老舊住房迎新機(jī)，自主更新政策詳解！家家戶戶都受益！

近日，一則重磅消息為無數(shù)老舊小區(qū)居民帶來了希望——中共中央、國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，其中明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。

這意味著什么？簡單來說，就是您所在的老舊小區(qū)有機(jī)會通過業(yè)主自主組織、自主決策，進(jìn)行拆除重建或改造升級，不離開熟悉的環(huán)境就能住上新房！

這與以往由政府或開發(fā)商主導(dǎo)的改造模式不同，新政策更加強(qiáng)調(diào)居民的主體地位和自主權(quán)利，讓居民真正成為住房改造的主人。

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什么是自主更新？

所謂老舊住房自主更新、原拆原建，就是在尊重居民意愿的基礎(chǔ)上，由居民自主組織、自主決策，對老舊住房進(jìn)行拆除重建或改造升級。

居民可以根據(jù)自身需求和實際情況，對房屋的結(jié)構(gòu)、布局、功能等進(jìn)行重新規(guī)劃和設(shè)計，讓老房子煥然一新。

這一政策適用于城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

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政策主要內(nèi)容

改造內(nèi)容全面

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為三大類：

基礎(chǔ)類：滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，如市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修；

完善類：滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，如環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等；

提升類：豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)的內(nèi)容，如公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造。

資金籌措多元化

建立“政府補(bǔ)貼+居民共擔(dān)+市場參與”機(jī)制：

居民出資：可通過直接出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實；可提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造；

政府支持：納入保障性安居工程，中央給予資金補(bǔ)助；提供行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠政策；

市場參與：探索REITs等金融工具吸引社會資本。

規(guī)劃彈性突破

新政策允許原拆原建中增加地下空間、調(diào)整容積率。例如：

廈門市規(guī)定，因原有住宅按套擴(kuò)面的，需要補(bǔ)交土地價款，但可延至房屋上市交易時補(bǔ)繳；

無錫市按階梯補(bǔ)差價政策，居民擴(kuò)面5-10㎡僅需補(bǔ)繳14850元/㎡。

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實施路徑指南

如何申請城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造？以下是常見步驟：

1、業(yè)主發(fā)起：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造應(yīng)經(jīng)全體改造房屋所有權(quán)人書面同意；

2、成立組織：房屋所有權(quán)人經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后作為自主更新改造實施主體，可以成立自主更新委員會、委托業(yè)主委員會或者具備相應(yīng)資質(zhì)的法人；

3、編制方案：編制更新項目實施方案，包含改造方式、改造內(nèi)容、資金籌措、建設(shè)時序等事項；

4、聯(lián)合審查：向所在街道提交方案，由區(qū)政府組織住建、財政、資源規(guī)劃等部門進(jìn)行聯(lián)合審查；

5、方案深化：按照審查意見修改完善方案，報區(qū)政府同意；

6、審批建設(shè)：申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

7、驗收登記：完成竣工驗收備案后，向不動產(chǎn)登記部門辦理不動產(chǎn)登記。

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實施路徑指南

杭州的浙工新村是浙江省首個采用自主更新模式重建的危舊房小區(qū)。

該小區(qū)始建于上世紀(jì)80年代，大部分樓幢建筑年代久遠(yuǎn)，采用預(yù)制多孔板和條形基礎(chǔ)，沒有抗震設(shè)防和配套設(shè)施，存在許多安全隱患。

在《全面推進(jìn)城市更新的實施意見》推動下，浙工新村居民以“一幢樓一代表”的原則成立了居民自主更新委員會，代表大多數(shù)居民行使權(quán)利。

在獲得近100%居民同意的前提下，居民自主更新組織向政府提交了更新申請。項目整體更新費用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，出資比例超過80%。

重建后的浙工新村新建了7座11層的小高層，所有樓房都配備了電梯，實行人車分流，并建設(shè)了地下停車庫。小區(qū)的綠化率提升至25%以上，還新建了“一老一小”活動中心等配套設(shè)施。

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機(jī)遇與挑戰(zhàn)

政策帶來的機(jī)遇

對居民來說，這項政策帶來了諸多實實在在的好處：

提升居住品質(zhì)：告別破舊的房屋，住上更加安全、舒適、寬敞的新家；

增加房產(chǎn)價值：房子變新了、環(huán)境變好了，房產(chǎn)的市場價值和租金收益可能隨之增加；

改善生活環(huán)境：增加電梯、停車位等配套設(shè)施，生活便利性大大提高。

對城市發(fā)展而言，老舊住房自主更新、原拆原建也具有深遠(yuǎn)意義：

激活城市存量資源：提高土地利用效率，為城市的發(fā)展騰出更多空間；

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級：帶動建筑、裝修、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會；

提升城市形象和品質(zhì)：改善城市的整體面貌，增強(qiáng)城市的吸引力和競爭力。

可能面臨的挑戰(zhàn)

當(dāng)前推進(jìn)仍面臨三重挑戰(zhàn)：

利益協(xié)調(diào)難題：低樓層住戶反對、產(chǎn)權(quán)糾紛等問題突出，需建立“居民自治+法律調(diào)解”機(jī)制；

資金缺口壓力：盡管政府補(bǔ)貼力度加大，但部分城市專項債發(fā)行規(guī)模有限，需探索更多金融工具吸引社會資本；

歷史保護(hù)矛盾：老舊建筑中約15%涉及文保單位，需建立“一屋一策”保護(hù)方案。

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實施建議指南

如果您所在的小區(qū)也有自主更新的意愿，以下建議可能有所幫助：

1、充分溝通協(xié)商：自主更新改造應(yīng)經(jīng)全體改造房屋所有權(quán)人書面同意，前期充分溝通協(xié)商至關(guān)重要；

2、成立代表性組織：可參考杭州浙工新村“一幢樓一代表”的原則，成立能夠代表大多數(shù)居民的自主更新委員會；

3、科學(xué)編制方案：結(jié)合小區(qū)實際情況，科學(xué)編制更新項目實施方案，包括改造方式、改造內(nèi)容、資金籌措等；

4、用足支持政策：充分利用政府提供的各項優(yōu)惠政策，如行政事業(yè)性收費減免、稅收優(yōu)惠、公積金提取等；

5、借鑒成功經(jīng)驗：參考杭州、廈門等地的成功案例，學(xué)習(xí)其經(jīng)驗和實施路徑。

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總 結(jié)

杭州浙工新村的成功讓我們看到了自主更新的巨大潛力。這個始建于上世紀(jì)80年代的老小區(qū)，通過居民自主更新，如今變成了擁有電梯地下車庫、人車分流、綠化率超過25%的現(xiàn)代化社區(qū)。

廈門市也于2025年8月18日起施行《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導(dǎo)意見》，有效期5年，為當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造提供了明確指引。

未來，我們有望看到更多的老舊小區(qū)煥然一新，居民們的生活品質(zhì)得到大幅提升，城市的面貌也將變得更加美麗宜居。

抓住機(jī)遇，積極參與，讓我們共同期待美好家園的新面貌！