超300個虧損項目扭虧，碧桂園服務期待迎來合理估值｜直擊業績會

8月27日，碧桂園服務發布了2025年中報并在線召開業績會。

上半年公司實現營業收入231.9億元，同比增長10.2%；毛利43億元，微降3.5%；股東應占核心凈利潤約15.7億元；期末銀行存款和結構性存款約164.7億元。

對于盈利出現的波動，管理層表示，公司核心盈利能力在行業內還處于相對領先的狀態，在化債優表部分業務結構、運營戰略性收縮以及風險客商更改計量方法的影響下，形成了階段性、偶發性的波動。

“核心利潤下降大約有一半以上的因素是在清理化債和長賬齡欠費，是進行債務處置的過程中形成的損失；另一部分是業務上的主客觀波動調整，以及公司需要出清歷史遺留問題和外部宏觀因素。”考慮到現金流波動受到季節性波動以及業績前期投入影響，公司決定不調整全年目標。

截至6月底，碧桂園服務在管物業項目總數達8108個，收費管理面積增至10.6億平方米（包括“三供一業”住宅收費管理面積0.9億平方米），其中位于一二線城市項目的收費管理面積占比約為40.2%。

當前，物業市場增量下行，住宅物業換手率不斷攀升，行業競爭愈發激烈。碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮在會上表示，物業費降價的呼聲反映了行業發展還不夠規范的現狀。他說“近期國家關于扎實開展物業服務領域突出問題集中整治的政策出臺，對物業企業的誠信經營、合規經營提出了更高的要求，中長期來看對推動行業規范穩健發展是好事情。在這樣的背景下，龍頭企業會擁有更多的機會，因為頭部企業在規范經營、品牌重視、數字化能力投入等方面擁有更多的優勢。”

徐彬淮表態，未來三到五年，碧桂園服務將回歸客戶導向，走向合理的盈利空間。“未來物業服務定價權應該是客戶所擁有的，物業企業要做的是與之匹配，并且做到誠信公開。公司將結合客戶的需求，將毛利率調整到一個合理的水平，同時積極拓展市場、高質量發展，希望保持毛利額的穩健合理增長。”

從收入構成來看，上半年碧桂園服務的物業管理服務收入達136.1億元，同比增長6.7%；社區增值服務和“三供一業”服務分別為21.0億元和50.7億元，同比增長5.3%和51.6%。

對于《國際金融報》記者提出的部分業務毛利率下滑的應對策略，碧桂園服務表示，公司已從深化服務分級、升級數字化運營、搭建經營管理體系，以及升級客戶關系管理體系等四方面入手，提高經營質量。

上半年碧桂園服務在11個區域中的37個城市、942個項目實現服務分級，54%的項目經營利潤率出現良性提升。同時，對項目分類管控，制定差異化的管理策略，1—6月超300個住宅全委包干虧損項目實現良性扭虧，41%的項目利潤率同比合理提升。碧桂園服務認為，一戶一檔客戶關系管理助力健康可持續的收費，針對不同客戶情況制定針對性的收費策略，如處理與房產相關問題、關注困難客戶需求等，上半年實現綜合收費率同比提升3.5個百分點。

對于市場關注的外拓業務，上半年碧桂園服務的第三方市場拓展簽約面積達6477萬平方米，同比增長66%。持續外拓也讓公司的關聯交易不斷下降，今年上半年關聯方收入占總收入降至1.1%，在公司看來，“基本實現從傳統地產依賴型模式向獨立市場化運營的轉型。”

被問及物業股的估值問題，管理層認為，資本市場對行業的定價目前是低估的。

“當前的確有業績壓力以及轉型陣痛，但行業依舊存在著大量機會。一方面是基于人的需求并沒有飽和滿足，新的理念和需求也還沒有很好的產品可以解決，我們還可以延伸服務的邊界。”公司認為，當戲首先要穩固基礎業務，提升產品力，促進內生的增長，實現財務業績的持續成長。在此基礎上，相信資本市場應該能夠合理給予估值。

“我們想把公司變成真正的高價值成長股，是一個安全的收息股，新產品也有成長和突破。希望在給出良好答卷之后，資本市場能對我們有更好的估值。我們理解今天風險問題帶來的擔憂，期待后續的努力能夠改變現狀。”

記者 孫婉秋

編輯 張俊才