上海825新政對樓市的五大影響

825新政屬于精準調控政策，旨在降低符合條件的居民的房門檻和壓力，緩解外環外庫存壓力及提振市場信心，并通過擴大購房群體和金融支持促進職住平衡，加快好房子新規范的持續落地。對于市場將會有以下幾個方面的影響：

第一、 對于五個新城核心區改善項目是利好。近兩年，新房領域，改善需求成為主導，政策端也在積極調整，不斷匹配改善需求，尤其是在高品質好房子的政策導向下，規劃指標進一步優化，低容積率地塊不斷增加，對于小戶型的限制越來越少。從低密產品來看，市區低密因為總價較高，屬于頂端改善產品，而對于大部分居民可以負擔得起，且受到市場青睞的就是外環外核心區域的低密產品。符合購房條件的家庭取消購房套數的限制后，將會利好兩類人群，一是市區的小中產的置換需求，這部分把市區的房子賣掉后，向外環外做品質的改善；二是部分原來受限于2套住房的指標，市區的房子不舍得賣掉，但是仍然有資產配置需求，同時兼顧產品改善的多元化需求，這樣就可以滿足在外環外核心區域配置低密改善產品。

第二、 公積金新政進一步降低了居民購房的門檻和房貸壓力。公積金政策作為保障性購房福利政策，優勢比較明顯，公積金貸款利率為2.6%，而商業貸款的利率為3.05%，利率差0.45%。對于購買購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元。部分總價不高的住房，基本可以實現全公積金貸款。同時，公積金新政還進一步放寬至提取付首付款，擴大了公積金的使用范圍，進一步降低購房門檻。

第三、 取消首套房和二套及以上住房的利率差異，能夠降低改善群體以及資產配置需求的還貸壓力，根據調研，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產家庭中的高端項目對于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進改善需求的釋放。

第四、 能夠降低外環外區域的庫存壓力，目前套數限制放松主要集中在外環外區域，這也是庫存集中區域，當前外環外區域的庫存占比達到80%（按套數統計）而目前外環外區域的成交占比約60%，因此表現出一定的壓力，政策精準施策。

第五、 可以對外環外區域未來規劃指標進一步優化有期待。從政策導向來看，有改善需求向外環外引導釋放的趨勢，因此，這對于改善產品提出更多的要求，目前來看，外環外銷售好的項目，得益于低密地塊和高品質的項目打造，這都需要政策方面的支持，因此，可以預判，未來外環外區域將會看到更多的低密地塊，并且在這些產品上，更多的符合好房子品質的規范會進一步落地。

—關注同策研究院視頻號—

—年報下載—

聲明：本同策研究院微信公眾號內容版權、報告發布等最終解釋權歸同策研究院所有。所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。未經本公眾號授權，嚴禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發的所有內容。抄襲、盜用及篡改我司發布內容者，將依法追究法律責任。歡迎大家監督舉報。部分圖片來源于網絡，若有疑問請聯系郵箱songxuemei@tospur.com