或者變革，城市更新成為重要抓手，可以對區域的規劃以及功能空間做出調整。目的是實現通過優化城市功能、完善基礎設施和提升資源利用效率，增強城市韌性，實現環境與經濟的平衡發展，房地產行業依然發揮重要作用，但是對于經濟的拉動是從直接拉動變為間接驅動。

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優化現代化城市體系，不同城市功能定位不同

我國城市眾多，城市之間分工協助是高質量發展的基礎，在以往城鎮化快速發展的過程中，城市的同質化發展跡象比較明顯，這樣容易內卷和內耗，容易造成經濟發展效率的下降。本次城市高質量發展對于不同城市之間的功能定位以及協調作用做了明確說明，未來超大型核心城市仍然是科技創新和產業升級的龍頭，超大型城市需要帶動周邊城市群形成集聚效應，打造產業鏈上的優勢。基于這個技術密集型的戰略導向，超大型城市一定會把非核心功能疏解，從這個角度來看超大型城市仍然會控制人口的規模，主要是以人才引進的方式導入人口。傳統的產業會從核心城市逐漸疏解出來，中小城市將會成為產業轉移的承載地區，這些產業中大部分還是勞動密集型為主，這也決定了未來這些區域才是城鎮化人口的集中流入地。房地產行業基于這個戰略導向，匹配的政策是“人、房、地、錢”，這也決定了未來人口流入的區域，具備房地產市場增量的基礎，流入人群的收入結構決定了未來住房供應的結構和價格水平，比如上海在推行的“一套房、一間房和一張床”的保障體系，分別對于的城市新居民、城市人才和城市藍領服務工人的住房供應差異。

04

培育壯大城市新功能，避免對土地財政高度依賴

可持續發展的融資模式主要是指地方經濟發展中產業及投資方面資金自閉環，避免對于土地財政以及中央財政的高度依賴。未來產業發展以及城市更新進行的一個原則是“項目周期內，資金可以實現自平衡”換句話講，也就是說未來項目投資都有保證不能半途而廢，效率低下，不能做面子工程，關鍵要有產出，具備產業發展的動能，這對于房地產行業也是好事，卸下了土地財政的包袱，可以更好的實現產業配套功能。

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營造高品質城市生活空間，加快好房子建設

好房子的提出主要是基于兩個方面的原因，第一、我國房地產市場發展階段已經進入到存量市場，一方面居民戶均超過1套的保有量，住房已經從有沒有進入到好不好的階段，如果不推行新的住房規范，未來住房供應與以往住房基本一致的話，就會導致新項目入市就是庫存；另外一個方面就是貫徹房住不炒的基調，大力發展住房消費屬性，不斷提升住房的功能，好房子的推出，就好比當初蘋果手機剛面市的時候，觸屏智能手機對于傳統按鍵手機的迭代，也就從那個時代開始，大部分居民每隔幾年都要有一次更換新品手機的需求，未來住房也是如此。

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